【正文】 服務(wù)公寓的發(fā)展具有很大的市場(chǎng)和空間。目前存在的爛尾樓正逐漸被市場(chǎng)消化掉，將來(lái)市場(chǎng)上出現(xiàn)的酒店式公司將會(huì)以新建建筑為主，因此從房型、規(guī)劃上都會(huì)比目前的產(chǎn)品要提高一個(gè)檔次。②隨著港澳臺(tái)人士及與上海等周邊大城市在生意往來(lái)日益頻繁，都有利于港澳臺(tái)人士購(gòu)買、租用或投資蘇州酒店式公寓。在未開盤的幾個(gè)主要樓盤，往往是預(yù)訂的總?cè)藬?shù)為實(shí)際供應(yīng)量的3－4倍。重工業(yè)比重提升加快。%。在出口總額中，%、%%。我們認(rèn)為，酒店式公寓的火爆有著十分深刻的背景。這些區(qū)域?qū)频旯⒌男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合大規(guī)模開發(fā)酒店公寓項(xiàng)目。蘇州作為一座正在成長(zhǎng)成熟的移民城市，對(duì)住房的需求量將逐年遞增，全裝修小戶型住宅也是前兩年興起的新生事物。利用短期內(nèi)不會(huì)萎縮的良好形式，打開酒店式公寓的開發(fā)領(lǐng)域，更好的推銷產(chǎn)品，打出產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的不同之處，突出本產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，突出本產(chǎn)品的環(huán)球主題、特色風(fēng)格服務(wù)、全面細(xì)致周到完善管理，打造蘇州第一家環(huán)球特色生態(tài)、涉外高級(jí)酒店式公寓。（2）湖濱大道　　位于金雞湖西岸，靠近商業(yè)區(qū)。 （7）玲瓏灣　　玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。l 區(qū)內(nèi)跨國(guó)公司設(shè)立的各類研發(fā)機(jī)構(gòu)有50余家，海外留學(xué)生企業(yè)和各類科技型企業(yè)分別超過(guò)100家和400家。l 產(chǎn)品檔次在很大程度上靠自身創(chuàng)造——存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。(湖東地區(qū)的熱賣便是實(shí)例)。環(huán)球主題的國(guó)際化服務(wù)。 “99+1”的服務(wù)模式。在全球網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高速發(fā)展的今天,把握商機(jī)已經(jīng)成為商家發(fā)掘財(cái)富的最大砝碼,利用豐富的網(wǎng)絡(luò)資源,加強(qiáng)各開發(fā)商之間的交流合作,加強(qiáng)區(qū)域合作,使本項(xiàng)目能在網(wǎng)上得到更大的發(fā)展空間,充分利用金豐易居網(wǎng)絡(luò)這塊大資源,從而獲得更多的商機(jī)。環(huán)球文化生活，是我們營(yíng)銷的著眼點(diǎn)我們建造的不僅僅是一個(gè)居住公寓更要營(yíng)造現(xiàn)代人、國(guó)際化的一種生活方式以“環(huán)球主題的國(guó)際化服務(wù)”理念輕松獲得健康、舒適、便利的國(guó)際服務(wù)式居住生活社區(qū)雙湖。御享異國(guó)風(fēng)情的高品質(zhì)服務(wù)。“領(lǐng)世館”國(guó)際、現(xiàn)代、大氣、朗朗上口易于傳播。都會(huì)精髓，室內(nèi)室外，添上優(yōu)雅生活情趣由大堂到睡房，燈飾到玻璃顏色一點(diǎn)一滴，凝聚都會(huì)魅力凝聚世界級(jí)優(yōu)雅生活氣派酒店式細(xì)致服務(wù)，星級(jí)裝修配置設(shè)施洋溢著與眾不同的時(shí)代氣息，唯你感受的，是新時(shí)代的居住模式“領(lǐng)世館”開創(chuàng)蘇州首席涉外酒店式服務(wù)公寓第三階段：針對(duì)剩余房源推廣A. 經(jīng)典房鑒賞推薦系列宣傳B. 節(jié)假日優(yōu)惠促銷活動(dòng)C. 細(xì)分客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣五、廣告宣傳。，一般擁有一個(gè)大堂酒廊、酒吧及休閑餐廳，并提供自助餐為特色。該集團(tuán)旗下酒店包括萬(wàn)豪酒店、JWMarriott酒店、麗嘉酒店、萬(wàn)麗酒店、萬(wàn)怡酒店等。不管是哪種方式，萬(wàn)豪都只是做管理，不當(dāng)業(yè)主，這是在政策限制下的一種決策，國(guó)家規(guī)定，酒店中外資成分最多不得超過(guò)49%。上述裝修與配置，根據(jù)不同的配置標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用在900—2200元元/平方米之間不等。除了華美達(dá)是稍微大眾的品牌，其他品牌都是高檔酒店，在這個(gè)層次的酒店市場(chǎng)，這樣的擴(kuò)張速度絕對(duì)不算慢了。萬(wàn)豪對(duì)在中國(guó)所管理的酒店市場(chǎng)細(xì)分為主攻商務(wù)旅客。，向投資者提供適時(shí)的信息溝通，提供個(gè)性化的服務(wù)。第一階段，樓盤整體形象推廣：：：：（見附件1）：第二階段，樓盤賣點(diǎn)細(xì)分：會(huì)聚。領(lǐng)世館,即“領(lǐng)事館”的諧音字。二、廣告分解精要。四、功能定位。在國(guó)際格局日趨一體化的新形式下，加強(qiáng)各會(huì)員之間的聯(lián)系，必然有助于日后的商務(wù)全方位發(fā)展。提升產(chǎn)品附加值的四大亮點(diǎn)環(huán)球主題風(fēng)格套房。對(duì)區(qū)域的考量、文化、經(jīng)濟(jì)中心的關(guān)系。