【正文】 ,有利于商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理 ,完善定價(jià)機(jī)制 。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營業(yè)稅的限制，許多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對“ 6?１”新政策所帶來市場變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響。除此之外，投資不大的住房也是市場的熱點(diǎn)，像領(lǐng)地國際公寓和銀豐 ?學(xué)府苑就占據(jù)了投資總額少的優(yōu)勢，深受市場青睞。 ? ２００５年樂山市多層（商?。┳≌呀?jīng)從下半年的激烈競爭中，隨著中 ﹑ 小型樓盤項(xiàng)目的清盤，許多盤進(jìn)入尾盤時(shí)期及新樓盤涌向市場，許多樓盤以打造中、小面積 為主力戶型及推向市場，政府大勢拍賣土地，開發(fā)商開始大勢置地，樂山市的購房者理智 置業(yè)． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 年 /月元 /平方米 上漲浮度 比例 2020年 1月 1620元 /平方米 0% 2020年 2月 1680元 /平方米 4% 2020年 3月 1750元 /平方米 4% 2020年 4月 1880元 /平方米 7% 2020年 5月 1880元 /平方米 0% 2020年 6月 1880元 /平方米 0% ２００５年樂山多層住宅價(jià)格（均價(jià)）走勢示意圖0%0%0%7%4%4%0%2%4%6%8%1 62 0元/平方米1 68 0元/平方米1 75 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 88 0元/平方米1 月 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月? 2020年 1月以來至今樂山房地產(chǎn)市場價(jià)格保持在平穩(wěn)的價(jià)格上，略有上漲，并沒有受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、銀行新政策的影響，由于政府、銀行一些新政策的出臺，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目成本加大，房地產(chǎn)市場需求依然存在，樂山市各區(qū) 、縣人紛紛來樂山市居住 ,外地投資者也瞄準(zhǔn)了這個(gè)旅游城市 ,促使樂山市房地產(chǎn)價(jià)格一再平穩(wěn)上漲或是保持平穩(wěn) ,從年初的 1620元 (均價(jià) ) /平方米到現(xiàn)在的 1880元 /平方米 (均價(jià) )平均漲浮 70元 /平方米 ,2月份比 1月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 4% ， 3月份比 2月份價(jià)格在原有的價(jià)格上漲4% ， 4月份比 3月份的價(jià)格在原有的價(jià)格上漲 7%， 6月份與 4月份價(jià)格保持平衡，由此表明樂山市房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在的潛力 .而現(xiàn)在看來樂山房地產(chǎn)價(jià)格在 三個(gè)月市場價(jià)格來看保持平穩(wěn)狀態(tài)，或?qū)⒙缘鸵恍?，而預(yù)計(jì) 10月份價(jià)格將略有上漲，由此可見，樂山并沒有受到新政策很大影響，樂山房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)的發(fā)展，房價(jià)也在平穩(wěn)中逐步上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 ? 2020年樂山樓市隨著房地產(chǎn)市場的變化，對面積的 變化，而戶型也有了相應(yīng)的變化，三室兩廳占到 28%的比 例，其次四室三廳占到 24%的比例，兩室兩廳占到 16%的 比例，四室兩廳的占到 12%的比例，最后，三室三廳與四 室四廳各占到 8%的比例，而兩室一廳只占到 4%的比例， 不難看出 2020年上半年三室兩廳以上的戶型較多，也較 為好銷售，而下半年逐步轉(zhuǎn)向中、小戶型兩室兩廳以上 130平米以下的住宅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 4）土地供求分析 ? ○供應(yīng)量預(yù)測： 2020年有 800左右畝土地進(jìn)入市場，如此大的交易規(guī)模主要受地塊的影響?！