【正文】 市區(qū), 7 0 . 0 %區(qū)\ 縣,%外來人口,%淮北主要消費(fèi)構(gòu)成示意圖（預(yù)估） 主要顧客來源 淮北市居蘇豫皖三省之要沖、臥淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)之腹心。提示商業(yè)項(xiàng)目 在整體商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)該注重對(duì)已購鋪業(yè)主的統(tǒng)一管理而不是開發(fā)自營(yíng)者。 以經(jīng)營(yíng)韓國(guó)產(chǎn)品為主題的購物廣場(chǎng) ? 63 ? 項(xiàng)目定位：為一站式休閑購物中心 ? 總投資：約 ， ? 總建筑面積： ㎡， ? 商業(yè)面積： ㎡。 已建商業(yè)項(xiàng)目 久興批發(fā)市場(chǎng) ? 52 優(yōu)勢(shì) ： ▲ 項(xiàng)目所處位置為原東崗樓批發(fā)市場(chǎng)，有一定的人流基礎(chǔ)。 劣勢(shì) ： ▼ 與周邊定位雷同，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ?濉溪路的沿街商鋪面積集中在 35400㎡之間，租金價(jià)格在 元 。整條街比較亮點(diǎn)的是幾家特色餐飲，諸如阿里郎燒烤火鍋等，夜間顧客爆滿。 ? 從業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)來看， 孟山路主要以服裝、餐飲為多，分別占據(jù) 41%和 31%的比例。由于集聚了大量的品牌專賣店和時(shí)尚店，這里成為年輕人淘寶的好去處， 購物人群主要以 15— 35這一年齡段為主，且女性消費(fèi)者明顯多于男性消費(fèi)者 。 以商業(yè)為主、商辦結(jié)合、功能完善、配套設(shè)施齊全的綜合性商貿(mào)中心。 新城區(qū)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成 ? 16 淮北商業(yè)街規(guī)劃 重點(diǎn)建設(shè)淮海路商業(yè)街、孟山路服飾街、惠黎路惠苑路商業(yè)步行街、相山南路專業(yè)市場(chǎng)街、桓譚路商業(yè)街、張寨路商業(yè)街 惠苑路商業(yè)街 張寨 路 商業(yè) 街 相山南路 專 業(yè) 街 ? 淮海路商業(yè)街 ：規(guī)劃以百貨店為龍頭，以名牌專業(yè)店為主體，結(jié)合周圍景觀，逐步發(fā)展成為一個(gè)集購物、游覽、休閑、觀賞于一體的中高檔次、多功能、綜合性的商業(yè)文化區(qū)。 ?近期人均擁有城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 1平方米，遠(yuǎn)期達(dá)到 。 12月 9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過的若干政策為 2023年的房市確定了基調(diào)。 投鼠忌器：準(zhǔn)備金上調(diào)繃緊樓市神經(jīng) 樓市觀望情緒加重 19個(gè)月來首次上調(diào) ? 6 海南樓市危機(jī)顯現(xiàn) 利率上調(diào)行程提前 ? 海南“國(guó)際旅游島”概念吸引了 4000多億元的資金大舉流入瓊島圈地。 ? 央行每上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 %，將一次性凍結(jié) 3000億。 ? 本屆兩會(huì)有許多代表提議開征物業(yè)稅，國(guó)家稅務(wù)總局將要在兩會(huì)上對(duì)此進(jìn)行特別陳述。商品銷售總額與社會(huì)消費(fèi)品零售總額基本保持同步增長(zhǎng)。 完善火車站與長(zhǎng)途客運(yùn)站周邊的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè) 火車站北 廣場(chǎng)商圈 ? 15 淮北未來商圈規(guī)劃 新城區(qū)商圈 惠苑路商圈 人民路商圈 南黎路商圈 ? 定位和功能 ：本區(qū)具備一定的聚集輻射功能，今后本區(qū)要輻射城市新區(qū)和皖北的部分城區(qū)；提高本區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的品牌檔次，突出專業(yè)和特色，增強(qiáng)其商業(yè)集聚力、輻射力。 ? 隨著城市建設(shè)“東進(jìn)、南擴(kuò)、西延”發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，至 2023年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到 1平方米。 ? 此外， 在相山路的南端，根據(jù)業(yè)態(tài)的特性和租金承受能力，還規(guī)劃有家居大賣場(chǎng)、淮北汽車城的專業(yè)市場(chǎng)，成為淮北最具專為業(yè)特色的商圈 。此外，該路段還分布有真棒特賣場(chǎng)和淮北古玩大市場(chǎng)。 ? 37 ?