【正文】 墅唐鎮(zhèn)地區(qū)分布密集，靠近外環(huán)線和浦東機場，交通便捷84203獨立12000以上；聯(lián)體9000以上87%獨幢別墅13%聯(lián)體別墅268410嘉定嘉定目前分布非常零散，以聯(lián)體別墅為主，熱點主要出現在滬嘉公路沿線43090聯(lián)體8200疊加600075%聯(lián)體別墅25%疊加別墅155260奉賢奉賢海灘新興別墅區(qū)、投資50億元人工海灘工程帶來旅游區(qū)發(fā)展機遇，以度假別墅為主126609獨立別墅1000015000聯(lián)體別墅800062%獨立別墅38%聯(lián)體別墅獨立250350聯(lián)體1002802004年別墅熱點板塊分析表[三]、規(guī)模與容積率分析別墅規(guī)模分析新增別墅以中小型規(guī)模為主 50萬方以上的大型項目較少占地1030萬平方米的別墅占了近一半比重，和去年大盤云集的局面不同，今年新開的別墅項目規(guī)模普遍不大，這些中型規(guī)模的別墅主要在浦東、閔行和松江分布。 [四]產品分析產品供應比例獨立別墅仍占供應量主體 經濟型產品增長較快從產品類型看，2004年獨立別墅仍占供應主體，比重達51%，青浦、南匯新增供應量幾乎全部是獨立別墅。濱海度假區(qū)小別墅適應投資功能風格迥異以陽光海岸、海灣藝墅二期為代表的海灣別墅，成為今年別墅市場的新看點，預計2007年竣工的全國最大的人工沙灘——“碧海金沙在建筑外立面、材料、風格、景觀等各方面檔次不斷提升。從區(qū)域分布看，青浦和閔行的聯(lián)體別墅項目面積區(qū)間跨度較大，有單套超過300平方米的大面積出現，其中青浦徐涇鎮(zhèn)板塊的怡君苑，單幢面積達到408平方米。區(qū)域價格走勢地區(qū)價格差別拉大 價格層次更加明晰 2003年別墅價格在各地區(qū)差別較小，除浦東成交價格較高外，其他區(qū)域成交價格普遍集中在60008000元/平方米。由于規(guī)劃新、投資前景大，這些別墅普遍熱銷，目前奉賢別墅售價在800010000元/平方米，嘉定別墅也在8000元/平方米左右。短期供求分析[二] 供求總體保持平衡 成交總量達到154萬平方米2004年別墅總體成交量保持旺盛，反映了雖然經過多方面政策調整，客戶對于上海別墅市場信心仍然非常充足，需求不斷高漲。浦東環(huán)內豪宅物以稀為貴 浦東世紀公園周邊和金橋地區(qū)今年都有獨立別墅項目推出，浦東新的都市高檔別墅區(qū)開始露出眉目，地段優(yōu)勢是其重要的訴求點。獨立別墅均價全面超過10000元是今年別墅市場重要特征，由于土地供應限制，獨立別墅仍將在幾年內保持量大價高的統(tǒng)治地位。超低容積率、原生態(tài)的景觀規(guī)劃、內外回廊、中庭花園是中式別墅的主要特征。組團中間規(guī)劃鄰里花園，使戶與戶、人與人之間的交流更加頻繁。此類別墅的流行主要是源于建筑規(guī)劃