皬拈_發(fā)商的角度看，盡管不愿降價(jià)，但他們中多數(shù)如果連續(xù)兩三個(gè)月沒有成交，資金、成本等壓力將難以承受，而從 3月調(diào)控政策出臺至今已有兩個(gè)月。 6?１應(yīng)該會慢慢穩(wěn)定。現(xiàn)時(shí)樂山房地產(chǎn)的發(fā)展商均逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重要性，側(cè)重了這方面的投入，就能獲得超額的市場回報(bào)。通過早期的軟性宣傳，先建立其市場形象，再配合后期宣傳，有利于銷售。綠化率在 45%以上。 ? 充分運(yùn)用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項(xiàng)目形象 ? 無論在開盤前的廣告預(yù)熱，還是銷售期間的廣告升溫，大盤都成功地運(yùn)用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶。 ? 距離地塊不到半小時(shí)車程就是樂山大佛旅游風(fēng)景區(qū)，坐落于樂山的大佛被聯(lián)合國給予世界遺產(chǎn)，馳名中外，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地。 5萬多人的集中社區(qū)： 5萬多人的生活社區(qū)包括鳳凰小區(qū)、莊大小區(qū)、鐵人小區(qū)等中、大型社區(qū)，正在開發(fā)以及 即將開發(fā)的住宅小區(qū)。 主力客戶群定位 地域：以樂山市為中心輻射的新、老城區(qū)為主，其他地區(qū)及樂山區(qū)、縣為輔。目前由于各方面調(diào)控市場一直處于“待 銷”狀態(tài)，購房者保持觀望態(tài)度。 主要消費(fèi)者來源： 學(xué)生、教師、公務(wù)員、私營老板、其他青年人。 右方景觀（北方） 主要臨近白燕路，多為氣修、氣貿(mào)服務(wù)一條街，房屋矮小，陳舊。 ? （四）大盤在促銷上的成熟手法值得美林苑 而目前正在積極準(zhǔn)備推向市場的項(xiàng)目有仁和房產(chǎn)的居竹園二期和濱江怡景、匯得陽光房地產(chǎn)公司美林苑二期、和邦集團(tuán)桃源新城、東能集團(tuán)白領(lǐng)花園、清華房地產(chǎn)公司清華星城二期、大中華實(shí)業(yè)的陽光大廈以及新業(yè)置地與立事達(dá)聯(lián)合推出的嘉州新城第二期等，總建筑面積也在 80萬平方米左右，預(yù)計(jì)下半年10月前后將陸續(xù)推出，這些新項(xiàng)目中，有多層，有高層，也有別墅；有舊城區(qū)的，也有新城區(qū)的；有城市中心的，也有臨江和臨河的 ?? 總之，適合各種類型購買者的房源都有，房源充足，消費(fèi)者和投資者有著廣闊的選擇空間。 ? （七）項(xiàng)目后期策劃 ? １、付款方式 ? 多種付款方式的選擇可以減輕買家的負(fù)擔(dān)，參看現(xiàn)時(shí)市場上的眾多樓盤的付款方式，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”這三種。 ? （ 3） 匯得陽光及相關(guān)單位的內(nèi)部：內(nèi)部的中高層管理人員。期房限轉(zhuǎn) 39。而另一方面， 6月 1日稅收新政策開始執(zhí)行后，受 5%營業(yè)稅的限制，許多在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的業(yè)主會暫緩出售房屋，選擇“以租代售”的方式；同時(shí)，由于對“ 6?１”新政策所帶來市場變化預(yù)期的不確定，買賣雙方的交易意愿也會受到一定影響。目前全國范圍內(nèi)能夠得到銀行大額授信的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不到 20家；能夠得到銀行信貸順利支持的在 200家左右。三是區(qū)域配套相對完善，且檔次高，有品位，富有文化內(nèi) 涵和時(shí)代氣息。 ? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020年，上半年樂山市房地產(chǎn)市場趨勢總結(jié) ? （ 1）、住宅需求空間縮小 ? 今年的房交會，盡管許多開發(fā)商都把營銷重點(diǎn)放在商鋪上，使整個(gè)房交會呈現(xiàn)出“商業(yè)地產(chǎn)”重頭戲的表象。但是，在這半個(gè)月的時(shí)間里能否找到合適的下家，能否順利地過戶，確實(shí)是一件難上加難的事。 以 5年期以上個(gè)人住房貸款為例 ,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 (即 %),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 。央行加息會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并對中小房地產(chǎn)開發(fā)商形成巨大壓力，還會在一定程度上抑制購房需求的擴(kuò)張。