惠黎路是一條東西向的道路，主要以經(jīng)營(yíng)“五金建材、裝飾材料”及“汽車配件和汽車維修”為主，分別占據(jù)了 58%和 13%的份額 。 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以日常生活用品、汽修為主，分布著藥店、飯店、汽配維修店、小家電等，服務(wù)對(duì)象以周邊居民為主； 該路段的商鋪面積為30500㎡，租金價(jià)格在 /㎡ /天之間 。 ▲ 室內(nèi)人流動(dòng)線規(guī)劃較好，使每一家店鋪均有相對(duì)公平的接待目標(biāo)消費(fèi)者的機(jī)會(huì)。此外，還引進(jìn)真棒特賣場(chǎng)、宏源電器等業(yè)態(tài)。 老城區(qū)的新建核心商業(yè)項(xiàng)目 ? 61 主題定位： 皖北首席時(shí)尚消費(fèi)中心 ? 皖北 —— 項(xiàng)目的輻射范圍； ? 首席 —— 項(xiàng)目的唯一性、獨(dú)特性、原創(chuàng)性； ? 時(shí)尚 —— 時(shí)尚服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、數(shù)碼電玩、美食餐飲 ?? 時(shí)尚潮流的聚集地； ? 消費(fèi)中心 —— 一站式、全生活消費(fèi)體驗(yàn)。 ? 72 ? 淮北市商業(yè)發(fā)展不均衡，新城區(qū)商圈消費(fèi)支撐相對(duì)不足，老城區(qū)商圈則存在規(guī)劃落后，環(huán)境不協(xié)調(diào)、業(yè)態(tài)布局混亂的現(xiàn)象； ? 市內(nèi)缺乏知名度高、影響力廣的大型購物超市，隨著相王國(guó)際、中泰國(guó)際、金色云天等多個(gè)多功能商業(yè)項(xiàng)目落成運(yùn)營(yíng)，有望改寫這一局面； ? 市內(nèi)各特色商業(yè)街是年輕人主要的逛街地點(diǎn)，但普遍面臨缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、環(huán)境較差、急需升級(jí)或改造的局面； ? 淮北市正在興建的新興項(xiàng)目具有規(guī)劃起點(diǎn)高、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)，一旦建成運(yùn)營(yíng)或?qū)⒂绊懮踔粮淖兓幢笔械纳虡I(yè)格局； ? 經(jīng)營(yíng)失敗的商業(yè)項(xiàng)目大都因?yàn)轫?xiàng)目前期定位不清晰，從而導(dǎo)致招商的急功近利以及運(yùn)營(yíng)管理上的混亂和缺位，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗； ? 淮北市政府的商業(yè)規(guī)劃方向賦予了商業(yè)地產(chǎn)極好的契機(jī)，但新建大型綜合項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈已是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來淮北商業(yè)將形成群雄并起的格局。在淮北當(dāng)?shù)氐牟惋嬓袠I(yè)比較發(fā)達(dá)，競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，而且酒水消費(fèi)直接關(guān)系到餐飲的消費(fèi)金額。 公交車購物人的狀況： 由于地形原因，淮北日常的交通出行主要還是依靠公交車、出租車及機(jī)動(dòng)車等。節(jié)假日期間由于消費(fèi)者時(shí)間上的充裕，并且各大小商家花樣繁多的促銷打折策略，都促使了節(jié)假日的消費(fèi)高于非節(jié)假日。這正是理解和發(fā)現(xiàn)了消費(fèi)購物中的樂趣。其二， 消費(fèi)習(xí)慣上淮北人有基本上晚上不出門待在家里的習(xí)慣 （除有購物意向及夏天）。 這些外來人口不但給淮北城市的發(fā)展建設(shè)帶來了很大的推動(dòng)作用，同時(shí)也是一個(gè)巨大的消費(fèi)群體，他們與本地群體共同構(gòu)成淮北的消費(fèi)市場(chǎng)。 購物偏好： 節(jié)假日、晚間的購物趨向優(yōu)勢(shì)較高，被調(diào)查者每周購物在兩次以內(nèi)的居民占到了近一半 48%， 每月購物消費(fèi)支出在 3001000元的占 78%，而且單次購物的平均額在 50300元之間的占有 58%。 目前家樂福已基本確定進(jìn)駐該項(xiàng)目 。 ▼ 雖然存在部分品牌商品，但是無法改變其低端的企業(yè)形象。 ▲ 定位在高端百貨，有良好的企業(yè)形象。 ▼ 周邊百貨業(yè)“扎堆”，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，而且隨著未來金鷹商廈的開業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)將更趨白熱化。南邊經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)則相對(duì)較多，有服裝、餐飲、百貨、化妝品、飾品、電子、電器、網(wǎng)吧，美容美發(fā)等。