【正文】 期表 八、售樓處裝修排期表 九、樣板房裝修排期表十、樓盤及圍墻裝飾排期表一、經(jīng)濟(jì)分析 （一）本部分是以房地產(chǎn)市場分析與最新的建筑價(jià)格信息兩大主要因素為基礎(chǔ)，在分析過程中設(shè)定了如下的基本數(shù)據(jù)：地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以皇崗口岸平均地價(jià)1500元/m2計(jì)算。（五）結(jié)論是：從經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果來看，其各項(xiàng)指標(biāo)均屬可行。 入伙時(shí)間建議定在2002年元旦前后。（2）第二階段為強(qiáng)銷期，這一階段正值年后的高峰期，同時(shí)借清明節(jié)和春交會(huì)的推動(dòng)，計(jì)劃銷售60%，考慮到這一階段的時(shí)間跨度（四個(gè)半月），計(jì)劃其70%的銷售款能夠回籠，另外30%的銷售額只能收到三成的首期款，其70%的按揭款滾入下期。根據(jù)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度、各項(xiàng)費(fèi)用估算及資金回籠計(jì)劃的安排，為保證工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃的順利進(jìn)行，計(jì)劃投入資金的數(shù)量按總投資的45%設(shè)定。 以上工程造價(jià)和綜合費(fèi)用部分的數(shù)額均參照我市公布的建筑價(jià)格信 息第四期的參考指標(biāo)，再按慣例予以大幅度下調(diào)的原則來選定。銷售價(jià)格的敏感性分析(單位:萬元)銷售價(jià)格變化百分比10%5%1%1%5%10%總開發(fā)價(jià)值土地成本工程造價(jià)綜合費(fèi)用銷售及廣告費(fèi)用總開發(fā)成本稅前利潤稅后利潤成本利潤率%%%%%%成本利潤率變化幅度%%%%%%說明：由上述分析數(shù)據(jù)可以看出，銷售價(jià)格增加（減少）1%，成本 利潤率將相應(yīng)地提高（降低）%，而且成本利潤率對(duì)銷售 價(jià)格的敏感程度相當(dāng)?shù)母?，希望開發(fā)商和代理商在銷售過程 中針對(duì)我們的預(yù)計(jì)銷售均價(jià)（8000元/平方米）進(jìn)行嚴(yán)格的控 制。（二）根據(jù)項(xiàng)目的所在位置、條件和皇崗口岸片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合市場調(diào)研的綜合分析，住宅平均按8000元/m2的外銷價(jià)格定位。（三）資金回籠計(jì)劃（按銷售率90%計(jì)）時(shí) 間預(yù)計(jì)銷售率計(jì)劃回籠資金（萬元）實(shí)收資金（萬元）余留資金（萬元）5%至60%至15%至10%總計(jì)90%說明：（1）第一階段為內(nèi)部認(rèn)購期，由于此階段為淡季，且主要任務(wù)是預(yù)熱市場并為下一階段的強(qiáng)銷做準(zhǔn)備和加溫，同時(shí)對(duì)計(jì)劃的銷售方案進(jìn)行試探性檢驗(yàn)，以做調(diào)整和改進(jìn)，故對(duì)廣告宣傳不做計(jì)劃。三、項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬 銷售階段時(shí) 間預(yù)期銷售率內(nèi)部認(rèn)購期—5%公開發(fā)售期(強(qiáng)銷期)—60%持銷期—15%掃尾期—10%尾盤銷售—10%說明：建議年前即開始