【正文】 盛世康成 泉山小區(qū) 齊盛花園 本案 自然環(huán)境 8 6 6 6 5 人文環(huán)境 6 5 5 6 4 周邊配套 9 8 7 8 4 升值潛力 3 2 2 2 3 交通 4 4 4 4 3 建筑形態(tài) 11 9 7 9 10 戶型 8 7 5 6 8 社區(qū)規(guī)模 5 5 3 2 5 園林綠化 7 5 3 3 6 立面造型 2 2 1 1 2 建材及品質(zhì) 5 3 3 4 4 會(huì)所配套 6 3 0 0 6 工期 8 5 6 6 0 物業(yè)管理 7 6 4 4 6 品牌形象 11 9 7 7 9 總計(jì)分 100 79 63 68 75 可行性分析研究 參考均價(jià)計(jì)算 盛世康成 芙蓉雅庭 齊盛花園 本案 平均分 79 63 68 75 均價(jià) PA＝ 2900 PB＝ 2200 PC=2400 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 Pi’ Pi’=( QX/ Qi) Pi 注： Pi為銷售均價(jià) PA’=(QX/QA) PA=75/79*2900=2753 PB’=(QX/QB) PB=75/63*2200=2619 PC’=(QX/QC) PC=75/68*2400=2647 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi WA=50% WB=20% WC=30% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC =2753 50%+2619 20%+2647 30% =1377+524+794 =2695 根據(jù)以上分析，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)用市場(chǎng)比較法我們可以得出物業(yè)的基礎(chǔ)均價(jià)為： 2700元 /平米 可行性分析研究 可行性分析研究 項(xiàng)目銷售價(jià)估算：按照 2023年， 2023年兩年來(lái)房?jī)r(jià)平均上漲比例 10%計(jì)算。 可行性分析研究 總投入 分類 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 費(fèi)用（元） 土地費(fèi)用（參考 70萬(wàn) /畝地價(jià)） 70萬(wàn) /畝 224,000,000元 前期費(fèi)用（行政新費(fèi)用、各類規(guī)費(fèi)、配套費(fèi)） 380元 /平米 121,660,800元 建安成本（聯(lián)排、雙拼、多層、高層） 1300元 /平米 416,208,000元 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 100元 /平米 32,016,000元 稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、印花稅等） 10%銷售額 137,668,800元 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（含營(yíng)銷、管理費(fèi)用） 5%銷售額 68,834,400元 不可預(yù)知費(fèi)用 10元 /平米 13,766,880元 費(fèi)用總計(jì) 1,014,154,880元 由此得出本項(xiàng)目 利潤(rùn)額約為： 總收益 總成本 = = 利潤(rùn)率： 利潤(rùn)額 /總銷售額 %= / *100%=27% 可行性分析研究 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 （ 1）、通過(guò)以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率正常，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商前期投入較大，回收資金能力正常； （ 2）、本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)、品位和差異化 ,為項(xiàng)目售價(jià)提高加重砝碼。 五、根據(jù)淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為必然?？紤]在不得而知項(xiàng)目地塊屬性的情況下，假設(shè)地塊容積率與盛世康城相同。別墅室內(nèi)空間布局講究東方空間美學(xué)，極具儀式感、豪華感與尊貴感，以側(cè)入戶，入自家院落、再通過(guò)門廊、玄關(guān)入戶，入戶過(guò)程呈現(xiàn)東方家族的儀式感。 只有明白項(xiàng)目的客戶他們的喜好、需求，我們才有可能做出他們所需要的產(chǎn)品；才能在營(yíng)銷中做出引導(dǎo)；只有經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目客戶的深度挖掘，才能做出成功的，有戰(zhàn)略高度的項(xiàng)目。 區(qū)域開發(fā)處于起步時(shí)期，地塊選擇和價(jià)格相對(duì)寬松。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 世紀(jì)路南端片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬(wàn)平米） 15557 4999 9434 本片區(qū)包括小徐村、孫家村、蘇村、小田村、南家村 5個(gè)村。 世紀(jì)路南端各物業(yè)分析 供應(yīng)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供應(yīng)量較大，產(chǎn)品主要集中為中低品質(zhì)社區(qū)。北部片區(qū)是目前的經(jīng)濟(jì)適用房集中片區(qū)，目前價(jià)格在 2500元 /平米。因此說(shuō)： 2023年，淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的態(tài)勢(shì)。張店區(qū)付家鎮(zhèn)地塊投資 可行性初步分析報(bào)告 目 錄 地塊位置 市場(chǎng)分析 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 地塊 SWOT分析 地塊定位及開發(fā)建議 可行性分析研究 地塊位置 地塊位置 地塊有四部分組成，總占地面積約約 320畝。這其中不乏高品質(zhì)的典型住宅。南定片區(qū)隨著張店區(qū)第三大盤盛世康城的開盤銷售，該片區(qū)的房?jī)r(jià)整體均價(jià)上漲到 2700元 /平米。 周邊項(xiàng)目在規(guī)模、景觀、配套、工程進(jìn)度、知名度等各方面均各具有一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)戶型設(shè)計(jì)中存在空間利用不充分、客廳餐廳采光等問題。 房石片區(qū) 現(xiàn)狀人口（人） 現(xiàn)狀戶數(shù)（戶） 現(xiàn)狀用地（畝） 規(guī)劃戶數(shù)（戶） 規(guī)劃用地（畝） 規(guī)劃住宅建筑面積（萬(wàn)平米） 2118 727 180 2244 本片區(qū)包括唐家村、石家村 2個(gè)村。 地塊 SWOT分析 威脅 目前該區(qū)域樓盤品質(zhì)普遍品質(zhì)較差，對(duì)于屬地觀念引導(dǎo)有很大影響。 可能到本項(xiàng)目購(gòu)房的客戶特征總結(jié) 大部分擁有私家車。 中海 ?奧龍觀邸 開發(fā)項(xiàng)目參考 地塊定位及開發(fā)建議 物業(yè)類別 住宅、花園洋房 項(xiàng)目特色 低密居所 ,景觀居所 建筑類別 、 、小高層、高層等 海那城總占地面積 1478畝。容積率為： 。 THANKS！ 專注溝通，完美每件事！ 。取雙拼、聯(lián)排、多層、高層產(chǎn)品均價(jià)： 4300元 /平米 毛收益預(yù)算 1,376,688,000元 總收益約為 。 海那城 可行性分析研究 價(jià)格