【正文】 2023/1/19 33 供給 ?過高的空置率會減少賣方利潤，從而理性的賣方會降低價格，刺激需求 ?過低的空置率使賣方有較高的預期收益，從而造成房價居高不下，抑制需求 ?合理的空置起到調(diào)節(jié)商品住房供求的作用 空置率的積極影響 需求 ?空置率過高會使開發(fā)商降低房價，從而需求增加 ?空置率過低可能造成房價上升，需求萎縮 2023/1/19 34 ?由于住宅的需求結(jié)構復雜，在很大程度上需要增加住宅的儲備，一定的空置在另外一種意義上就是一定的儲備。 ? 問題 10：商品住宅的供需狀況 ? 強化國家宏觀控制 , 打擊投機； ? 進一步搞活房地產(chǎn)市場 , 切實啟動住房消費； ? 建立房地產(chǎn)交易中心 , 搞活二、三級市場； ? 加強中介機構的管理 , 開辟各種消費渠道； ? 開展置換試點 , 增加有效需求； ? 總量調(diào)控（實際需求量的控制）。 ? 問題 6：消費者的心理因素 ? 提高居民的消費熱情； ? 加快社會保障制度改革，提高居民對社會保障能力的預期。從而，商品房空置率較高，大量商品房空置，不僅影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且也會引起相關產(chǎn)業(yè)的蕭條，對整個國民經(jīng)濟的正常運行也必將造成不良影響。 浦東區(qū)的有些住宅小區(qū)的水電費收繳率只有 60%左右 ，無人居住的房子卙 40%左右 ， 而這些丌繳水電費的住房都是已售房屋 ，這些房子可以認定為 “ 炒房 ” 者購買的住房 。 ? 空置率 存量市場 增量市場 某一時刻 空臵房面積占全部房屋總面積的比率 。 在這些大丼建設背后，則是地方政府高負債率的陰影。 ? 461平方公里的 [云南呈貢新城是規(guī)劃大而發(fā)展速度最慢的 “龜城 ”。認識這一點非常重要 。 ? 盡管建設部對空置房作出了官斱定義 ， 但實際上市場上對空置房存在多種定義： ? 總體來說 ， 空置房是房地產(chǎn)市場上的與用名詞 ，嚴格概念上是指 房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子 ， 通俗地說就是指市場上賣丌出去的房子 。 顧志明，葉 科：《怎樣界定房屋空置》，中國房地產(chǎn)金融， 2023年 09期 ? 由此可見 ， 無論是新建房屋 ， 還是存量房屋 ， 界定房屋空置的標準是要看房屋是否處于流通過程中成為待售戒待租的房屋 。 四、投資投機需求過熱 ? 投資而非自住，業(yè)主持有兩套以上物業(yè)，非自住物業(yè)無法順利出租、出售而空置下來。 2023年，鄭東新區(qū)宣布完成固定資產(chǎn)投資 960億元，房屋開發(fā) 2500萬平方米，景觀綠化面積1300萬平方米 。它實質(zhì)是不經(jīng)濟基礎條件相背離的資產(chǎn)價格膨脹。 ? 例子：上海 上海市的投資性購房比例相當大 。較高的商品房空置率意味著市場對商品房的消化吸納能力有限，并由此制約房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)及進一步的消費，使房地產(chǎn)業(yè)不能實現(xiàn)正常的資金流、物質(zhì)流循環(huán)。 生產(chǎn)者 ? 問題 3：開發(fā)經(jīng)營商經(jīng)驗丌足 , 隊伍素質(zhì)有待提高，房屋建設之前缺乏切實的可行性研究 ? 提高開發(fā)商自身素質(zhì)； ? 認清形勢 , 準確把握市場。 制度 ? 問題 13：宏觀管理丌夠完善 ? 加強和改善對經(jīng)濟適用房建設的管理； ? 減免稅費 , 健全配套設施 , 將空置商品房向安居房轉(zhuǎn)化； ? 分段、改變功能出售。 賣方保持一定的空置房屋待租、待售，是期望預期收益高于即時出租或出售的當期收益，以達到利益最大化目的。 如果剔除這部分 , 剩下的就是真正 “ 炒房 ” 的投資者 , 這部分的比例應該一般丌能高于 10%, 否則市場會出現(xiàn)較大的泡沫 。 據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ,2023年第二季度 ,北京市中高檔住宅市場的整體空臵率已達 24. 42%。 經(jīng)過多年開采，玉門石油產(chǎn)量逐年下滑，由 1959年最高