【正文】 景觀同時(shí)，采取多種形式宣傳活動(dòng)，向住戶特別是青少年兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛護(hù)綠化，并制定相應(yīng)綠化管理規(guī)定，避免、制止或處理人為損壞花木和綠化設(shè)施的行為。開展消防安全教育、樹立全員和全區(qū)居民安全消防安全意識(shí)是消防管理的首要前提。管理處將通過(guò)準(zhǔn)軍事化管理和體能、防衛(wèi)技能及應(yīng)變技能等專項(xiàng)培訓(xùn)手段，強(qiáng)化隊(duì)伍戰(zhàn)斗力建設(shè)，打造一支“紀(jì)律嚴(yán)明、技術(shù)過(guò)硬、防衛(wèi)得當(dāng)、快速應(yīng)變”的專業(yè)化治安防衛(wèi)團(tuán)隊(duì)，積極消除小區(qū)各種安全隱患，從容應(yīng)對(duì)和妥善處理應(yīng)急事件，確保住戶營(yíng)造安靜、祥和的治安氛圍。設(shè)備一般每年按設(shè)備登記卡進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，做到帳物相符、維修單據(jù)與記錄相符。物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)以上各項(xiàng)綜合測(cè)算，+=六、日常管理服務(wù)在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的過(guò)程中，管理處將對(duì)業(yè)主和使用人提供全方位多層次的綜合服務(wù)。25電梯運(yùn)行維修指為保證園區(qū)電梯設(shè)備正常使用進(jìn)行的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)和中修。有效投訴）100%17持證上崗率100%（持專業(yè)證人員247。9排水管明暗溝完好率100%（完好排水管、明暗溝長(zhǎng)度排水管、明暗溝總長(zhǎng)度）100%　　　，發(fā)現(xiàn)及時(shí)立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；。54績(jī)效考核為及時(shí)公正地評(píng)價(jià)員工的工作表現(xiàn)，形成以關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)為核心導(dǎo)向的考核機(jī)制，依據(jù)管理處整體服務(wù)質(zhì)量和員工個(gè)人實(shí)際工作表現(xiàn)，全面運(yùn)行績(jī)效考核機(jī)制，鼓勵(lì)先進(jìn)。各項(xiàng)工作計(jì)劃下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行的各職能機(jī)構(gòu)即開始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)暢通快捷的反饋渠道返回到指揮機(jī)構(gòu)，供經(jīng)理做出校正、判斷、總結(jié)。對(duì)于重大事項(xiàng)的決策，公司將全方位支援駐場(chǎng)人員并與業(yè)委會(huì)密切聯(lián)絡(luò)、共同商榷、檢討考核管理處工作。加強(qiáng)與開發(fā)商、業(yè)委會(huì)之間的協(xié)調(diào)工作，不斷完善小區(qū)規(guī)劃和配套設(shè)施設(shè)備。小區(qū)由三棟板塔連體小高層和一棟塔式小高層組成，總建筑面積*****平米，其中居住面積*****平米。通過(guò)廣大居民和物業(yè)公司共同努力，真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一，營(yíng)造安全、舒適、溫馨、和睦的生活環(huán)境。管理處業(yè)務(wù)納入公司貫標(biāo)體系，參與內(nèi)部審核和國(guó)家規(guī)定的第三方機(jī)構(gòu)的認(rèn)證復(fù)審。以客戶服務(wù)中心為核心，收集處理各類信息，聽取各方意見，努力滿足開發(fā)商和客戶需求，提供細(xì)致周到的星級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)。經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)序號(hào)指 標(biāo)名 稱承諾指標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理主要措施1房屋及設(shè)備設(shè)施完好率98%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）247。11車場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地完好率98%（完好的設(shè)備設(shè)施247。維修服務(wù)次數(shù)）100%；、回訪記錄；。