【正文】 格新古典主義戶型范圍250—350㎡小區(qū)配套會(huì)所規(guī)模暫無配套暫無建筑用材、設(shè)施暫無開盤日期一期2010年3月，二期預(yù)計(jì)2010年6月底交付日期暫無樓盤售價(jià)一期均價(jià)11000元/平米，二期預(yù)計(jì)13000元/平米付款方式及折扣暫無銷售情況項(xiàng)目一期推出高層15樓116套房源，主力戶型89方。公交線路走向沿途站點(diǎn)間隔時(shí)間運(yùn)營時(shí)間302路西南～東北紹興一中→鏡湖中學(xué)→ 墨 莊 25分鐘長橋首班6:25 墨莊首班6:15　至　長橋末班18:00 墨莊末班17:00（3）交通發(fā)展趨勢(shì)地塊周邊的公交線路較少，目前出行工具為公交車和自行車/助動(dòng)車，但由于人氣不足，來往于市中心的出租車比較少，公交車到晚上九點(diǎn)就停止運(yùn)營，從便捷角度出發(fā)在短期內(nèi)交通問題仍成為區(qū)域內(nèi)的一個(gè)重要問題。隨著大量外來品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入以及消費(fèi)者購房觀念的改變，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著一個(gè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，而目前這種商品房市場(chǎng)供需兩旺的局面僅僅是一個(gè)開始，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人均收入水平領(lǐng)先的城市來說，市場(chǎng)需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。■ 2007年，以品質(zhì)為賣點(diǎn)樓盤集中面市，世茂迪蕩、山水人家、白鷺金灘、金湖灣等樓盤持續(xù)熱銷售，紹興市區(qū)高端樓盤部分房源首次邁過萬元大關(guān)。高速發(fā)展階段（19982004年，約7年）?！霸街菪鲁恰笔侵冈谠匠?、柯橋、袍江三大組團(tuán)和鏡湖新區(qū)的中間地帶，建設(shè)一個(gè)融合各個(gè)組團(tuán)的緊密型現(xiàn)代化新城區(qū)，將紹興分散的幾個(gè)組團(tuán)連在一起。建設(shè)地點(diǎn)：紹興市鏡湖新區(qū)洋江西路建設(shè)單位：紹興海星置業(yè)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營注冊(cè)資金：10000萬元法人代表：張錚地址：紹興市鏡湖新區(qū)東浦鎮(zhèn)炬星村聯(lián)系方式：057585198888開發(fā)商簡介：紹興海星置業(yè)有限公司系由股東海亮地產(chǎn)近控股集團(tuán)有限公司、浙江巨星控股集團(tuán)有限公司共同出資組建的股份制有限責(zé)任公司，于是2010年9月19日取得紹興市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)資本10000萬元，公司堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，尊崇“誠信、品質(zhì)、責(zé)任、拼搏”的企業(yè)精神，全力打造海星品牌。項(xiàng)目選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場(chǎng)需求。隨后，由于全國經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設(shè)房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司成立。整個(gè)行業(yè)在經(jīng)歷了08年短暫震蕩之后，又重新崛起，將紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)推向又一個(gè)高峰。高檔樓盤主要分布在大灘、迪蕩新城一帶，價(jià)位一般在每平方米100014000多元；中檔樓盤以城西、城南開發(fā)的樓盤為主，價(jià)位一般在每平方米800010000元之間；相對(duì)價(jià)位較低的低檔樓盤主要位于袍江、生態(tài)園區(qū)等區(qū)塊，價(jià)位大約在每平方米60008000多元。昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校：紹興市昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校建成于2000年9月，“九年一貫制”市屬學(xué)校，總投資為3000萬元，校園占地70畝。旁邊公建地塊拍賣樓面地價(jià)皆在880～1600元/平米之間，地上建筑面積大多在2萬～5萬平米之間。2008年剩余在售排屋46套，—㎡。車位配比排屋1：1以上，高層1：1開工日期2007．1．27開盤日期；—7號(hào)樓，—3號(hào)樓交付日期樓盤售價(jià)高層（均價(jià)11000元/平米）排屋：1000015000元/平方米付款方式及折扣10月：，總價(jià)減一萬。新推高層177套，均價(jià)7000元/㎡.截止08年底共銷售排屋1套，；高層89套，；高層1套。鏡湖核心區(qū)塊東至中興大道和外直江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至于越路。為了更好了解本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，公司以問卷的形式對(duì)相關(guān)人群進(jìn)行了調(diào)查，投放渠道包括政府公務(wù)員、電力系統(tǒng)中高層、公安系統(tǒng)中高層、中國移動(dòng)及中國電信中高層、人民醫(yī)院中高層、紹興日?qǐng)?bào)社中高層、玉蘭花園及白鷺金灘部分客戶、建設(shè)銀行中信銀行中高層，區(qū)域以市區(qū)為主、結(jié)合柯橋、錢清等地區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。高層120144㎡占27%，144170㎡占185，170200㎡占到20%，與前面的戶型需求基本吻合，以舒適型的三房和四房為主。二、產(chǎn)品類型組合與面積分配結(jié)合高端客戶的購買習(xí)慣，該項(xiàng)目主力戶型為150250平方米，適量建部份140平方米以下的小戶型及250平方米以上的大戶型，滿足客戶的多樣化需求。 ③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。四、資金來源與貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)3 v39。