【正文】 3）城市住宅發(fā)展暨產品說明會內容包含新世紀城市住宅的發(fā)展趨勢，本產品的規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套、服務等等，廣大泛而全面地傳達項目信息，提升產品形象。兩個項目在入市時機的選擇上一定要形成時間差?？傮w來說，銷售初期，萬家城市花園的銷售價格的漲幅和上漲頻率要比玉海大廈來得大和快，以這一方式用來拉近兩個項目之間的價格差，減少玉海的價格壓力，同時萬家城市花園以這樣的價格趨勢可抬升自身的升值感，進一步拉動自身銷售；到銷售的中后期，兩個項目售價的抬升幅度與頻率以各自的銷售進度為準，銷售進度越快的項目，抬升幅度越大，頻率越快，以此來增加自身項目的價值感，同時也為另一項目削弱價格上的阻力。完成公開銷售前的各項準備工作，以試探性的系列廣告和活動為先導推出本案的開發(fā)和居住理念，預熱市場，積累客戶。此外，還有很多廣告主題可供訴求，不同銷售階段可配以不同主題的廣告采取或感性或理性的推廣，這部分內容將在下一步的市場推廣方案中作詳盡敘述。４．戶外媒體選擇燈箱、路牌、橫幅、直幅、旗幟、氫氣球、車身廣告等為主要形式，用以引導客戶，渲染銷售氣氛，（１）燈箱、路牌以形象發(fā)布為主，選擇城市入口處設一大型燈箱或大型路牌，入市干道、城市主干道以及樓盤所在路段是引導性路牌的發(fā)布，施工現場要有大型的項目形象路牌。（4）準業(yè)主答謝會邀請簽約客戶、預定客戶以及有購買意向的客戶與開發(fā)商、建設單位等項目相關單位一起參加，以工作進度匯報和互相間的交流為主要內容，形式則選擇較為自由的酒店冷餐會。環(huán)境設計招標會可以以新聞發(fā)布會的形式進行操作，邀請相關單位和新聞媒體參加。這是一個無限延展的大會所，這也就是“泛會所”的優(yōu)質生活社區(qū)。這是針對玉海大廈導入的。玉海大廈以此可成為“第一個在境外率先開盤的樓盤”；萬家城市花園則享有“境外開盤先行”的品質新概念。引導消費群體的逐漸成熟，消費觀念的日趨理性，體現在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這種回歸是要靠“軟件”來完成的。3．增加住宅的開窗度，可采用落地窗、低窗、飄窗等設計，強化窗的觀景功能，既可滿足通風采光性能又有利于改善建筑外立面的的變化。典藏性：尊貴性所帶來的物業(yè)價值以及牧業(yè)升值和保值的特性都賦予了玉海大廈值得典藏的特性。 房地產市場將逐步進入品牌競爭的時代，一個有影響的品牌，可以征服消費者，獲得較大的市場份額。對于房產品來說同樣如此。當然值得典藏的還有項目所處地段所帶來的都市亙久的繁榮。4．主臥帶豪華衛(wèi)生間及走入式衣柜，對于大戶型的住宅來說，主臥的豪華舒適應著重考慮。建議萬家房產的兩個項目積極引進物業(yè)管服和服務的概念。3．環(huán)境設計招標與環(huán)境設計優(yōu)先。玉海大廈雖然具有尊榮的地段，但其建筑形式所帶來的一平面多戶以及套型格局存在的一些不合理對玉海大廈的定位形成一定的對抗，由此需要增加一些能夠體現品質和尊榮感的理由來支撐項目定位，削減劣勢。四、物業(yè)核心價值的提煉從上述營銷構想來看，玉海大海和萬家城市花園在同一大的營銷思路的指導下形成各自的核心價值。環(huán)境設計說明會以講解、論證的形式舉行。第五部分 銷售策略萬家的兩個項目屬組合式營銷推廣的格局，兩個項目都具有各自的優(yōu)勢，也存在各自的劣勢。均價控制：對優(yōu)劣戶型要進行有效的投放匹配與控制，同一階段推出的房源要相互調配，不同套型拉開價格，以樓層、朝向、景觀等為制定差價系數的標準，通過高低價格的相互沖抵來確保推出的房源均價始終不低于整體均價的基準。（２）活動開展時以過街橫幅、活動現場橫幅、直幅、旗幟、氫氣球等來渲染氣氛。 浙江動腦廣告機構四、階段性廣告推廣目標１．第一階段（前導期）：提示告知，營造聲勢。價格分步走：預定期，處于市場價格摸索商議期；開盤前，價格基本確定，正式公開，進行市場認證和修正；開盤后，價格緩慢上漲，比開盤前上漲3050元/ m2；熱銷期，價格穩(wěn)步上漲，每次漲幅在50元/ m2左右。兩個項目由于入市時間相近，在銷售上極可能形成互為競爭、分流客戶的格局，也就是造成“用自己的一只手打另一只手”的尷尬局面，如何解決好這一矛盾使其達到“雙贏”的目的至關重要，除在統(tǒng)一的營銷策略中尋求變化外，銷售策略的采用是促成兩者相互扶持、齊頭并進的重要因素，具體思路如下：1．創(chuàng)造并利用兩個項目入市的時間差打快速銷售的策略。國際物管說明會由國際物管公司派專業(yè)人員就國際物業(yè)管理經驗、方法以及萬家房產兩個項目的物管內容作專題性講座，邀請有關客戶、相關單位、媒體和部分市民參加?！暗谝粋€瑞安市正式批準的涉外樓盤”、“第一個在境外率先開盤的樓盤”、“第一家引進專業(yè)化環(huán)境設計的樓盤”、“第一家由國際管家打理家園的樓盤”、“第一家引進星級酒店服務的樓盤”、“第一座智能化大樓”、“第一個設有空中豪華大堂的尊貴物業(yè)”、“第一個設立名流俱樂部的尊貴物業(yè)”。玉海大廈將成為“第一家引進星級酒店服務的樓盤”。由于玉海大廈占地面積不大且已動工，通過環(huán)境設計招標賦予其“第一家引進專業(yè)化環(huán)境設計的樓盤”?；诒景父咂瘘c高品味的開發(fā)基礎且以一個中高檔的物業(yè)形象出現，建議以領導者的姿態(tài)入市，導入房產高水平開發(fā)的一些舉措以刺激高品質房產消費的需求，帶動瑞安房產開發(fā)水平的快速向前發(fā)展。6．關于戶型面積、朝向、日照等要有綜合的考慮和匹配。星級酒店服務：物業(yè)的尊貴性及典藏性表現在具體的物業(yè)細節(jié)上，便是玉海大廈是這個城市首座導入星級酒店式服務的住宅物業(yè)，享受等同與酒店居住的舒適和尊祟服務。品牌房產在得到購房者認同的同時，亦給開發(fā)商帶來可觀的效益和可持續(xù)發(fā)展的原動力?；谶@一市場背景