【正文】 國的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行）。商業(yè)街定位為規(guī)?；?、高格調(diào)、多樣化經(jīng)營的特色商業(yè)一條街，設(shè)有國內(nèi)外知名酒吧間、咖啡屋、藝術(shù)坊、夜總會(huì)、百老匯劇院、民俗飾物店、各式小吃店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)室、美體健身房、特色餐飲、海鮮城等。 七、 項(xiàng)目營銷 項(xiàng)目銷售策劃（1） 前期項(xiàng)目概念性宣傳：A、項(xiàng)目所在地：海南表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元）三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績顯著，投資環(huán)境大為改變② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長態(tài)勢 2001年三亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長勢頭。E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少?！昂Ｄ?，中國與西方在此相會(huì)”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動(dòng)。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時(shí)權(quán)酒店”的概念。另外值得注意的一個(gè)特征是，每個(gè)消費(fèi)者擁有的分時(shí)度假產(chǎn)品數(shù)量有所增長。從以上情況可以得出結(jié)論：分時(shí)度假對(duì)旅游目的地的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生多方面的積極影響。目前，國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時(shí)度假銷售公司。雖然該公司對(duì)于“如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個(gè)實(shí)際操作方面的難題，但是該公司在對(duì)分時(shí)度假交換技術(shù)的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領(lǐng)先地位，其交換系統(tǒng)有著較強(qiáng)的兼容性，非常適合中國國情的分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展。一是由于度假產(chǎn)品的低房價(jià)及少量首付其余按揭的購置方式，無須再投資即可取得度假酒店房產(chǎn)權(quán)，且每年有一定的回報(bào)，對(duì)度假產(chǎn)品消費(fèi)者有著極大吸引力。%，%（以1978年為100）。于2000年6月在海南召開新聞發(fā)布會(huì)，并于當(dāng)年7月在烏魯木齊國內(nèi)旅游交易會(huì)上正式推出?；使诩偃站频晔钱a(chǎn)權(quán)式酒店。l 全國涉外旅游飯店平均出租率較低，經(jīng)濟(jì)效益逐年下降，1994%，%，1999年略有回升（%），但整體效益繼續(xù)下降，增長88%，營業(yè)收入797億元，增長了45%，僅相當(dāng)于1994年的77%。③ 公司自用型為集團(tuán)公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會(huì)、職工度假。它是分時(shí)度假業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前，國內(nèi)已有數(shù)家專門經(jīng)營分時(shí)度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的專業(yè)公司成立，這類分時(shí)度假企業(yè)并不參與分時(shí)度假房地產(chǎn)開發(fā)，也不參與分時(shí)度假酒店度假村的經(jīng)營管理，只負(fù)責(zé)分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售推廣，所經(jīng)營的產(chǎn)品基本為傳統(tǒng)類型的分時(shí)度假產(chǎn)品。l 分時(shí)度假產(chǎn)生了一批消費(fèi)巨大的旅游者調(diào)查表明，分時(shí)度假旅游者的總體消費(fèi)比普通旅游者高出20%。特別是1994年以后，增長速度明顯下降。目前國際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。如中國海事博物館等。海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。其中：，%；，%。項(xiàng)目投資測算結(jié)果 根據(jù)初步測算，本項(xiàng)目總投資額約為44161萬元 ()?？商峁?00套客房，戶型以70—90平米為主，配以部分50平米的小戶型和140平米的大戶型，戶型設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn)，大臥室、配大衛(wèi)生間（帶洗浴房），寬敞的客廳方便家人及親朋好友聚會(huì)、溝通情感，給人以休閑、寬敞、舒適的全新生活感受。 在三亞市當(dāng)?shù)卣闹С窒?，華宇集團(tuán)提出了利用三亞市亞龍灣地區(qū)獨(dú)有的自然景觀及旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)“鸚鵡螺皇家園林度假酒店”（暫定名）項(xiàng)目的建議。經(jīng)營范圍涉及零售業(yè)、公路客運(yùn)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、金融、生物醫(yī)藥業(yè)等領(lǐng)域。會(huì)議中心在空間設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮空間的自由組合性，在功能設(shè)計(jì)上將體現(xiàn)多功能性，可召開各種類型的商務(wù)會(huì)議、國際研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、大型宴會(huì)招待等，還可用作電影節(jié)、演唱會(huì)、選美比賽場地等。 （5）建安工程費(fèi)不包括前期費(fèi)用及室外管網(wǎng)、道路及綠化成本，建安成本在估算時(shí)考慮的價(jià)格為：A、 結(jié)構(gòu)工程：800元/M2，含降水及地基處理；B、 安裝工程：400元/M2，包括各種機(jī)電設(shè)備及安裝費(fèi)；C、 裝修工程：公建部分：1500元/M2商業(yè)服務(wù)設(shè)施：600元/M2別墅及酒店主樓：平均按1100元/M2D、家具、櫥具及高檔床上用品：按800元/M2 （6）營銷費(fèi)用包括市場調(diào)研、策劃、廣告推廣、銷售代理、賣場等，按目前海南三亞市的同業(yè)水平，大致以銷售總額8%計(jì)算。全年共完成GDP ，按可比價(jià)格計(jì)算，%。③ 軟硬環(huán)境治理卓有成效 A、政府各部門減免辦事程序，改善投資軟環(huán)境，工作力度大，辦公效率顯著提高，一切工作服務(wù)于三亞建設(shè)。據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個(gè)主要的目的地和客源國，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。