【正文】 庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對(duì)投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。但同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使三亞成為他們樂(lè)于選擇的度假地點(diǎn)。4．規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》）設(shè)計(jì)約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。6%?？刂票卷?xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營(yíng)管理。義務(wù)： 業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)管理天域度假酒店二期，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度； 業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。（天域酒店二期客房委托經(jīng)營(yíng)管理附件）目錄1． 產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式2． 基本運(yùn)行管理3． 業(yè)主入住管理4． 客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式5． 委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式1. 經(jīng)營(yíng)管理公司。（自用型客房?jī)H作一次性配備）基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整）： a、客房基本運(yùn)行費(fèi) 按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣50元/㎡*月。每超過(guò)1日，需支付應(yīng)付款萬(wàn)分之五的滯納金；超過(guò)30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過(guò)其它方式予以追索。業(yè)主不入住的時(shí)間段委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。五、委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案酒店客房收入實(shí)行按年度分配的原則。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒(méi)有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。時(shí)稱：下海弄潮。三亞209公里的海岸線分布著十余處海灣。產(chǎn)權(quán)式VVIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國(guó)旅游組織2002年報(bào)告：。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長(zhǎng)期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。 3 正式銷售階段——項(xiàng)目主體工程出三層后（時(shí)間十個(gè)月，預(yù)計(jì)正式開盤時(shí)間為2003年“五一”）建立在前兩個(gè)階段的公關(guān)效果之上，在這一階段，推廣的力度和費(fèi)用都達(dá)到了最大極限。建議售前宣傳與試銷階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。（帶地下停車場(chǎng)）戶型分為：?jiǎn)伍g\雙套間\三套間等。)異域風(fēng)情，天域之樂(lè)（大圖）（天域的住、海邊、海上項(xiàng)目、高爾夫描述）激情余波，天域隨緣從海邊沖浪歸來(lái)，從亞龍灣高爾夫球場(chǎng)激情揮桿回來(lái)，天域椰林花園中的泳池承載你激情的余波！盡情享受循環(huán)水池、水球場(chǎng)、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂(lè)伴隨著你！豐盛美食暮色悄然降臨，星星開始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞亞龍灣美景，聽海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂(lè)。 隨著三亞旅游的升溫，即將增開多條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。背景廣告語(yǔ)：“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計(jì)到以后的經(jīng)營(yíng)年度。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表）如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。B、加開房間：委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房?jī)r(jià)的折扣價(jià)支付房租。；，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營(yíng)管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。以后每年分配一次。2 酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價(jià)格約為：5920元/M2；第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。別具一格的開敞式酒店大堂，熱帶風(fēng)情的豪華觀海客房，融合成出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。對(duì)新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。滿巢階段：年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立前期收入較高。對(duì)中小型住宅購(gòu)買需求較為強(qiáng)勁。過(guò)去的五年里天域積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為天域二期建成后，成功運(yùn)作的保障。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。亞龍灣更是成為人們來(lái)三亞旅游的必到之處。 1．從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。72綠化率：65。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。2 天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析 一．市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析天域二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營(yíng)歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。國(guó)家環(huán)?？偩謱?duì)全國(guó)17個(gè)沿海城市的28個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。 2．市場(chǎng)定位天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來(lái)三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。第三章 項(xiàng)目定位1 主題定位天域度假酒店二期——絕版海景視野，一生的度假計(jì)劃——國(guó)寶級(jí)的海景，您將不再是過(guò)客2 功能定位結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的天域度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長(zhǎng)的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。出游以朋友同事作為組合元素。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買力已達(dá)高峰。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來(lái)越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。3 功能分類及戶型設(shè)置定位1 功能分類本項(xiàng)目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來(lái)。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考）經(jīng)營(yíng)管理成本包括“營(yíng)業(yè)費(fèi)用 %營(yíng)業(yè)稅金及附加 6%管理費(fèi)用 %管理傭金 5%維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6．保險(xiǎn)費(fèi)用 %7．房產(chǎn)稅 %總成本 60%三、收益分配 詳見《業(yè)主須知》。、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；；；；、服務(wù)水準(zhǔn)提升。在委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營(yíng)業(yè)收入的40%。酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40% 本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入（C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值247。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。亞龍灣就像一條璀璨的珍珠串起的項(xiàng)鏈佩戴在蔚藍(lán)色的地球上。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入天域的懷抱？(相關(guān)鏈接：“長(zhǎng)壽島”“健康島”：2000年第五次人口普查資料表明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，海南已跨進(jìn)了世界長(zhǎng)壽地區(qū)的行列。天域，不只是亞龍灣的中點(diǎn)，更成為舉世矚目的焦點(diǎn)。主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)POP、工地圍墻以及在三亞旅游通道的條幅進(jìn)行宣傳。報(bào)紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場(chǎng)展銷宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷售工具全面展開。全天候24小時(shí)周到護(hù)衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對(duì)隱私。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)，完全委托酒店經(jīng)營(yíng)的，既可獲取投資回報(bào)，同時(shí)又可以獲贈(zèng)一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。天域 天賜之圣域天域，天賜之圣域。更是天域之海映襯夢(mèng)中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。年終時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。年終本類客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的40%加權(quán)分配。如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬(wàn)分之五的滯納金。 聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。四、 可分配收益：酒店客房營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示： A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1 海景 （部分標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會(huì)根據(jù)銷售的需要作適當(dāng)調(diào)整） 將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：AABBCC2六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買行為。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：3．3. 1. 經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段2的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價(jià)格2780元起，高一層加50到100不等，均價(jià)3100客戶主要來(lái)源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況住宅部分銷售率已達(dá)到95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房4 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同華宇皇冠項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：A、 都位于亞龍灣。天域二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。2002年底，“陽(yáng)光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 　　 由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人