l 高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)使全案更顯貴族化——本案東面即將建造的高爾夫球場(chǎng)以及附近的低密度居住區(qū)，使本案產(chǎn)品更顯貴族化。Q Dec.amp。（6）文化水廊 　　文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。其湖面約７平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開發(fā)成為現(xiàn)代風(fēng)格的休閑娛樂空間。蘇州市場(chǎng)的客源充足條件，將會(huì)對(duì)酒店式公寓的發(fā)展產(chǎn)生很大的推動(dòng)和刺激作用，全面帶動(dòng)酒店式公寓發(fā)展，刺激房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)騰飛。最近半年內(nèi)，上海的小戶型酒店公寓市場(chǎng)已經(jīng)有開始冷卻的趨勢(shì)。酒店式服務(wù)公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一種新型物業(yè)，具有十分獨(dú)特的“個(gè)性”，既然存在于市場(chǎng)，就一定有其獨(dú)特的地方。 。%。%，%。第二部分 市場(chǎng)篇一、 三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況……………………………………….7二、 三大需求快速增長(zhǎng)……………………………………….9三、 工業(yè)高增長(zhǎng)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要因素………11四、 財(cái)政收入、居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度同步提高………12五、 蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀狀況……………………………12六、 蘇州市酒店公寓走勢(shì)分析……………………………15七、 蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀………………………………………21八、 ……………………………………29九、 項(xiàng)目三大考量因素………………………………………31十、 客戶群描述………………………………………………32第三部分 定位篇一、 定位前的思考………………………………………….35二、 產(chǎn)品核心定位………………………………………….36三、 產(chǎn)品差異化定位…………………………………………36四、 功能定位…………………………………………………43第四部分 企劃篇一 、廣告總精神……………………………………………..44二、廣告分解精要…………………………………………….45三、案名建議………………………………………………….46四、推廣思路………………………………………………….49五、 廣告?zhèn)鞑ァ?50六、 廣告宣傳……………………………………………….53第五部分 建議篇一、項(xiàng)目運(yùn)作模式…………………………………………….55二、酒店管理公司建議—萬(wàn)豪……………………………….57三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議…………………………………………….61附件1：廣告設(shè)計(jì)樣稿 第二部分 市場(chǎng)篇一、三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況GDP的發(fā)展?fàn)顩r資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化狀況資料來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)局由上述三個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖例，可見：2003年蘇州市全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，比上年增長(zhǎng)18%，已連續(xù)多年保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。%、%、%%。財(cái)政收入占生產(chǎn)總值的比重連續(xù)8年持續(xù)上升，%。隨著園區(qū)湖西地區(qū)地段的日趨成熟，廣大購(gòu)房者越來(lái)越看好園區(qū)的二手房市場(chǎng)。 酒店式服務(wù)公寓作為一種物業(yè)形態(tài)，其出現(xiàn)的時(shí)間不久，產(chǎn)品還處于增長(zhǎng)發(fā)育期，市場(chǎng)還有足夠的空間和時(shí)間。居住面積和辦公面積有著本質(zhì)的區(qū)別,面積向經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、合理、多元化的方向發(fā)展；未來(lái)居住面積在4050平方米之間較為多見，而目前以高檔較高、以出租為主、適合中短期居住的酒店式服務(wù)公寓已經(jīng)出現(xiàn)60~280平方米之間的如白領(lǐng)公寓、和喬麗晶等高檔產(chǎn)品，近年來(lái)非常被市場(chǎng)看好。而“酒店式服務(wù)公寓”作為“小戶型酒店式公寓”的升級(jí)品，以其多樣化的房型，更高品質(zhì)的社區(qū)與配套以及完善的服務(wù)理念打開了酒店公寓的新篇章，迅速提升產(chǎn)品銷售量，是產(chǎn)品最佳的再生方法?！?，金雞湖地區(qū)的主要景點(diǎn)有：（1）城市廣場(chǎng) 　　金雞湖西岸，緊臨園區(qū)商業(yè)區(qū)，是園區(qū)東西向中軸線上的大型開放式休閑空間之一。