同時(shí)，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對(duì)整個(gè)城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個(gè)名副其實(shí)的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝地。三亞獨(dú)有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。1985年—1998年間，分時(shí)度假以年平均10—15%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增長速度最快領(lǐng)域之一。表四全球分時(shí)度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）國 家1995年分時(shí)度假地?cái)?shù)量1997年分時(shí)度假地?cái)?shù)量年均增長率（%）美 國14681608西班牙405445墨西哥273294意大利157172南 非136154l 亞洲分時(shí)度假市場情況按現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前亞洲共有分時(shí)度假地260處，擁有分時(shí)度假產(chǎn)品的國家有12個(gè)，潛在的分時(shí)度假住宿單元79萬個(gè)，占總量的67%，共擁有分時(shí)度假會(huì)員20萬人。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開發(fā)分時(shí)度假俱樂部產(chǎn)品，采用不同的方式：如點(diǎn)數(shù)制、會(huì)員制、加入國際交換網(wǎng)絡(luò)等，度假俱樂部是分時(shí)度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時(shí)度假產(chǎn)品，可以成為適合市場需求的個(gè)性化發(fā)展的特色俱樂部品種，但由于其大部分俱樂部實(shí)力不強(qiáng)，在操作運(yùn)行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時(shí)度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)歡迎的投資方式之一。并表示由于確定海南做為國際度假休閑目的地和國際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已到了妄動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。同時(shí)利用毗鄰康樂園大酒店的優(yōu)勢，充分利用其管理經(jīng)驗(yàn)及硬件設(shè)施。海南省已加盟華夏之旅交換網(wǎng)絡(luò)的酒店有26家。l 由于我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在中國形成一個(gè)具有一定規(guī)模的高收入階層，這個(gè)高收入群體，緊跟國際潮流，講究生活質(zhì)量，這個(gè)群體代表主流社會(huì)，已完全具備購買分時(shí)度假產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。特別是海景資源的有限，使海景產(chǎn)權(quán)式酒店具有雙重投資色朋。如北京新旅網(wǎng)度假村資源開發(fā)公司。自主開發(fā)具有中國特色分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是推動(dòng)中國分時(shí)度假發(fā)展的主力軍之一。20世紀(jì)90年代末期，國內(nèi)酒店業(yè)對(duì)開展分時(shí)度假進(jìn)行了早期的探索，并加入國際最大的分時(shí)度假交換公司RCI網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中。l 全球不同地區(qū)分時(shí)度假的發(fā)展情況美國是分時(shí)度假業(yè)最發(fā)達(dá)的國家，到1999年中期，美國境內(nèi)共有約1670個(gè)分時(shí)度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國之后，是分時(shí)度假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)。（3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。海南新建的高星級(jí)酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。每個(gè)旅游圈都擁有其獨(dú)特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。海南的單個(gè)旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨(dú)特性與之相匹配。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，%。l 投資需求出現(xiàn)高速增長勢頭投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)傾斜，%。廣場中心區(qū)B、經(jīng)營模式上：旅游+投資型“產(chǎn)權(quán)式酒店”；C、產(chǎn)品上：別墅的海景、園林、環(huán)保生態(tài)、服務(wù)特色、其它附加增值項(xiàng)目等，酒店公寓的大客房、大衛(wèi)生間及其它；（2） 賣場設(shè)立：在北京、上海、廣州、深圳、香港、哈爾濱、沈陽等城市設(shè)立賣場，或委托銷售。游客在大堂經(jīng)過簡單登記后，即由服務(wù)小姐引至酒店特備的環(huán)保型電動(dòng)車送客處，由環(huán)保型電動(dòng)車將客人送至客房?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店” 經(jīng)營模式是適合海南尤其是三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)營創(chuàng)新品種，此經(jīng)營模式擴(kuò)大了游客入住休閑度假酒店的需求，為游客提供了更多選擇入住高檔次度假酒店的機(jī)會(huì)，還解決了三亞高檔次酒店市場供需不平衡、需求相對(duì)短缺的問題；另外該模式還可帶動(dòng)三亞市房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，賦予海南“旅游房地產(chǎn)”市場更多活力和發(fā)展空間，這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消費(fèi)方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的高效結(jié)合，極具市場潛力和生命力；再者該模式還使三亞市高端消費(fèi)人士的保有量始終保持在較高水平，為三亞市經(jīng)濟(jì)及就業(yè)問題找到了出路，為三亞市創(chuàng)造著源源不斷財(cái)富。三亞這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投資模式在目前國內(nèi)形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種。酒店大堂高大、氣派，設(shè)有中央共享空間、大型景觀屏、服務(wù)接待總臺(tái)、散座茶座、酒店管理辦公室等。亞龍灣其中：，增長10%；%；，增長12%；%；，%；%。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地