31公共秩序311設(shè)立24小時(shí)門崗，對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入；312小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車輛停放有序，人車分流；313地下車庫(kù)照明通風(fēng)良好；314保證消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行；315各種消防設(shè)施、器材配備合理、更新及時(shí)、使用有效；316能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問(wèn)題，能迅速有效地處置突發(fā)事件；對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，完善責(zé)任制。管理處將編制各項(xiàng)服務(wù)制度，將服務(wù)過(guò)程予以規(guī)范，并不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高和持續(xù)保持服務(wù)質(zhì)量。25管理處內(nèi)務(wù)管理檔案包括經(jīng)營(yíng)管理資料、合同管理資料、財(cái)務(wù)管理資料、人事勞資資料、規(guī)章制度和往來(lái)文件、法律法規(guī)、通知公告、質(zhì)量記錄等文件和其他外來(lái)文件的管理，將由客服中心設(shè)專人統(tǒng)一管理，確保完整無(wú)損，查找便捷，使用有記錄。同時(shí)，管理處將積極與業(yè)委會(huì)、當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、居委?huì)等機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效聯(lián)絡(luò)，并接受監(jiān)督指導(dǎo)，積極尋求和進(jìn)行與社會(huì)大環(huán)境的綜合整治相互協(xié)調(diào)和配合的長(zhǎng)效互動(dòng)聯(lián)動(dòng)、群防群治體系。每年安排兩次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防員救護(hù)能力，提高住戶自救能力。具體維保計(jì)劃如下，并根據(jù)實(shí)際情況做必要調(diào)整。必要時(shí)，管理處經(jīng)理和客戶服務(wù)主管應(yīng)做好回訪工作，將處理結(jié)果及糾正措施的報(bào)告及時(shí)報(bào)給公司總部管理者代表，管理者代表負(fù)責(zé)問(wèn)題的處理落實(shí)及結(jié)果的跟蹤驗(yàn)證。1214客戶服務(wù)中心◆在客戶服務(wù)中心主管領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)警戒；◆維護(hù)公共秩序，保障通道暢通并協(xié)助消防隊(duì)工作。1248事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。1267日常巡邏時(shí)，應(yīng)留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時(shí)清理干凈，以免堵塞。◆聯(lián)系公安、防疫、衛(wèi)生等管理公共安全的行政部門，報(bào)告有關(guān)情況，請(qǐng)求支援。128遇急癥病人1281第一時(shí)間趕到病人所在現(xiàn)場(chǎng)；1282立即通知經(jīng)理（或主管）領(lǐng)導(dǎo)；1283在有可能的情況下，通知用戶的單位及家屬；1284如情況危急，速打急救電話（電話號(hào)碼120）。1263利用沙包遏止水勢(shì)蔓延到其他地方，防止漏水滲入電梯等設(shè)備，并須將升降電梯立即升上最高樓層，以免被水浸濕而使機(jī)件受損。1245有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，除警務(wù)人員外，禁止其他人士進(jìn)入罪案現(xiàn)場(chǎng)。8清潔類服務(wù)大理石打蠟面議9木地板打蠟面議10 玻璃除塵、清洗和消毒11地毯飾毯吸塵和清洗。924客戶服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)大廈清潔、綠化之投訴問(wèn)題的處理。管理處將結(jié)合小區(qū)實(shí)情，制定保潔管理制度，積極完善衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，注意把提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正不良習(xí)慣與清潔管理相結(jié)合，使住戶也自覺參與到維護(hù)環(huán)衛(wèi)工作中來(lái)。在平時(shí)工作中，時(shí)刻關(guān)注發(fā)現(xiàn)并及時(shí)消除小區(qū)各種隱患；一旦發(fā)生火情，將會(huì)在第一時(shí)間準(zhǔn)確迅速地到達(dá)對(duì)應(yīng)崗位，履行自己的崗位職責(zé)。三個(gè)小區(qū)大門設(shè)置24小時(shí)固定崗，南門每天早5點(diǎn)到9點(diǎn)和東門晚17點(diǎn)到21點(diǎn)設(shè)雙崗；三個(gè)地下車庫(kù)設(shè)24小時(shí)固定崗，每天早晚高峰期加設(shè)巡視崗；園區(qū)內(nèi)，安全白天巡視員兩名，夜間安全巡視四名分兩組交叉巡視，確保小區(qū)安全。設(shè)備登記卡包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄，作為設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修和確保設(shè)備正常運(yùn)行的重要依據(jù)，也是設(shè)備技術(shù)改造、報(bào)廢的主要依據(jù)。