附近店面租金也為步行街最高（ 40元 /㎡/月 ）； ? 步行街的西側(cè)入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。 ? 相山路以西至久興批發(fā)城，則主要以五金雜品、電子電器、廣告裝潢為主，分別占據(jù)了%、 %和 %的比重 ，其它業(yè)態(tài)諸如醫(yī)藥、餐飲、休閑娛樂等所占比重均不超過 10%。 ? 此外，淮海路的幾條主要商業(yè)街，如孟山路、友誼巷、相山路、古城路、新華巷等雖然經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)各有所側(cè)重，也都集中于這一商圈，擴(kuò)大著這一商圈的影響力。 ? 17 逐步形成以淮海時(shí)代廣場(chǎng)和相王國(guó)際為代表的高端零售商場(chǎng)為主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)； 業(yè)態(tài)以精品百貨、大賣場(chǎng)為核心業(yè)態(tài)，向品質(zhì)化升級(jí)方式演進(jìn)。 ? 孟山路北段 ：重點(diǎn)建設(shè)淮海路與孟山路交叉口的城市廣場(chǎng)二期、淮海商場(chǎng)、華松商務(wù)、金淮北等大型零售網(wǎng)點(diǎn)，形成大型多功能購物中心建筑群，以此作為市級(jí)商業(yè)中心的旗艦標(biāo)志性建筑主體。 ? 在政策調(diào)控之下，預(yù)計(jì) 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于調(diào)整過程中，部分過熱區(qū)域的房?jī)r(jià)出會(huì)現(xiàn)階段性的回調(diào)。 海 南 樓 市 ? 7 物業(yè)稅有望試點(diǎn)征收，對(duì)房地產(chǎn)影響不言而喻 ? 今年 1月初，有消息稱，國(guó)家稅務(wù)總局要求稅務(wù)部門在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。1 宏觀環(huán)境分析 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 商業(yè)街分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第二部分 研究視角 第三部分 深度解析 ? 2 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 商業(yè)街分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第二部分 研究視角 第三部分 深度解析 宏觀環(huán)境分析 宏觀市場(chǎng)分析 第一部分 研究基礎(chǔ) ? 3 2023年 — 2023年初，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)政策調(diào)整一覽 2023年 10月 22日 首次購房貸款 7折利率優(yōu)惠政策及契稅優(yōu)惠政策 2023年 12月 20日 二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策及改善型購房貸款優(yōu)惠政策 2023年 5月27日 普通住房開發(fā)貸款最低資本金比例下調(diào)至 20% 2023年 6月19日 嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策， 40%首付及利率上浮 10% 2023年 9月2日 國(guó)土資源局發(fā)布通知嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用的土地利用 2023年 11月 13日 商品住宅用地出讓面積限制，大城市 20萬平米、中等城市 14萬平米、小城市 7萬平米 2023年 12月 8日 中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議、支持首次和改善型購房需求，放寬中小城市戶口限制 2023年 12月 9日 首次購房?jī)?yōu)惠政策延續(xù)，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止 2023年 12月 14日 “國(guó)四條”遏制房?jī)r(jià)上漲，增加供給、支持自主和改善型住房消費(fèi)，抑制投機(jī)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、大規(guī)模批準(zhǔn)保障安居房 2023年 12月 17日 財(cái)政部等部門發(fā)文通知，土地出讓中首次繳納比例不得低于 50% 2023年 1月10日 國(guó)務(wù)院辦公室下發(fā)“國(guó)十一條”通知 ? 4 ? 