【正文】 戰(zhàn)略分析 ?項目整體推廣策略 ?解讀項目 ?項目所處的市場環(huán)境 “溫哥華項目” 客層定位的分析 —— 關于消費形態(tài) 高級住宅 中檔住宅 豪華住宅 解困住宅 名流 中產(chǎn)家庭 貴族 小資階層 企業(yè)精英 暴發(fā)戶 工薪階層 平民 ?鎖定目標人群 “溫哥華”客層社會屬性分析 —— 企業(yè)精英、名流貴族之家 社會人口形態(tài) 社會成就 認同 個人成就 專業(yè)成就 ?貴族 ?暴發(fā)戶 ?名流 ?企業(yè)精英 ?大康 ?中康 ?小康 ?平民 價值取向 富豪 鉑宮 大康之家 中產(chǎn)家庭 龍騰盛世、德國印象 聯(lián)盟新城 溫哥華廣場 中義 老街、順弛 綠城 大地名都 盛世年華 “ 溫哥華 ”消費定位分析 —— 消費模型細化 消費者 文化因素 文化 亞文化 社會階層 以傳統(tǒng)生活觀念為主，大有見識富裕階層 家族意識企業(yè)意識 上層 社會因素 參照群體 家庭 角色與地位 個人決策型 家庭 /社會的 峰頂人士 三次以上置業(yè) 個人因素 金融高管 私企老板 政府高官 暴發(fā)戶 年齡 /人生階段 職業(yè) 3550歲 高品質(zhì)的生活 生活方式 經(jīng)濟狀況 不低于 500萬身價 個性 /自我觀念 保守型 個人型 心理因素 動機 圈層的認同 品質(zhì)的提高 感覺 選擇性注意 /記 憶對本圈的感 覺非常敏銳 學習 內(nèi)省式 意見領袖式 信念與態(tài)度 溫哥華 掌控意識 自我意識 第一客戶級別： 本地大康富裕家庭外地遷鄭商務人群 居住傾向 生活理念：高尚而品位的居住 心理特征： 正處于人生爬坡階段 ， 面臨社會頂峰的誘惑 ， 渴望本圈層和認同 ， 向往高尚品質(zhì)的國際化生活 。 生活的王者 —— 市場： CBD運河畔第一排，高尚人居版圖核心，最后收官之作 地王 ———— 企業(yè)品牌內(nèi)涵： 加拿大、國際的、超前的、經(jīng)典的、實力的、品位的、風情的。 2023年 3月 6日星期一 上午 4時 15分 5秒 04:15: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 04:15:0504:15:0504:15Monday, March 6, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 4時 15分 5秒 上午 4時 15分 04:15: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 04:15:0504:15:0504:153/6/2023 4:15:05 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 這類人群滲透到社會的各個行業(yè) ， 大多為一把手 。 但前提是 :幾個主流高端項目的形象和價值建立均積累了至少四年的時間 ,品質(zhì)和價格的提高背后是客戶層的長期培養(yǎng)和圈子的建立。由黑川紀章先生擔綱的首期工程，是其在深入了解了中國人的居住習慣后，結合中國傳統(tǒng)住宅四合院的形式，用現(xiàn)代的居住理念和手法設計的圍繞庭園形成的開放式圍合建筑，給人尊貴、親切、安全、私密的感覺。 1）商業(yè)建筑充分考慮各地塊的商業(yè)價值，設計不同功能的商業(yè)街和集中商業(yè)，融購物、休閑、娛樂為一體。與北美、歐式、地中海、新古典、現(xiàn)代風格相比具有鮮明的差異和價值高度。 ? 破題思路：利用社會資源深度挖掘本地高端客層資源 ?命題二：如何突破高端項目的“高空稀薄癥” ？ ?命題三：面臨市場拐點我們?nèi)绾我?guī)避風險？ 建立高端的品牌，前提是獲取最大的業(yè)績，本項目獲得業(yè)績和口碑要面臨： 變數(shù) ：地產(chǎn)開發(fā)量劇增，市場均價劇增，投資市場不理性，國家政策和經(jīng)濟背景導致地產(chǎn)市場將面臨大的變數(shù)，對大體量項目的長期開發(fā)戰(zhàn)略帶來挑戰(zhàn)。