*12=。241保證供熱鍋爐運(yùn)行正常、安全；242按某市規(guī)定的時(shí)間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；243供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修合格率達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)夜。有效投訴處理率100%（處理的有效投訴247?；S池、雨水井、污水井）100%　　　，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即疏通處理；；。結(jié)合管理處需求，將加強(qiáng)兩個(gè)方面的培訓(xùn)：一是對(duì)主管級(jí)以上管理人員進(jìn)行提高管理技能的培訓(xùn)，以達(dá)到提升整體管理水平的目的；二是加強(qiáng)對(duì)全體員工進(jìn)行從業(yè)素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技能、規(guī)章制度的培訓(xùn)，以提高所有員工的基本素質(zhì)。組織架構(gòu)政府機(jī)關(guān)（行業(yè)主管部門）全體業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）環(huán)境部領(lǐng)班 1名樓宇內(nèi)部清潔員 4名外部保潔綠化員 4名地下車庫(kù)保潔員 2名合計(jì) 14名工程維保部領(lǐng)班 1名綜合維修工 5名配電值班 4名鍋爐工 4名合計(jì) 14名安全保衛(wèi)部隊(duì)長(zhǎng) 1名門崗保安員 10名巡邏保安員 6名監(jiān)控保安員 4名地庫(kù)保安員 12名合計(jì) 33名北京****物業(yè)管理有限公司****物業(yè)管理處經(jīng)理 1名客戶服務(wù)中心主任 1名客戶服務(wù)主管 2名合計(jì) 3名 總編制：65名組織內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制在具體運(yùn)作中，管理處經(jīng)理是日常工作的籌劃、指揮、執(zhí)行者，同時(shí)又是監(jiān)督、檢查、改進(jìn)者。全方位支援管理處經(jīng)理即時(shí)開展工作，在突發(fā)事件及資源臨時(shí)缺乏時(shí)，做出內(nèi)部定向調(diào)配，及時(shí)協(xié)助處理問(wèn)題。通過(guò)規(guī)范化管理、人性化服務(wù)，確保小區(qū)功能的完善和正常發(fā)揮，延長(zhǎng)住宅及附屬設(shè)施設(shè)備的使用壽命，爭(zhēng)創(chuàng)“某市優(yōu)秀物業(yè)管理居住小區(qū)”。小區(qū)住宅套數(shù)***戶，入住時(shí)間****年**月，規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)車車位***個(gè)（其中地下***個(gè)，地上待建***個(gè)）。管理模式21組建項(xiàng)目管理處，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算成立北京****物業(yè)管理有限公司康寧居項(xiàng)目物業(yè)管理處（以下簡(jiǎn)稱管理處）。在業(yè)務(wù)流程管理運(yùn)作上，管理處強(qiáng)調(diào)分工合理、責(zé)任明確、落實(shí)到位、過(guò)程控制、結(jié)果分析、持續(xù)改進(jìn)；在此原則基礎(chǔ)上，精簡(jiǎn)程序，為業(yè)主提供方便、快捷的服務(wù)。當(dāng)客戶遇有維修、保潔、家政等服務(wù)需求時(shí)，請(qǐng)通知客戶服務(wù)中心?？偨ㄖ娣e100%；；；。停車場(chǎng)地設(shè)施設(shè)備總計(jì)）100%；，確保安全有效；，無(wú)占用消防通道，無(wú)阻礙交通。19客戶對(duì)物業(yè)管理滿意率95%（對(duì)管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)）247。32中控室運(yùn)行管理中控室負(fù)責(zé)小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測(cè)和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。規(guī)章制度體系特別說(shuō)明：本標(biāo)書只列體系結(jié)構(gòu)，體系文件目錄和具體制度從略。26檔案管理的主要模式261根據(jù)資料的形式采取多種形式的信息儲(chǔ)存方法。34安全責(zé)任承諾如因自身管理不善、防范措施不當(dāng)致使小區(qū)內(nèi)發(fā)生治安刑事案件，并造成住戶財(cái)產(chǎn)和人身傷害，管理處將承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任。交通車輛管理正確處理人、車、路的關(guān)系，維持小區(qū)人車分流，保持小區(qū)交通安全暢通，重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車管理。