【正文】 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導(dǎo)地位。因此需要 建筑在新形勢下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場定位等各方面的工作。三是消費(fèi)主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。 第四 部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對 企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2023年以后 一是國民經(jīng)濟(jì)將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。需求全面穩(wěn)定增長 1二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個相關(guān)企業(yè)。城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對龍騰發(fā)展的利好因素 對龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個人購房已成為住宅市場主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場化， 競爭更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場的機(jī)會大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，股票融資合作開發(fā) 中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動性加強(qiáng)，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個重要市場住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體二、需求特點(diǎn)對均好性要求更高銷售可能會受到 “經(jīng)濟(jì)適用房 ”可行性研究 前期工作 樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項(xiàng)目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場銷售等各個價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。由此將拉動全社會建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。因此，在體制上，根據(jù)《中共中央關(guān)于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》和中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于 “有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外 ”的行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟(jì)退出的行業(yè)。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。以推進(jìn)郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶動郊區(qū)城市化的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進(jìn)城市體系進(jìn)一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實(shí)于 “某一片土地 ”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的 “房屋 ”。 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。建筑業(yè)務(wù)： 建筑業(yè)務(wù)是 的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但是在整個建筑市場中， 的品牌和商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準(zhǔn)備放棄綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會做出如下簡單描述。“豐臺 ”和 “南苑 ”兩大邊緣集團(tuán)項(xiàng)目住宅類項(xiàng)目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如 “槐房項(xiàng)目 ”前期倒手） 豐臺區(qū)域環(huán)境概述北京市區(qū)總體規(guī)劃分析北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù)《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃綱要》北京提出要 “ 實(shí)施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進(jìn)程，提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項(xiàng)目的交通。國家旅游局決定 2023年將進(jìn)一步積極培育、發(fā)展這一新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動力裝備率分別達(dá)到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長 %和 %。其中，豐臺區(qū)待改造的危舊房很多。通過對北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房價(jià)在每平方米 3000—4500 元，戶均面積在 60—120 平方米。其中，個人購房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購房。需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購物中心（王府井）、高檔綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈對房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識形成龍騰對價(jià)值追求的認(rèn)識注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造對 “槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場細(xì)分，依為龍騰戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場劃分為：危改市場、經(jīng)濟(jì)適用房市場、寫字樓市場、別墅市場、對北京市相關(guān)細(xì)分市場狀況作出分析。龍騰如果選擇 “危改項(xiàng)目 ”， “房改帶危改 ”的政策會使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有房產(chǎn)抵押貸款債券融資 2．住宅主體設(shè)計(jì)向人性化、細(xì)化發(fā)展。 北京市房地產(chǎn)將進(jìn)入全面競爭的發(fā)展階段。三、政策及其它政府加大對住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺 ： 北京市新近出臺房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級市場到二級市場，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺的大方向。新開盤項(xiàng)目大于或等于 100萬平方米的項(xiàng)目個數(shù)占 ％，也超過全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫字樓、商業(yè)用房、 CBD等。概述 其中關(guān)系 發(fā)展的因素中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢、經(jīng)濟(jì)體制改革對 這樣的民營企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間， “ 國退民進(jìn) ”是大趨勢；在中國即將加入 WTO和北京申奧成功之際，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 在此時選擇進(jìn)入房地產(chǎn)是前景的，但是要求 必須緊緊把握形勢，抓住發(fā)展機(jī)遇，提升企業(yè)核心競爭力，以迎接新時代的挑戰(zhàn)；建筑行業(yè)雖然整體利潤偏低，但建筑業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段也有發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。二是房地產(chǎn)市場由過去的供方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。 第三 部分是產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合，在前述對企業(yè)外部和內(nèi)部綜合分析的基礎(chǔ)上，從企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會和自身實(shí)力兩個角度通盤考慮和分析，我們提出了 企業(yè)未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)選擇和現(xiàn)階段業(yè)務(wù)選擇及組合，為后續(xù)企業(yè)總體戰(zhàn)略思想和戰(zhàn)略規(guī)劃的設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。二是我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場一大特點(diǎn)。房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長 ％。.大企業(yè)將從資金、土地儲備、市場營銷等各個環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到 “危改房 ”的替代那么龍騰開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是 “以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù) ”。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。危舊房改造房市場分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)從建設(shè)部獲悉，到2023年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達(dá)到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達(dá)到６．７％。 城市建設(shè) :豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。 豐臺有大量的危舊房改造項(xiàng)目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項(xiàng)目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到詳細(xì)了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機(jī)會。通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點(diǎn)，其中旅游景點(diǎn)的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對應(yīng)的市場家裝不僅是居民居民自己消費(fèi)，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運(yùn)帶來新的增長潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場企業(yè)內(nèi)部分析2? 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析： 業(yè)務(wù)衍變 業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā) 附加價(jià)值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務(wù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中， “槐房 ”項(xiàng)目標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)