二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目開發(fā)及其周邊的市政配套建設(shè)，道路和綠化的改造，為紹興居民提供了具有良好居住環(huán)境、具備完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明高尚小區(qū)，進(jìn)一步提升了該片區(qū)的區(qū)域形象。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，導(dǎo)致行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度高，特別是在我國加入WTO后，國外的房地產(chǎn)業(yè)投資商會(huì)以多種方式和渠道介入中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。三、防范建議加快建設(shè)進(jìn)度，搶占市場(chǎng)先機(jī)；加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大營造客戶層面，提高銷售速度；加強(qiáng)開發(fā)商自身品牌建設(shè)，以保證在行業(yè)中堅(jiān)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)地位；可通過以下措施減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：①資金供應(yīng)的充實(shí)度：首先要保證開發(fā)資金的充足。第十四部分洋江路5號(hào)地塊項(xiàng)目的建成是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的雙贏。第十一部分（三）進(jìn)度安排：計(jì)劃2011年8月開工，初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：9 Damp。第九部分目標(biāo)客戶信息進(jìn)行總結(jié)：◆年齡:主要分布在3150歲，3135多歲的這部分成功人士剛剛進(jìn)入了事業(yè)的上升通道之中，對(duì)未來雄心勃勃，勇于追求自己喜愛的生活方式；而3550歲年齡階段的高端客戶正處于事業(yè)的成熟期、收獲期，具有改善家人居住環(huán)境的迫切欲望。本次調(diào)查共發(fā)出200份問卷，收回175份問卷，142份問卷有效。板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區(qū)塊，意義不只在于占據(jù)市中心的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標(biāo)的引領(lǐng)作用，鏡湖新區(qū)的“城市綠心”，是紹興城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，是紹興樓市的新地標(biāo)，新“西湖 ”。截止09年12月，排屋、小高層、高層全部售完。下期預(yù)計(jì)9月份開13140戶型房源。08年3月新推出SOHO公寓共221套，㎡。（原方案為8棟高層）規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積㎡總建筑面積㎡，㎡（包括公建60000㎡），地下建筑面積23000㎡。鏡湖濕地公園：鏡湖濕地公園是浙江省首個(gè)國家城市濕地公園，有“水鄉(xiāng)澤國”之稱。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，紹興人在住宅消費(fèi)方面的觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平。紹興市區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性住房制度改革是在1998年，當(dāng)時(shí)各級(jí)政府機(jī)關(guān)開始實(shí)行貨幣分配而停止實(shí)物分房。上世紀(jì)九十年代初，紹興市政府決定開發(fā)建設(shè)中興路和拓寬勝利東路，加上1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后，紹興市又啟動(dòng)了城東紹興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，這給市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目建設(shè)概況（一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言 擬建設(shè)投資的紹興鏡湖新區(qū)洋江西路5號(hào)地塊項(xiàng)目通過對(duì)政策、市場(chǎng)以及行業(yè)等基礎(chǔ)參數(shù)的剖析，結(jié)合對(duì)項(xiàng)目地理特征、文化內(nèi)涵等相關(guān)元素的解讀，海星置業(yè)有限公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在鏡湖新區(qū)洋江西路5號(hào)地塊投資建設(shè)精品住宅小區(qū)，結(jié)合項(xiàng)目地塊處于鏡湖城市濕地公園的優(yōu)越條件為項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的機(jī)遇。2007年市政府確定了“越州新城”建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)和總體框架。調(diào)整階段（19941997年，約4年）。見表表：紹興市區(qū)商品房銷售價(jià)格變化情況（單位：元/平方米）年份199819992000200120022003200420052006200720082009住宅價(jià)格18751937193320102599370452365250550069407320 7919價(jià)格漲幅/%%%%%05%%%%■ 紹興市區(qū)商品房價(jià)格在1998年～2001年間基本維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平；■ 2001年之后商品房價(jià)格開始突飛猛進(jìn)，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長。與此同時(shí)，紹興快速增長的地方經(jīng)濟(jì)更促進(jìn)了一大批人加入到改善型購房的隊(duì)伍中來，加上近幾年開始的全國性的“嬰兒潮”效應(yīng)更進(jìn)一步刺激了婚房市場(chǎng)的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)迅速膨脹并極大了推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展。