【正文】 ?總之 ， 讓人一步入售樓中心大門 ， 立刻被眼前熟悉的嶺南特色所感染 ， 仿佛回到家里熟悉的生活氛圍 。 – 聚集潛在目標(biāo)消費(fèi)者，整理客戶資料庫。 ? 訴求策略： – 不直接訴求“變與不變”，而用“變與不變”的元素來表現(xiàn)。 – 市場上樓盤概念漫天飛，你說你好、我說我好，到底哪個(gè)好，誰也說不清； 載 ‘純概念包裝’ 對我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？ ?對消費(fèi)者： – 隨著行業(yè)越趨規(guī)范、消費(fèi)者越趨成熟，憑沖動(dòng)花錢買概念的“菜鳥”越來越少。 這里應(yīng)該是一個(gè)讓人尊崇的地方。 ? 成熟的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施是購房考慮的重要因素（ 60%）；菜市場、學(xué)校、醫(yī)院是居民最關(guān)心的設(shè)施。 載 越秀區(qū)樓市概況 (上半年 ) 01三月份 四月份 五月份 六月份 七月份新批面積成交面積成交均價(jià)載 結(jié)論 /說明 ?住宅物業(yè)新批出量很少，供應(yīng)量有限。 載 越秀區(qū)樓市的主要特征 ? 城市中心區(qū) 位于廣州老城區(qū)的中軸線上，是傳統(tǒng)廣州的真正中心區(qū)，是廣州市政建設(shè)最完善的轄區(qū)。 載 ‘恒鑫御園’項(xiàng)目主要特征 ?具備老城區(qū) —越秀區(qū)最典型的位置優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、商業(yè)優(yōu)勢、生活便利等共性特征。 我們的目標(biāo)對象： 是土生土長的老廣州。分析樓盤優(yōu)勢，先推 B 座（鬧市中難得的靜謐、 8層帶電梯、一梯兩戶的精品住宅），可以形成整個(gè)項(xiàng)目的高檔次印象， B 座到 A座，延續(xù)過度較為有利； ? 憑 B 座質(zhì)優(yōu)量少的優(yōu)勢，相信一經(jīng)推廣，必會在短期內(nèi)就銷售一空，對外形成旺銷的印象； ? 在推 B 座的過程中，就開始對 A 座進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，拆遷戶想必會消化一大部分，這樣在正式推 A 座之前，整個(gè)項(xiàng)目都已被“炒旺”了。注重實(shí)用和實(shí)效。 載 現(xiàn)場包裝建議 —地盤包裝 ? 圍 墻： – 在原有基礎(chǔ)上 ， 加上富含嶺南文化 、 生活氣息的大型噴繪畫 。 ? 人民公園 – 用花草設(shè)置巨型 LOGO、 歐洲花鐘等造型； – 放置造型典雅的休閑長凳 – 設(shè)置大型升空汽球 ? 路 牌 – 在城區(qū)主干道選取合適的點(diǎn) ， 設(shè)立大型路牌 ， 以極富煽動(dòng)性的語言展現(xiàn)樓盤定位及利益點(diǎn) ， 引起關(guān)注 。 載 重點(diǎn)選擇 ?宣傳接觸點(diǎn)： – 老廣州的“戀舊”情愫：粵劇、茶樓、拆遷老房子、講古等 – 10分鐘步行生活圈：以項(xiàng)目為原點(diǎn)，以 10分鐘步行到達(dá)的距離劃圈，包含的周圍的生活設(shè)施大盤點(diǎn)：有多少家茶樓，具體位置在哪；有多少家特色小吃店，具體位置在哪 …… 一一表述。 – 吸引周圍目標(biāo)消費(fèi)者的注意力，進(jìn)而了解，形成認(rèn)同，擠進(jìn)他們購房的候選名單中。 ‘純概念包裝’ 對我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？ 載 ‘純概念包裝’ 對我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？ ?背景分析： – 新開發(fā)的大型社區(qū)樓盤，由于開發(fā)周期長、資金投量大，從開發(fā)的延續(xù)性、效應(yīng)性考慮，有必要在初期就引入概念包裝 /推廣，為建立品牌形象奠定基礎(chǔ)。 – 內(nèi)因： 8層帶電梯、一梯兩戶的精品樓盤。 ? 歷史文化中心 —中山紀(jì)念堂、南越五宮、海珠石等一批著名建筑都集中在這里。 ?成交面積 : 新推出量 1，即物業(yè)供應(yīng)多少就消費(fèi)多少，連存量都消化得很好。 載 市場需求 /趨勢 ? 土生土長的廣州人，因?yàn)樯盍?xí)慣、人文特征等原因，都喜歡在原居住地就近購房置業(yè)，形成強(qiáng)大的潛在購房群體。 載 推廣的策略性思考與研討 ?推廣策略的研討，鎖定的目標(biāo)消費(fèi)者是怎樣的人？ ?概念包裝 /行銷對目標(biāo)消費(fèi)者的作用有多大？ ?如何才能贏得目標(biāo)消費(fèi)者的心靈？ ?如何才能與目標(biāo)消費(fèi)者全方位的接觸？ 載 ‘恒鑫御園’項(xiàng)目定位研討 ?從樓盤處的環(huán)境看，不靠山、不靠水，不具備廣州人界定“豪宅”概念的條件； ?從樓盤獨(dú)有的優(yōu)勢特征 — – 市政府邊、近人民公園； – 8層帶電梯、一梯兩戶； – 以及老廣州對原來這里環(huán)境氛圍的認(rèn)同。 載 ‘純概念包裝’ 對我們的目標(biāo)消費(fèi)者有多大的吸引力？ ?對項(xiàng)目本身： – 從項(xiàng)目規(guī)?？?，并未具備“大規(guī)模社區(qū)”的概念，推廣期也只有 23年；沒有必要為概念包裝 /建立形象而拉長周期、浪費(fèi)金錢； – 概念推廣需要相當(dāng)大的資金投入，從注意、了解、記憶、認(rèn)同到建立、延續(xù)，都需要大量時(shí)間和金錢做支持； – ‘恒鑫御園’項(xiàng)目，沒有時(shí)間、也沒