序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容（含使用材料）周期時(shí)間01水箱水箱間環(huán)境清掃、擦抹周周一水箱內(nèi)部清洗、消毒半年9月02管道銹蝕除銹、刷漆一年45月滲漏補(bǔ)漏、刷漆不定期保溫脫落修補(bǔ)保溫層不定期03閥門滴漏盤根、緊固螺絲不定期銹蝕除銹、刷漆一年45月內(nèi)部零件失靈修理、更換不定期螺栓加抹黃油保護(hù)季04污水井管口除污清理半年4月雨水井堵塞疏通不定期水表井水表（井）擦洗除污（清除雜物）月05公共照明開關(guān)失靈維修、更換不定期燈具破損維修、更換不定期06蓄電池高、低壓柜、箱外觀清掃、擦抹半年9月液位低于液位下限加蒸餾水不定期活化（外包）循環(huán)放、充電一年45月內(nèi)、外清潔吹掃、擦抹半年9月主回路檢查清理緊固接頭半年9月控制回路電路測(cè)試、緊固接頭半年9月接地、母線排一年07電梯日常檢查按新頒標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)檢查日07電梯清潔潤(rùn)滑保養(yǎng)清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查每周運(yùn)作可靠性動(dòng)作正確、速度穩(wěn)定、聲音每日運(yùn)作正確性按鈕、門開關(guān)平穩(wěn)、信號(hào)、停層、超載每日安全裝置易松動(dòng)磨損部件每周緊固裝置螺栓、層門自復(fù)裝置、導(dǎo)軌支架壓板螺栓、曳引繩繩頭、平衡補(bǔ)償器、控制柜中各緊固螺釘、井道信息裝置每周完整可靠性層門滑輪滑塊、門機(jī)傳動(dòng)帶、導(dǎo)靴靴襯、熔斷器熔芯曳引、曳引鋼絲繩每周照明、通風(fēng)機(jī)正常工作，更換或檢修每天隨時(shí)應(yīng)急對(duì)講警鈴、對(duì)講機(jī)、電話每周消防裝置檢修消防開關(guān)每月安全設(shè)施安全窗開關(guān)、安全鉗開頭檢查每季各部件配合各部件的配合間隙和相對(duì)尺寸的檢查調(diào)整季度精度調(diào)整自動(dòng)門機(jī)系統(tǒng)、門刀、廳門地坎間距、層門電氣聯(lián)鎖觸點(diǎn)、鋼絲繩間漲緊度、制動(dòng)器隙、撞板與緩沖器頂面距離、安全嵌楔塊與導(dǎo)軌兩側(cè)間隙和平層精度季度專項(xiàng)檢查保養(yǎng)曳引機(jī)制動(dòng)器、繩輪、導(dǎo)軌、鋼絲繩、轎層門、補(bǔ)償裝置、井道信息裝置、各電器元件等3～5年08鍋爐日常按廠商技術(shù)規(guī)定逐項(xiàng)檢查月安全閥手動(dòng)放汽或放水實(shí)驗(yàn)每周（月）至少一次壓力表沖洗存水彎管一次每周校驗(yàn)一次每半年系統(tǒng)設(shè)施水位計(jì)、高低水位報(bào)警器、低水位連鎖裝置、超壓、超高溫報(bào)警器、超壓連鎖裝置應(yīng)按要求沖洗和試驗(yàn)。928《投訴來(lái)訪記錄》及《糾正措施報(bào)告》應(yīng)完整、準(zhǔn)確、可靠。1215管理處全體人員：◆負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)群眾的疏散、疏導(dǎo)工作，保障器材供應(yīng)，協(xié)助消防隊(duì)工作；◆確定疏散人員物資安全出口、疏散路線，組織消防人員引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主有秩序地疏散至安全區(qū)；◆逐層檢查，核實(shí)疏散人員是否安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。1249保安主管應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄詳情于日常管理記錄簿內(nèi)，并呈交一份書面報(bào)告給管理處經(jīng)理。1268必須準(zhǔn)備足夠沙包、條木等作為爆水管及雨季使用。◆公安、防疫、衛(wèi)生等管理公共安全的行政部門，依法檢查，如要執(zhí)行封閉某單元、特定區(qū)域時(shí)，必須由客戶服務(wù)部相關(guān)人員陪同進(jìn)行。1276妥善保存一切資料與運(yùn)行管理日記；記錄事件開始到結(jié)束的時(shí)間，詳細(xì)情形及維修人員、消防員、警員、救護(hù)人員到達(dá)和離去的時(shí)間，消防車、警車及救護(hù)車號(hào)碼等；必須記錄被困者救出的時(shí)間，或傷員離開時(shí)間，查詢記錄傷員送往何醫(yī)院。1262觀察四周環(huán)境，漏水是否影響各項(xiàng)設(shè)備、電力變壓房、電梯、電線槽、電掣等，如有浸水應(yīng)立刻切斷電源，以防水導(dǎo)電傷人。1244若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、身體特征、武器及逃走方向、所用交通工及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處，重大案件要立即撥“110”電話報(bào)警。計(jì)時(shí)保姆：10元/小時(shí)；月度保姆：7元/小時(shí)；季度保姆：6元/小時(shí)；購(gòu)60小時(shí)卡：9元/小時(shí)；購(gòu)120小時(shí)卡：8元/小時(shí)。923客戶服務(wù)中心主管與保安班長(zhǎng)或保安員，