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成。Constr. Material Supermarkt(SZ)Co.,Ltd.英國(guó)綜合看：l 園區(qū)已批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目1000多個(gè)，累計(jì)合同外資達(dá)到136億美元，實(shí)際到賬外資57億美元；l 集聚內(nèi)資企業(yè)5000余家，累計(jì)注冊(cè)資本235億元。項(xiàng)目威脅點(diǎn)：l 思維定勢(shì)——在蘇州人看來(lái)（其中不乏部分投資客），本案所在地區(qū)屬于郊區(qū)，只有農(nóng)民居住在那里，這種根深蒂固的思維方式給本案銷售帶來(lái)較大困難。內(nèi)部裝修建議分成多個(gè)特色區(qū)域，根據(jù)不同的格調(diào)，劃分多國(guó)主題特色的區(qū)域色彩，每區(qū)都有與眾不同、風(fēng)格獨(dú)特的裝潢與裝飾風(fēng)格、每區(qū)都有不同的人居文化、民俗風(fēng)情、異域情調(diào)。商品買賣靠售后服務(wù)贏得顧客，房地產(chǎn)發(fā)展也同樣離不開“售后服務(wù)”。五星級(jí)、配套型、功能型服務(wù)公寓“涉外酒店式服務(wù)公寓”作為復(fù)合型酒店物業(yè)可以構(gòu)成一個(gè)完整的功能群落。 湖濱水岸?異國(guó)浪漫生活領(lǐng)地 湖濱”，親湖親水的地段區(qū)位特色。國(guó)際上的定義是一個(gè)國(guó)家在另一個(gè)國(guó)家建立的專門處理本國(guó)與所在國(guó)之間相互關(guān)系的辦事機(jī)構(gòu)。多國(guó)主題式服務(wù)， 一種優(yōu)質(zhì)生活態(tài)度要感受家生活，就要感受最好的生活。配套服務(wù)，是本項(xiàng)目服務(wù)方向主要賣點(diǎn)之一。萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)是居于全球領(lǐng)導(dǎo)地位的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍及全球64個(gè)國(guó)家和地區(qū)。有意思的是，不管外部環(huán)境和經(jīng)濟(jì)氣候如何改變，這種擴(kuò)張速度從總體上講都是勻速的，包括接下來(lái)5年的目標(biāo)，也是平均每年開張5家左右。由于本物業(yè)的類型較為高級(jí)，可走中高標(biāo)準(zhǔn)路線，裝修配置費(fèi)用建議在1500元/平方米左右, 對(duì)外可報(bào)2000元/平方米。一直以來(lái)，萬(wàn)豪主要通過(guò)兩種方式介入中國(guó)酒店市場(chǎng)，一種是輸出管理，即整個(gè)酒店的管理和管理班子都由萬(wàn)豪集團(tuán)提供；另一種是輸出品牌，即酒店只是掛萬(wàn)豪的品牌，管理人員由酒店業(yè)主方自己負(fù)責(zé)，萬(wàn)豪同時(shí)提供其全球網(wǎng)絡(luò)銷售和業(yè)務(wù)支持。萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)在世界各地管理或以專營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)近2400家酒店，提供約435900間客房及6600 間休閑住宿別墅。、高速寬帶互聯(lián)網(wǎng)連接、免費(fèi)自助咖啡/茶設(shè)備、設(shè)有獨(dú)立淋浴間及專用化妝鏡的豪華大理石浴室、獨(dú)立控制空調(diào)和供暖系統(tǒng)、冰箱及迷你酒吧、熨斗及熨板、彩色電視機(jī)、衛(wèi)星電視全日新聞?lì)l道、智能中央燈光及空調(diào)遙控主機(jī)、吹風(fēng)機(jī)及電子保險(xiǎn)箱等。這里是單身貴族、新式家庭、高級(jí)白領(lǐng)的安樂窩每個(gè)晚上一望無(wú)際的金雞湖、獨(dú)墅湖點(diǎn)綴的曠世景觀盡收眼底，再添一杯紅酒已是醉人享受：凝聚。“涉外酒店式服務(wù)公寓”，符合國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，使產(chǎn)品主題明確，符合專業(yè)人士審美眼光。良辰東方美景、水景之地，盡享生活舒適、浪漫、休閑情調(diào)，突出本案地理位置的優(yōu)越性，影響深刻，贏得本案在環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)。環(huán)球文化生活雙湖高爾夫金豐易居網(wǎng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)擊率最高的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之一。客戶可以根據(jù)自己的需要，辦理相應(yīng)的會(huì)員卡業(yè)務(wù)，選擇適合自己的服務(wù)，但是不管客戶選擇什么樣的服務(wù)，項(xiàng)目的服務(wù)宗旨都必須是盡心盡力，讓客戶滿意，從而樹立企業(yè)的信譽(yù)；客戶可以憑會(huì)員卡，享受到本項(xiàng)目各式各樣的服務(wù)，如高爾夫、子女入學(xué)、商務(wù)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所、定期組織旅游等，所有各種服務(wù)，我們都會(huì)進(jìn)行全方位的策劃、組織、管理 。環(huán)球主題風(fēng)格融入其中，必然盡顯豪華、典雅、榮奢、尊貴，項(xiàng)目也自有它不同于其他項(xiàng)目的亮點(diǎn)。十、客戶群描述客戶群心理需求，接受新的環(huán)境。l 機(jī)場(chǎng)路帶來(lái)的嘈音——本案緊鄰連接金雞湖東西