果嶺山水 （四季溫泉度假區(qū)） 思念高爾夫別墅 （河南首席高爾夫俱樂部） 英協(xié) —— 英協(xié)花園、廣場 （中原首璽名人別墅區(qū)） 東西會 中原高端人群資源整合專家 思念 創(chuàng)造極具特色的體驗營銷體系，降低客戶流失率提高現(xiàn)場殺客能力。 ?四周路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。 SI24地塊東面的商業(yè)用地，我們設計了 3層高的集中商業(yè)樓，設置西餐廳，咖啡屋及一些休閑娛樂場所；相比 SI19地塊西面的商業(yè)，這里是安靜的休閑的消費場所。 整個園區(qū)采用半圍合式的分組團布局 ， 外借景觀水系入園 ， 內(nèi)依園區(qū)豐富的立體綠化 ， 各組團高低錯落 ， 形成靈活有序的空間形態(tài) 。 行為方式：每天接受信息量巨大 ， 工作壓力大 ， 渴望身心休閑 ， 注重修養(yǎng) 。 加拿大最高級別 —— 皇家 皇家 /王者 產(chǎn)品直觀特征： 國際化、經(jīng)典、前瞻性、異域風情 都鐸 —— 王朝向人居的過渡風格 CBD國際都心皇家莊園 溫哥華山莊總戰(zhàn)略定位 : 支撐點： CBD國際都心：項目最卓越的地段資源 國際都心莊園：位于市中心的莊園，將項目低密度的絕對價值體現(xiàn) 皇家：加拿大最高級別關鍵詞 CBD地王 都鐸王朝建筑風格 中原貴族人居標桿的體現(xiàn)和目標消費層消費心理的滿足 溫哥華山莊廣告語 : CBD的皇家生活 支撐點： 項目入世姿態(tài)： CBD最后一個出場的國際大鱷 項目地域形態(tài)： CBD人居地王 項目建筑形態(tài)：都鐸王朝 項目客層第一需求：貴族圈子 項目戰(zhàn)略分析 對于區(qū)域戰(zhàn)略 對于土地戰(zhàn)略 對于品牌戰(zhàn)略 對于產(chǎn)品戰(zhàn)略 對于價格戰(zhàn)略 對于營銷戰(zhàn)略 對于開發(fā)戰(zhàn)略 對于高端客層 我們要將鄭東新區(qū)時代收官作品為項目的高起點。 2023年 3月 上午 4時 15分 :15March 6, 2023 1行動出成果，工作出財富。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 6日星期一 4時 15分 5秒 04:15:056 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 6, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 在改革大潮 、 國家鼓勵經(jīng)濟政策興起之時 ， 利用優(yōu)勢通過基本正當?shù)慕?jīng)營方式和滾雪球式的財富賺錢方式完成資本積累 ， 文化程度高低不一 ， 但是善于學習和迅速接受新事物新知識 ， 年齡普遍在 35—— 45之間 。 百合公寓定位為中高階層，價格適中，其產(chǎn)品類型決定了其客層主要為：企業(yè)中層、政府機關領導、具有高學歷、高收入的年輕一族，喜歡歐式的風情，較追求快節(jié)奏都市生活下，相對私密和有品質(zhì)的生活的人。交通便利、配套齊全，距離鄭東新區(qū)的核心 中央 CBD 區(qū)的外環(huán)線約 800m ，宜動宜靜，可以說是鄭東新區(qū)住宅用地中的超白金地塊。溫哥華廣場地塊的設計與規(guī)劃，把追求時尚動感的商業(yè)區(qū)與高品質(zhì)住宅區(qū)融合在一起，以“均好性、獨特性、時代性”為設計理念。他是絕對具有產(chǎn)品差異化的特點，又是建筑史上宮廷建筑向貴族乃至人民進化的時代作品，給與人居皇家化、宮廷化的最高級別特征。 其中異地置業(yè)者的來源則相當不確定 ， 而且容易受到本地高端圈層和意見領袖的引導 ， 所以在 本項目的高端路線下 ， 要解決的不是市場形象問題更不是平面推廣問題 ， 而是足夠的本地高端客戶有效圈定和傳播 ， 這也將將成為項目成功的壁壘 。高爾夫球會 （ 2023名高端會員） 正弘品牌 （ 6000名高端會員） 天下城 （ 4000名高端業(yè)主） 奔