目前地塊周邊道路中，解放路是鏡湖新區(qū)通往市中心的南北走向主要干道?；A(chǔ)數(shù)據(jù)位置東臨解放大道，南至鳳林西路，北靠梅山江開發(fā)商杭州贊成集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)單位澳大利亞普利斯景觀設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)單位香港劉伍設(shè)計(jì)事務(wù)所營銷策劃單位杭州捷群廣告有限公司物業(yè)管理商暫無建筑類型平層官邸規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積59165㎡總建筑面積157000㎡，其中地上面積118328㎡，地下面積38672㎡。截止09年12月，排屋全部銷售完畢。截止07年底，全部售完。一、項(xiàng)目定位：擁有絕佳城市濕地水景資源的尊貴豪宅。（3）信息來源以及主要休閑方式從本次調(diào)查我們可以看出目標(biāo)客群（銀行金融類、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位）大部分的信息來源是從報(bào)紙雜志、互聯(lián)網(wǎng)和朋友介紹上得到的，信息來源較為狹窄。日常休閑方式主要以健身、喝茶聊天、旅游等活動(dòng)為主，代步工具為非公共交通工具，大多有一輛以上的私家車。西區(qū)利用400米寬的梅山江岸，由南而北布置4幢多層湖景平層大宅，戶型面積250～280平方米，開闊的景觀視野與大尺度的水面相契合。 s1 y8 v39。, o, V0 s5 Q: q3 ]. ^* Z按目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目在開工后六個(gè)月取得預(yù)售許可證后開始對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。項(xiàng)目建設(shè)能夠帶動(dòng)城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，配套設(shè)施的開發(fā)建設(shè)就會(huì)給一個(gè)城市發(fā)展帶來無窮的動(dòng)力。社會(huì)效益：本項(xiàng)目的開發(fā)，不僅滿足了人們的居住需求，而且可以改善片區(qū)環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，具有明顯的社會(huì)效益。務(wù)求使得開發(fā)資金能按期盡快回籠。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 該風(fēng)險(xiǎn)的存在與建議按上述?！　〈龠M(jìn)相關(guān)先進(jìn)建筑、經(jīng)濟(jì)技術(shù)行業(yè)的發(fā)展。盈虧臨界點(diǎn)是指企業(yè)收入和成本相等的經(jīng)營狀態(tài)，即企業(yè)處于既不盈利又不虧損的狀態(tài)，通常用一定的銷售量來表示這種狀態(tài)。三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。 O I。結(jié)合項(xiàng)目容積率及限高的要求，東側(cè)區(qū)域設(shè)定為高層、西側(cè)區(qū)域設(shè)定為小高層或多層。（7）對(duì)現(xiàn)有物業(yè)的意見以及需求的戶型小區(qū)環(huán)境、配套不完善以及物業(yè)管理是客戶對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿的三大原因，戶型方面三房兩廳和四房兩廳的需求占到了89%。第二層面：臺(tái)州、溫州、義烏以及其他地方在紹興從事經(jīng)營活動(dòng)的客戶。 三、項(xiàng)目SWOT的分析S－項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：景觀優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目緊鄰鏡湖梅山國家公園與南湖公園之間，自然風(fēng)光，城市的稀缺資源；配套優(yōu)勢(shì)：靠近新市政府行政中心，奧體中心、文化體育中心等配套正在酬建中，新的商業(yè)中心即將形成。樓盤售價(jià)高層均價(jià)7000元/㎡；排屋300萬/套付款方式及折扣一次性付款98折，按揭99折銷售情況項(xiàng)目已售罄物管收費(fèi)㎡，㎡銷售情況2007年6月推出空中別墅2套，均價(jià)8900元/㎡；排屋28套，均價(jià)9000元/㎡；高層90套，均價(jià)7000元/㎡；小高層24套，均價(jià)7800元/㎡。開發(fā)商浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司景觀設(shè)計(jì)單位香港泛亞國際建筑設(shè)計(jì)單位加拿大ACA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所營銷策劃單位杭州九拍廣告有限公司物業(yè)管理商自管建筑類型排屋、獨(dú)棟、高層、小高層規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積150448平方米總建筑面積規(guī)劃戶數(shù)近2000戶（包括別墅、排屋185套）容積率（高層和排屋）綠化率36%建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格中式戶型范圍高層面積區(qū)間：90200平米，排屋面積區(qū)間：200450平米。排屋3元/㎡/月銷售情況2007年10月推出高層570套，㎡。在越州新城、未來的行政中心及總部經(jīng)濟(jì)園的規(guī)劃促使下，鏡湖新區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速發(fā)展，在未來一段時(shí)間內(nèi)，擁有獨(dú)特自然資源和極具優(yōu)勢(shì)地理位置的鏡湖新區(qū)將成為高品質(zhì)房產(chǎn)的聚集地。(城市綠心)。表：紹興市區(qū)20022009年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（單位：億元）年份20022003200420052006200720082009年投資額178199增幅%%51%%%%%%表：紹興市區(qū)近三年房地產(chǎn)銷售情況（單