【正文】 價在3500元/平方米左右。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年19月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。從敏感度分析來看，本項目風(fēng)險性較大。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運航線。商品房施工面積 ，%；，%；，%，至9月底， %。；；。 競爭性樓盤分析項目周邊地區(qū)聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個項目。通過建筑各項要素與個人生活有機結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項要素進行生動、全面的訴求。根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項目多層部分參照項目。從敏感度分析來看，本項目風(fēng)險性較大。 客戶接受的主力總價在35萬50萬左右；216。同時內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團主題景觀，節(jié)點小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。本項目周邊生活配套完善。該板塊的市場均價在3000元/平方米左右。％。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。目 錄目 錄 1一、總論 2 項目簡介 2 2 項目規(guī)劃總體要求 2 項目建筑面積指標(biāo) 2 編制依據(jù) 2 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 3 結(jié)論 3二、市場分析 4 宏觀環(huán)境分析 4 城市概況 4 4 居民生活水平 房地產(chǎn)市場分析 5 房地產(chǎn)市場綜述 5 板塊特征 6 未來發(fā)展趨勢 7三、項目周邊環(huán)境 7 項目周邊環(huán)境分析 7 周邊環(huán)境 7 SWOT分析 8 競爭性樓盤分析 8四、項目定位 9 總體定位 9 產(chǎn)品定位 10 客戶定位 10 價格定位 11五、財務(wù)效益 12 銷售收入測算 12 建設(shè)投資估算 12 不確定性分析 13 經(jīng)濟效益評價 13一、總論 項目簡介項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路以南、板橋東路以北。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個鎮(zhèn)、1個街道，現(xiàn)有人口55萬。％。 未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。 房屋單戶面積需求在85－130m2之間居多；216。故本項目從經(jīng)濟上不可行。 目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價相對較低），建筑風(fēng)格簡樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。 SWOT分析Strengthn 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成n 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善Weakn 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象Opportunity n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀Threatn 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力n 宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計。19