【正文】 地、舊房改造） 拿地的途徑和理由（ A： 政府行政劃撥；協(xié)議地價；招標(biāo)拍賣。 三、投標(biāo)竟買策略 土地招標(biāo) —— 難 1）案例 2）原因 （土地供應(yīng)缺乏透明度、沒有形成政府的真正壟斷、招標(biāo)拍賣的供地比例太?。? 招標(biāo)拍賣的土地定價 1）案例 2）幾種定價方法（比照公告市場價格法；合理地價成本法：合理地價 =地產(chǎn)售價 建造成本 銷售費用 利息 營業(yè)稅和所得稅 利潤；比照招標(biāo)價法） 第二章、融資戰(zhàn)略 企業(yè)沒有幾個錢，照樣蓋樓一大片。我們何不未雨綢繆，在制定開發(fā)戰(zhàn)略時少一點浪漫主義的幻想、沖動，多一些現(xiàn)實主義的客觀理性。 ? 大盤的難處： 1）規(guī)劃難以超前：分期開發(fā)，戰(zhàn)線太長。 一、產(chǎn)品策略 ?產(chǎn)品策略的概念： 這里著重指的是狹義上的概念，即：選擇和 追求什么樣的產(chǎn)品樣式；什么樣的產(chǎn)品功能； 什么樣的產(chǎn)品工藝；什么樣的建筑結(jié)構(gòu)；什 么樣的規(guī)模配套；什么樣的小區(qū)環(huán)境和社區(qū) 服務(wù)等。 ? 分析： 交通便捷（冷氣中巴， 40分鐘，收費只 30元） 價格便宜（一套在樟木頭鎮(zhèn) 30萬元的住宅在香港 600 萬元） 監(jiān)管到位（樓花款的動用必須由發(fā)展商、律師樓和樟 木頭總公司三方簽名方可提?。? ? 結(jié)論： 樓盤的外銷也好，內(nèi)銷也罷，都是房地產(chǎn)的產(chǎn)品而已， 它們的銷售都還是要以市場為杠桿，遵循著前面所說的 市場、時間與空間交叉組合的大原則。據(jù)預(yù)測，人性化的銀發(fā)族住宅將是未來住宅市場上的新貴。 ?地產(chǎn)企業(yè)必須以老實的態(tài)度、扎實的內(nèi)功‘提高企業(yè)綜合素質(zhì)，消費者不能用來欺騙。否則豈不是成了欺騙。 2023年 3月 上午 8時 19分 :19March 3, 2023 1行動出成果，工作出財富。勝人者有力，自勝者強。 , March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :19:0908:19Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。這里的“定位”說白了就是錯位。 ?名牌必須具有高質(zhì)量，但高質(zhì)量還不能等于品牌。 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 ： 將住宅建設(shè)納入工業(yè)化、集約化和標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)體系。 ?資料： 2023年 4月 8日，西安灞橋區(qū)政府與一家大型合資企業(yè)簽訂了浐 河綜合治理工程協(xié)議。做到先慢后快。 ? 二、市場板塊： 主要是根據(jù)市場細(xì)分而游離出來的跨片區(qū)跨產(chǎn) 品的板塊，包括通常所說的白領(lǐng)市場與藍(lán)領(lǐng)市 場、做區(qū)域市場還是做外銷市場等。 1996年前，幾乎所有的發(fā)展商都在充當(dāng)著悲劇角色；而在 1996年之后，幾乎所有的發(fā)展商都換了一個面孔，一種被釋放的揚眉吐氣中夾雜著不可一世的神氣活現(xiàn)的樣子 ? 沒有多少人再去懷疑會出現(xiàn)新的泡沫和新的危機。 圈地的得失：海南一些發(fā)展商圈地如今幾家歡樂幾家愁。錢從哪里來？銀行貸款和股市圈錢。 一、聯(lián)合策略 ? 聯(lián)姻案例： 萬科與天健聯(lián)姻開發(fā)的“景田城市花園”與“景田天健花園” 實現(xiàn)了雙贏，具體體現(xiàn)在： 對于萬科：利用了自己的品牌換取了土地進而得到得到巨大經(jīng)濟利益； 提高了企業(yè)競爭力；聯(lián)姻帶來了附加的效應(yīng)。 2）客戶難以定位：一期賣給了這些人，二期誰買來單。 ?案例： 抄襲者的勝利 在海內(nèi)外規(guī)劃設(shè)計人員關(guān)于住宅樣式的研討會上，歐陸風(fēng) 格被大部分人罵做是“抄襲”、“失去民族風(fēng)格”、“設(shè)計垃圾” 、“四不象”、“地產(chǎn)商的浮夸風(fēng)”等諸如此類。 ? 外銷市場的定位分析： 買單人的消費行為分析（生活習(xí)慣、衣食住行、主要階層、 感興趣的區(qū)域、對環(huán)境交通的要求） 買單人購房類型的分析（面積、檔次等） 買單人購房用途的分析（自