這反映出樂山樓市住宅基本已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，也反映出激烈的樓盤競爭即將開始！ ? 對現(xiàn)有的樂山市住宅市場分析，現(xiàn)售樓盤創(chuàng)新銷售模式，創(chuàng)新的模式逐漸普遍起來，各項(xiàng)目樓盤不斷挖掘項(xiàng)目本身特點(diǎn)與買點(diǎn)，很多樓盤推廣主題明確， ? 倡導(dǎo)新理念，戶型設(shè)計(jì)比較新穎、合理，很多樓盤大勢宣傳推廣感念，進(jìn)行整體包裝與宣傳推廣，銷售價(jià)格不斷平穩(wěn)上漲，市場的對新穎的樓盤比較接受 ? 房地產(chǎn)市場的內(nèi)在威脅：隨著樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)的內(nèi)在威脅主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)物業(yè)類型的多元化與開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模及配套設(shè)施的逐步完善，樂山市購房者有了更大的選擇性，戶型的設(shè)計(jì)上越來越人性化，方便合理的布局；另一方面，樂山市房地產(chǎn)市場將走向激烈的競爭時(shí)期。 ? 1面積、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢：從戶型設(shè)計(jì)上說戶型比較人性化，動(dòng)靜自然分割開來，方便了生活需要，既時(shí)尚又實(shí)用，從面積上來說房屋的面積正是市場購買者所需要的面積。 ? ? 匯得陽光美林苑 ?康城，規(guī)劃出高尚別致的下沉式水體音樂廣場，可以感受“楊柳青青溪水流，靜靜聆聽鳥語鳴”的詩情畫意。市中區(qū)下轄 10個(gè)鄉(xiāng) 16個(gè)鎮(zhèn)， 4個(gè)街道辦事處， 254個(gè)行政村、 41個(gè)居民委員會，其中城市社區(qū)居委會 30個(gè)。 康城形象營銷 ? 一、確立項(xiàng)目名稱 ? 二、項(xiàng)目區(qū)名、路名、門牌名提案 ? 三、 各景觀組團(tuán)命名 ? 四、 確立項(xiàng)目標(biāo)志 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 目 錄 ? 五、確立項(xiàng)目 VI系統(tǒng) ? 六、應(yīng)用部分 ? 七、營銷接待中心包裝設(shè)計(jì) ? 八、工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) 第四章 項(xiàng)目營銷推廣策劃 ? 第一節(jié) 營銷推廣企劃方案 ? 一、 廣告策略 ? 二、 廣告戰(zhàn)略目標(biāo) ? 三、 項(xiàng)目分析和廣告定位 ? 四、 廣告創(chuàng)意分析 ? 五、 廣告策略分析 ? 六、 廣告階段及媒體組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一章 美林苑 ?康城項(xiàng)目投資營銷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一節(jié) 美林苑 ?康城項(xiàng)目市場可行性告 ? 一、美林苑 ?康城項(xiàng)目介紹 ? 本項(xiàng)目簡稱“康城”，位于四川省樂山市新城區(qū)嘉興路，占地面積 30左右畝（ ），東臨嘉興路，南臨百燕路，西臨規(guī)劃中的春華路（延伸道路），北臨鳳凰路，交通十分便利。這種小區(qū)因其擁有寬敞的居住空間、觸目可及的園林風(fēng)光，清新怡人的空氣，非常適合城市居民休閑娛樂及本地成功人士居家置 業(yè)，因此這種類型的小區(qū)，它的崛起與開發(fā)絕對不會是偶然和例外的。 ? 1定位優(yōu)勢：本項(xiàng)目以地中海式小區(qū)園林景觀、總規(guī)劃設(shè)計(jì)的多層（商住）住宅小區(qū)，小區(qū)人文環(huán)境，小區(qū)生活與人文景觀環(huán)境溶為一體，將給樂山人民灌輸了最佳人居環(huán)境生活模式，相對樂山房地產(chǎn)市場的需求本相目從戶型設(shè)計(jì)、房屋面積、銷售均價(jià)都符合市場需求。 ? 項(xiàng)目周邊的機(jī)遇：項(xiàng)目處于新城區(qū)大型生活社區(qū) ， 交通極為方便 ， 采光 、 通風(fēng)好 ，成為產(chǎn)品的優(yōu)勢也成為了自身的機(jī)遇 。 2020年 10月 29日，央行九年來首次加息，中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２７個(gè)百分點(diǎn)，這是央行近１０年來首次上調(diào)銀行利率。 ? 隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制 ， 5月 1日以后 ， 各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻 ， 其中主要是對個(gè)人購買第二套 (含兩套以上 )的住房按揭貸款以及高檔別墅 、 商鋪等貸款 ， 更加謹(jǐn)慎 ， 旨在抑制過度的炒房投機(jī)行為 ， 降低銀行自身的信貸風(fēng)險(xiǎn) 。但是，這又難免會導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的下降。期房限轉(zhuǎn) 39。對于樂山樓市中中高檔樓盤區(qū)域的特點(diǎn)也表現(xiàn)出 來，高端生活區(qū)有幾個(gè)重要的特點(diǎn)，一是區(qū)域有大量的知識型的高收入群體，大家思維活 躍，觀念前，有大致相似的消費(fèi)習(xí)慣，喜歡新型的、高檔次的現(xiàn)代休閑娛樂方式。政府在土地政策的不讓步、消費(fèi)者趨于理性的消費(fèi)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商壓力逐步體現(xiàn)出來。對個(gè)人購買非普通住房超過 2年 (含 2年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。投機(jī)將集中拋盤，而由于投資的初始成本加大，未來成本又有很大的不確定性，再加上政策具有強(qiáng)烈的導(dǎo)向性作用，使得好多購房者對市場的心理預(yù)期正在逐漸轉(zhuǎn)變，放緩?fù)顿Y的步伐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目周邊分析 ? 當(dāng)前項(xiàng)目周邊在售樓盤與備售樓盤已經(jīng)有 9個(gè)樓盤，在售樓盤有“嘉州明珠”、“福鑫花園”、“元龍春天”、“領(lǐng)地國際公寓”、“花語美地”、“清華星城”、“嘉州之春”而備售項(xiàng)目有“百合花園”、“清華星城二期”、“嘉美花園”三個(gè)項(xiàng)目。 ? （ 1） 歐陸風(fēng)格花園 ? 前期綠化應(yīng)注重在“快”、“美”、“顯”三方面，所以主要由各種立體形狀組成的歐式花園，非常適合早期的觀感，所以售樓部前的花壇設(shè)計(jì)可與街心花園風(fēng)格相呼應(yīng)，融合時(shí)尚美感渾然一體。預(yù)計(jì) 2020年下半年政府對土地、金融政策將繼續(xù)從嚴(yán)控制。 ? ②五星級的物業(yè)管理 ? 嘉州花城倡導(dǎo)物業(yè)管理，因此產(chǎn)生了樂山五星級的物業(yè)管理。 地塊周圍建筑物、景觀 前方景觀（西方） 面臨成熟社區(qū)，與美林苑一期斜視相對，位于嘉興路旁。 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，西鄰嘉 興路；東鄰未來規(guī)劃道路；北鄰白燕路；南臨鳳凰路，嘉興路與項(xiàng)目主入口東大門 相接。表現(xiàn)在居民的住宅消費(fèi)習(xí)慣上，當(dāng)?shù)鼐用褓彽刈越ǚ课莸膫鹘y(tǒng)習(xí)慣依然十分盛行，購買新商品房喜歡“跟風(fēng)”。 躍層式大戶型住宅的目標(biāo)客戶 該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在 1030萬元以上，年齡在 35歲 ~60歲。 ? 特性： 以中青年為主體，消費(fèi)能力強(qiáng)，屬于生產(chǎn)型群體，普遍大專以上文化程度，月收入較高，在 1000元 4000元不等，年齡 2030歲之間。 ? 環(huán)境、污染情況 ? 水、氣、土地污染情況 ? 地塊周圍為生活社區(qū)，沒有大型嚴(yán)重污染工廠，水、氣、土的污染情況比較輕。如祈福新村售樓人員在接待客戶時(shí)，請客戶填寫意向選擇調(diào)查表，內(nèi)容涉及到購房者的年齡、家庭成員、意向選擇房型、樓盤信息來源、對于小區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)的滿意程度等。嘉州花城經(jīng)過兩年多的建設(shè)已成長為一個(gè)成熟的品牌，立事達(dá)挾持著這幾年積累下來的建筑經(jīng)驗(yàn)和建設(shè)理念，搶灘樂山，以規(guī)模開發(fā)，綜合配套五星級物業(yè)管理為賣點(diǎn)，加之品牌優(yōu)勢和強(qiáng)有力的宣傳攻勢，使 2020年的嘉州新城一期首次發(fā)售就出現(xiàn)熱銷。康城項(xiàng)目價(jià)值判斷暨投資分析 ? 一、美林苑 廣告牌擺放的位置，一是銷售中心現(xiàn)場如：銷售中