1月份的達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布 2023年度的《全球風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》其中駭人聽聞的提到：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重放緩的可能性大于 20%，并將會(huì)導(dǎo)致 2500億至 1萬億美元的經(jīng)濟(jì)損失 。 ? 海南樓市泡沫的顯現(xiàn)勢(shì)必會(huì)促使政府采取更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策來抑制泡沫的增長(zhǎng)，利率上調(diào)行程預(yù)計(jì)將會(huì)提前。這些舉措無疑會(huì)對(duì)規(guī)模實(shí)力偏弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生明顯的影響。 火車站北 廣場(chǎng)商圈 老城區(qū)商圈 淮孟商圈 老城區(qū)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)由淮孟商圈、火車站北廣場(chǎng)商圈兩大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)組成 ? 13 淮北未來商圈規(guī)劃 淮孟商圈 以孟山路、相山路為縱軸，以淮海路、惠黎路為橫軸，建成本區(qū)“井”字型商業(yè)網(wǎng)絡(luò) ? 孟山路商業(yè)街 ：規(guī)劃對(duì)孟山路進(jìn)行整體改造，提高品牌檔次，逐步把孟山路建成淮北市第一商業(yè)大道。 ? 張寨路商業(yè)街 ：規(guī)劃建設(shè)為觀光、購物、休閑的零售主導(dǎo)型商業(yè)街?；幢甭窎|西端之間及孟山路上則主要以各種品牌專賣店為主。 相山路以西至濉溪路，主要以 “服裝、鞋帽、箱包 ”、 “餐飲 ”、 “五金建材 ”及 “裝飾、裝修 ”為主，分別占據(jù)了古城路該路段的 %、 %、 %和 %的份額 。 商業(yè)街分析 惠苑路步行街 當(dāng)?shù)匚ㄒ坏纳虡I(yè)步行街，但經(jīng)營(yíng)狀況不理想 ? 35 ? 惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價(jià)超市、真棒特賣場(chǎng)（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。 ?在租金上，視店鋪大小有所不同，主要集中 6元 — 10元這個(gè)區(qū)間 。 劣勢(shì) ： ▼ 項(xiàng)目體量較小，在商品備齊度上較華松和鼎盛有一定的差距。 ▲ 電器運(yùn)營(yíng)商五星電器的入駐為其帶來了大量的人氣。 ▼ 業(yè)態(tài)布局混亂，缺乏有效的動(dòng)線引導(dǎo)。 ? 項(xiàng)目概況： 金色云天是在長(zhǎng)山路西、桓譚路兩側(cè)投資興建的集站前廣場(chǎng)、大型商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓和高層住宅為一體的大型都市綜合體。這說明比較好的購物環(huán)境和消費(fèi)信譽(yù)對(duì)消費(fèi)者有著直接的影響。以沿海福建、浙江為主的這些群體主要從事相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)、建材家居、娛樂餐飲等行業(yè)，主要為中小業(yè)主；以周邊河南、河北等為主的群體主要從事服務(wù)、基礎(chǔ)建設(shè)相關(guān)工作；另外，由于歷史的原因，淮北和上海的互動(dòng)和交流比較頻繁，這也是淮北市主要外來消費(fèi)源頭之一。這也反映出淮北夜間購物的一些狀況，其一， 淮北并未有較大或較理想的夜間消費(fèi)和休閑場(chǎng)所 。淮北人的消費(fèi)心理正在由原來的有需要就去購物變?yōu)闆]事逛逛街、有好東西就買的消費(fèi)觀念。 以淮海路為例子，節(jié)假日人流約為日常人流的 2倍以上。公交車購物群體相對(duì)來說偏向于中低端消費(fèi)，因此與整個(gè)城市的整體消費(fèi)水平來說是基本吻合的。 休閑娛樂消費(fèi)傾向： 針對(duì)消費(fèi)者的休閑娛樂傾向調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們的休閑娛樂時(shí)間在一周之內(nèi)相對(duì)均衡，平均每周娛樂 3次左右，休閑時(shí)間選擇在家里呆著和逛商場(chǎng)購物娛樂的比例分別占到了總體樣本的 17%和 81%， 休閑方式主要是看洗浴、泡吧、 KTV、上網(wǎng)、廣場(chǎng)健身， 一般情況下都是選擇和朋友、家人一起，人均消費(fèi)集中在30120元之間 。 淮北商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié) ? 73 消費(fèi)者分析 宏觀環(huán)境分析 微觀市場(chǎng)分析 商圈分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)街分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ)