【正文】 ………………………78借助外力………………………………………………………………………………………………………………………………………79共同打造………………………………………………………………………………………………………………………………………79其它建議………………………………………………………………………………………………………………………………………79第七章 總結(jié)…………………………………………………………………………………………………………………………………… 81前 言本項(xiàng)目是一個(gè)以主題公園為基礎(chǔ)，以特色的配套商業(yè)為核心的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，本項(xiàng)目通過(guò)主題公園將各種服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起,提供餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、住宿等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)場(chǎng)所。我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)部分不能只單純的看做是主題公園的配套商業(yè)，應(yīng)將商業(yè)與公園有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，使商業(yè)也成為公園的一個(gè)組成部分，并發(fā)揮其最大的服務(wù)功能，滿足各類(lèi)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。12層6070元/月㎡1層30元/月所以本項(xiàng)目應(yīng)該是現(xiàn)階段西南地區(qū)旅游項(xiàng)目中，最具有特色的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，消費(fèi)者對(duì)其好奇性及期待程度都比較高。月之間。第一階段：主題公園通過(guò)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)客源已經(jīng)趨于穩(wěn)定化，一期的商業(yè)也已相對(duì)的穩(wěn)定。）①定位闡述：“主題公園”除了包含在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的海洋基地館等幾大主題場(chǎng)館，項(xiàng)目的旅游大道、漁人碼頭及板道大街等部分也是公園的一個(gè)組成部分。二、項(xiàng)目整體定位布局思路：整體定位思路：（1）版塊分區(qū)：本項(xiàng)目的商業(yè)部分若從功能上基本上分為以下幾個(gè)大的區(qū)域：①主題旅游區(qū)（主題場(chǎng)館）②旅游配套區(qū)（旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)專賣(mài)）③購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)（SHOPPINGMALL）④特色休閑娛樂(lè)區(qū)（水世界、電影院）⑤休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)（兩個(gè)相對(duì)較為集中的區(qū)域）（2）每個(gè)區(qū)域分布如左圖所示： 主題旅游區(qū) 旅游配套區(qū) 購(gòu)物及社區(qū)配套區(qū)特色休閑娛樂(lè)區(qū)休閑娛樂(lè)餐飲區(qū)項(xiàng)目分區(qū)域定位通過(guò)上述對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)的定位之后，我們對(duì)項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行了定位。 高檔消費(fèi)區(qū) 以后將是本項(xiàng)目的定點(diǎn)招商區(qū)； 大眾消費(fèi)區(qū) 分一、二期分別呈現(xiàn)； 中檔消費(fèi)區(qū) 也分為一、二期逐步呈現(xiàn)。②西南地區(qū)投資群體通過(guò)我司近期對(duì)大客戶的深訪，發(fā)現(xiàn)投資金額上了100萬(wàn)的大中型投資者，有大部分都是屬于成都區(qū)域外的投資群體，主要分布在西南三省，也有部分全國(guó)各地的投資者，這說(shuō)明成都本土的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有大部分商業(yè)都是被外地的投資者所購(gòu)買(mǎi)消化。