【正文】 財(cái)務(wù)管理 編制 依據(jù) (1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (單位時(shí)間費(fèi)率形式 )和可收費(fèi)的管理面積 。 成本的分類及 特點(diǎn) 物業(yè)管理 成本 營(yíng)業(yè)成本：在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，包括： （ 1）直接人工：直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、資金及福利等。 在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。如果有三分之二業(yè)主同意，則可以由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)進(jìn)行起草并上報(bào)物價(jià)部門審批，公示。 （ 3）人工成本 :定編人工成本、臨時(shí)人工成本、外包人工成本等。 （ 4）冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)運(yùn)行（系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等）。 (4)各設(shè)備分別安排在什么時(shí)間進(jìn)行保養(yǎng) 。 改造節(jié)能。 (二 )處理好應(yīng)急維修與計(jì)劃維修的關(guān)系 設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法 維護(hù)計(jì)劃 (一 )設(shè)備維護(hù)管理的內(nèi)容 保養(yǎng) 設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法 維護(hù)計(jì)劃 (二 )設(shè)備維護(hù)計(jì)劃制訂 明確 4個(gè)問(wèn)題。 “全員控制”和’“全過(guò)程控制” 設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法 (二 )技術(shù)方法 （ 1）對(duì)空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，由計(jì)算機(jī)智能管理建筑物的能源。 （ 3）養(yǎng)護(hù) :日養(yǎng)護(hù)、周養(yǎng)護(hù)、月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。 方法 (1)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng) 一 是要求詳細(xì) ， 把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體 ， 才越真實(shí)；二是全面 ， 不要漏項(xiàng)；三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確 ， 不用或少用估值 。 期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間發(fā)生的費(fèi)用。包括： （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 具有 空間分散、時(shí)間連續(xù)、內(nèi)容復(fù)雜 等特點(diǎn)。 (2)收集原始數(shù)據(jù) (3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出 (成本 )項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。 設(shè)備 成本控制 設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成，以產(chǎn)生成本的對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為三種類型。 （ 2）提高樓內(nèi)溫度的控制精度，避免夏季室溫過(guò)冷與冬季室溫過(guò)熱的能源浪費(fèi)。 (1)哪些設(shè)備在下一個(gè)年度中需要保養(yǎng)。建立節(jié)能基金、合理科學(xué)的技術(shù)改造 方案 節(jié)能降耗 管理 措施 健全能源管理機(jī)構(gòu)。 (3)保養(yǎng)需要的工作量有多少。 （ 3）空調(diào)設(shè)備采用高效率機(jī)組，以變頻調(diào)速控制電動(dòng)機(jī)運(yùn)行及合理的啟停操作 。 （ 2）維修成本 :維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。 物業(yè)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 編制