這部分商家除了比較有實(shí)力外，對(duì)南沿線的消費(fèi)情況也非常的了解，其自身的品牌對(duì)消費(fèi)者也有一定的號(hào)召力。在這個(gè)階段里，本項(xiàng)目商業(yè)部分的消費(fèi)者，除了參觀游玩主題公園的消費(fèi)者外，這些商家都已經(jīng)過(guò)了1年多的經(jīng)營(yíng)，基本上已擁有了自己的一個(gè)相對(duì)固定的消費(fèi)群體，這些消費(fèi)者不再是參觀游園的隨機(jī)性消費(fèi)，而是直接到這個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)目的性消費(fèi)的消費(fèi)群體。 （5）旅游配套類(lèi)：ATM/銀行、郵局、特色服務(wù)、游客服務(wù)中心等。 （3）娛樂(lè)類(lèi)：酒吧、網(wǎng)吧、游藝吧、演藝吧、卡拉OK、游戲、電玩、娛樂(lè)城/夜總會(huì)、高端會(huì)所（SPA、含室內(nèi)泳池、室內(nèi)體育、桑拿健身、美容美發(fā)、桌球棋牌等）等。在這個(gè)階段里，平日游客的數(shù)量預(yù)計(jì)會(huì)保持在2000人左右，周末會(huì)達(dá)到40005000人，黃金周的游客數(shù)量會(huì)保持不變，個(gè)別時(shí)間還會(huì)達(dá)到2萬(wàn)人/日。在未對(duì)商家進(jìn)行深度訪談前，我們暫將目標(biāo)商家鎖定在如下范圍：①港、澳、臺(tái)知名高檔休閑、娛樂(lè)、餐飲品牌商家；②國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名特色品牌餐飲商家；③成都知名高端餐飲品牌商家。除了南沿線潛在的一些投資者外，大成都范圍內(nèi)還有很多的商家準(zhǔn)備通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商鋪進(jìn)行擴(kuò)張，本項(xiàng)目將會(huì)是一個(gè)比較不錯(cuò)的選擇。在擁有景觀資源和環(huán)境都相對(duì)較少，但同時(shí)又具備交通便利性、視覺(jué)效果及人流主干線的商業(yè)，可作為利潤(rùn)較高的大眾消費(fèi)商業(yè)。遠(yuǎn)大荷蘭水街就是一個(gè)失敗的案例，開(kāi)發(fā)商在前期市場(chǎng)還沒(méi)有形成之前，對(duì)商家的檔次及品牌的要求過(guò)高，脫離了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)情況，失去了成功招商的最好時(shí)機(jī)，導(dǎo)致現(xiàn)在的凄涼狀況。形象定位：本項(xiàng)目整體的形象定位為：“主題公園”+“休閑樂(lè)園”。本階段部分商家經(jīng)營(yíng)檔次非常高，專門(mén)針對(duì)一些特殊圈層的消費(fèi)群體。月）投資回報(bào)率相應(yīng)支撐的銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）14層均價(jià)（元/㎡）13050 6%600010000 60008000 22030 6%40006000 320 6%4000 420 6%4000 經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目的合理售價(jià)：（1）銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間：從左圖可以看出，㎡以內(nèi)，其中7000元/㎡左右的價(jià)格是這些經(jīng)營(yíng)者最能接受的價(jià)格范圍。所以在現(xiàn)階段的南沿線，還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有可比性。㎡2層40元/月附：南沿線農(nóng)家樂(lè)人流量調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目南草坪海霸王調(diào)查地點(diǎn)人南沿線世紀(jì)城以北（南草坪與南沿線交匯處）人南沿線世紀(jì)城以南（海霸王與南沿線交匯處）調(diào)查時(shí)間段11月22日（周四）14：00—16：0011月22日（周四）14：00—16：00車(chē)位數(shù)量自帶車(chē)位100個(gè)200個(gè)可停車(chē)位220個(gè)30個(gè)停車(chē)量（14：00停車(chē)情況）36輛17輛人流及車(chē)流量統(tǒng)計(jì)私家車(chē)5303輛4309輛出租車(chē)208輛126輛公交車(chē)144輛35輛非機(jī)動(dòng)車(chē)1048輛744輛行人73個(gè)64個(gè)價(jià)格及現(xiàn)狀比對(duì)：項(xiàng)目商業(yè)總體量商業(yè)呈現(xiàn)時(shí)間現(xiàn)階段銷(xiāo)售價(jià)格現(xiàn)階段銷(xiāo)售情況現(xiàn)階段租賃價(jià)格現(xiàn)階段租賃情況深長(zhǎng)城10萬(wàn)一期2007年4月二期2008年以后三期2009年㎡未開(kāi)盤(pán)一期未具體確定預(yù)計(jì)1層租金在100元/月如何有效的糅合我們極地海洋世界在多業(yè)態(tài)規(guī)劃下的整體運(yùn)營(yíng)，將是本案研究的另一重點(diǎn)，詳細(xì)研究，請(qǐng)參見(jiàn)第三章第二節(jié)。其最顯著的特征就是業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度極度齊全，行業(yè)多，店鋪多，功能多；商品組合的廣、寬、深度都極高；以旅游及到達(dá)型消費(fèi)為主導(dǎo)方向，通過(guò)設(shè)置旅游附屬商業(yè)及各類(lèi)不同行業(yè)的專賣(mài)店、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所、主題廣場(chǎng)、特色餐飲名店等覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客，再輔以不同檔次的特色店、主力店、品牌店來(lái)針對(duì)消費(fèi)者各層次的需求，同時(shí)，其間也穿插各類(lèi)土特產(chǎn)店以吸引域外游客。增強(qiáng)趣味性及參與性，即是主題場(chǎng)館的有效補(bǔ)充，又是公園的一大亮點(diǎn)。㎡34層30元/月㎡2層20元/月這為本項(xiàng)目將來(lái)的成功，奠定了一定的基礎(chǔ)。其所能承受的租金范圍如下：銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）投資回報(bào)率租金（元/㎡本階段，商家主要客群來(lái)源還是對(duì)主題公園的一種分流，人們主要還是為了參觀海洋極地館及相關(guān)的場(chǎng)館而到本項(xiàng)目來(lái)消費(fèi)，但也有部分消費(fèi)者是通過(guò)了前期對(duì)本項(xiàng)目一些商家的了解后，有目的的來(lái)進(jìn)行消費(fèi)。依托良好的生態(tài)環(huán)境及人造景觀、建筑風(fēng)格及特色商業(yè)，都組成了項(xiàng)目一個(gè)鮮明的主題——海洋、動(dòng)物、異國(guó)風(fēng)情。（1）旅游大道（總建筑面積：21458㎡）旅游大道是本項(xiàng)目的對(duì)外形象展示面，也是一期部分首先呈現(xiàn)出來(lái)的門(mén)臉部分，此部分的商業(yè)形態(tài)不僅要符合物業(yè)本身的特點(diǎn)，還直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的對(duì)外商業(yè)形象，所以在本區(qū)域的商業(yè)，必須擁有特色化及主題化，檔次還要符合項(xiàng)目整體形象的要求。（4）商業(yè)呈現(xiàn)階段示意圖：通過(guò)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的全盤(pán)考慮，我司認(rèn)為在第一個(gè)階段里商業(yè)除了在滿足主題公園配套需求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)有一個(gè)自己的特色商業(yè)區(qū)，即：通過(guò)主題公園將消費(fèi)者吸引來(lái)，還應(yīng)有特色的商業(yè)將消費(fèi)者留得住，并能夠通過(guò)商業(yè)自身的特色再次將消費(fèi)者吸引來(lái)。此處我司也建議本項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)推廣的階段，考慮更大范圍的宣傳推廣，甚至可到一些投資能力比較強(qiáng)的城市開(kāi)設(shè)外賣(mài)場(chǎng)。所以這些商家也是本項(xiàng)目未來(lái)主要的目標(biāo)商家，其類(lèi)型應(yīng)屬于特色店，主要分布在旅游大道臨南沿線一段及板道大街區(qū)域。在未來(lái)5年后，項(xiàng)目及周邊住宅項(xiàng)目入住率提高后，常住人口也將是本項(xiàng)目社區(qū)配套型商業(yè)的主要消費(fèi)群體。（6）社區(qū)配套類(lèi)：超市、汽車(chē)快修美容、干洗店、藥房、生活服務(wù)類(lèi)品牌店、花店、24小時(shí)便利店等。 （2）休閑類(lèi)：咖啡廳、茶樓（約35家，面積從300㎡到1400㎡不等）、保健按摩浴足、休閑水吧、戶外壩吧等。第二階段：主場(chǎng)館開(kāi)業(yè)18個(gè)月后在這個(gè)階段里，通過(guò)前期1年至1年半的經(jīng)營(yíng)，大部分對(duì)海洋館有興趣的消費(fèi)者已參觀過(guò)本項(xiàng)目，游客的組成會(huì)發(fā)生很大的改變，其中旅行社團(tuán)隊(duì)的游客所占比例會(huì)達(dá)到70%以上，散客及其他消費(fèi)群體逐漸減少，形成“團(tuán)隊(duì)為主，散客為輔”的狀況。在圈定這些目標(biāo)商家的時(shí)候，除了看其經(jīng)營(yíng)的類(lèi)別、檔次及規(guī)模是否符合本項(xiàng)目的需求，還要考慮其與本項(xiàng)目的合作條件。這部分的投資群體不僅是我們的目標(biāo)投資者，還是本項(xiàng)目未來(lái)特色商業(yè)區(qū)的目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者。而對(duì)于擁有景觀或環(huán)境資源相對(duì)少一點(diǎn)，但同時(shí)具備交通便利性的商鋪，做中檔次的商業(yè)。千萬(wàn)不能在商圈成熟之前，就對(duì)商家及定位吹毛求疵，極力達(dá)到理想中完美的狀態(tài)，這是不現(xiàn)實(shí)的，也是悖離市場(chǎng)原則的。第二階段：商家的功能化和實(shí)用化逐漸增強(qiáng)，之前僅依托主題公園及環(huán)境而生存的商家將會(huì)逐漸向多功能化發(fā)展，隨著項(xiàng)目私密性的減弱，有部分極高端的商家會(huì)逐漸退出本項(xiàng)目。第一階段：商家的構(gòu)成以生態(tài)、特色餐飲及生態(tài)休閑、娛樂(lè)為主。租金收益計(jì)算法（按6%投資回報(bào)計(jì)算）： 樓層租金價(jià)格（元/㎡而且這個(gè)項(xiàng)目本身是一個(gè)目的性消費(fèi)的項(xiàng)目，與世紀(jì)城過(guò)往型消費(fèi)又有所不同。月嘎納印象㎡㎡1層45元/月競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目消費(fèi)客群差異：項(xiàng)目目標(biāo)客群消費(fèi)者來(lái)源消費(fèi)者數(shù)量對(duì)商業(yè)的支撐海洋公園老、少、中、青等沒(méi)有限制旅行社團(tuán)隊(duì)、散客、西南區(qū)域的消費(fèi)者近5000人/日的消費(fèi)群體未來(lái)近10萬(wàn)的常住人口主題公園（總量大，可有效支撐）、未來(lái)區(qū)域住戶（還未成熟）深長(zhǎng)城社區(qū)居住群體周邊社區(qū)現(xiàn)常住人口不足1萬(wàn)未來(lái)近3萬(wàn)的常住人口未來(lái)區(qū)域住戶（還未成熟）世紀(jì)城全國(guó)各地會(huì)展及商務(wù)人群會(huì)展近1000人/日的會(huì)展人群未來(lái)近2萬(wàn)的常住人口各種展會(huì)（總量多，但幾乎沒(méi)有形成有效支撐）遠(yuǎn)大荷蘭水街商務(wù)應(yīng)酬及高端消費(fèi)群體南沿線商務(wù)辦公消費(fèi)群體及城南高端消費(fèi)群未來(lái)近3萬(wàn)常住及商務(wù)辦公群體南沿線商務(wù)群體、城南高消費(fèi)群體（總量少，無(wú)法支撐）嘎納印象婚慶及周邊社區(qū)消費(fèi)群體華陽(yáng)周邊消費(fèi)群體及婚慶群體現(xiàn)常住人口6萬(wàn)左右未來(lái)近10萬(wàn)常住人口婚慶主題（總量少需求小，無(wú)法支撐）從上表所列消費(fèi)群體對(duì)商業(yè)支撐的差異上來(lái)看，本項(xiàng)目是有別于南沿線其它商業(yè)項(xiàng)目的，在客群支撐方面，除公園自然吸引的游客外，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性以及唯一性，將吸引眾多到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群，此點(diǎn)已通過(guò)現(xiàn)有案例（南沿線的南草坪、外婆家、壅雅山房等休閑商業(yè)；南亞風(fēng)情、綠野山珍、食圣生態(tài)園、海霸王等特色餐飲商業(yè)等），將直接證明到達(dá)性或目的性消費(fèi)客群的潛力巨大。我司對(duì)于每種品類(lèi)的商業(yè)都進(jìn)行了一定程度的研究，對(duì)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)特色都有一定程度的掌握。我公司在大量詳實(shí)市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上（具體數(shù)據(jù)報(bào)告請(qǐng)參閱我司于2006年11月16日提交的《極地海洋世界商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》），結(jié)合項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初的業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑情況，提出了對(duì)本項(xiàng)目整體的定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整方案，目的是為后期的銷(xiāo)售、招商和運(yùn)營(yíng)管理提供保障。使公園的服務(wù)功能豐富化，讓消費(fèi)者有更多來(lái)這里消費(fèi)的理由。㎡只有4個(gè)商家在經(jīng)營(yíng)，另有2個(gè)銀行營(yíng)業(yè)點(diǎn)遠(yuǎn)大荷蘭水街10萬(wàn)左右一期2005年12月二期未定均未銷(xiāo)售除住宅底商在售外，純商業(yè)均未銷(xiāo)售1F4060元/月㎡3層10元/月二、投資者調(diào)研結(jié)論分析商業(yè)形態(tài)組合配比通過(guò)我們對(duì)300份對(duì)中小型投資者問(wèn)卷的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其對(duì)項(xiàng)目應(yīng)有的商業(yè)形態(tài)組合期望如下：（1）其中各類(lèi)型的商業(yè)所占比重如下：l 商業(yè)街區(qū)：32% —— 休閑、娛樂(lè)、餐飲等商業(yè)為主的商業(yè)街區(qū)；l 購(gòu)物中心：31% —— 以購(gòu)物、超市、百貨等為主題的商業(yè)類(lèi)型；l 商業(yè)廣場(chǎng)：18% —— 商業(yè)物業(yè)擁有良好的視覺(jué)效果和廣場(chǎng)資源，主要還是偏重于購(gòu)物或餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)；l 專業(yè)市場(chǎng)：8% —— 在現(xiàn)階段本項(xiàng)目可不必考慮做其它主題的專業(yè)市場(chǎng)；l 社區(qū)商業(yè)：6% —— 在現(xiàn)階段雖可不考慮社區(qū)商業(yè)，但在項(xiàng)目的二期還是有一定體量的社區(qū)商業(yè)，所以出于對(duì)項(xiàng)目整體的考慮，我們還是讓其占一定的比重；l 旅游商業(yè)：4% —— 旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等類(lèi)型的商業(yè)；l 其它：1% —— 其它類(lèi)型的補(bǔ)充業(yè)態(tài)（2）分析：休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物是投資者認(rèn)為本項(xiàng)目最應(yīng)擁有的商業(yè)類(lèi)型。月）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）租金均價(jià)（元/㎡這部分消費(fèi)者看重的是本項(xiàng)目所提供的環(huán)境和商家的特色，以及本項(xiàng)目所能給其帶來(lái)的消費(fèi)附加值?！靶蓍e樂(lè)園”本公園除了能夠看到新奇的海洋動(dòng)物，了解科普知識(shí)外，還是一個(gè)集中了休閑、娛樂(lè)、餐飲的大樂(lè)園。我們通過(guò)對(duì)旅游大道的分析，大致將旅游大道分解為四個(gè)段落：※ 三區(qū)2號(hào)樓（建筑面積3133㎡）※ 臨南沿線部分※ 臨SHOPPINGMAII、水世界部分 （合計(jì)：15525㎡左右）※ 漁人碼頭造船廠（建筑面積約2800㎡左右）在這四個(gè)部分里，有四個(gè)點(diǎn)屬于定點(diǎn)定向的招商鋪位，直接決定整條商業(yè)街的商業(yè)形態(tài)及檔次，這四個(gè)點(diǎn)分布如下圖：定點(diǎn)一：三區(qū)2號(hào)樓 定向招商為一高端餐飲定點(diǎn)二：旅游大道11號(hào)樓 定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定點(diǎn)三：旅游大道22號(hào)樓 定向招商為洋快餐（KFC/麥當(dāng)勞/必勝客/其它）定點(diǎn)四：漁人碼頭造船廠