【正文】 口山以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物資、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心：在馬鞍新村建設(shè)污水處理廠。編制風(fēng)景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，用以指導(dǎo)景區(qū)建設(shè)。 二）、房地產(chǎn)市場、政策環(huán)境分析和相關(guān)信息《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 針對房地產(chǎn)開發(fā)投資的不斷增漲，為加強宏觀調(diào)控力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，中國人民銀行于2003年頒布實施《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知的主要內(nèi)容包含七個方面。昆明市的房改政策在 “存量補貼”兌現(xiàn)期，對昆明的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售起到良好的促進(jìn)作用， “存量補貼”政策取消后，房地產(chǎn)消費少了一個資金源，住房公積金政策的調(diào)整、放寬，在一定程度上將能夠促進(jìn)房地產(chǎn)二、三市場的共同繁榮和發(fā)展。主要的開發(fā)量將集中在三橋、烏當(dāng)、金陽幾個區(qū)域，以上三個區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預(yù)計達(dá)到550萬平方米，其中三橋區(qū)域定點項目約20個，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達(dá)250萬平方米。但成交量主要集中在兩城區(qū)，%，全市成交均價較低（1290元/平方米）等情況也反映出該市場的不夠成熟。 2004年昆明的房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？房價將不降反漲。高層樓盤一季度僅有2個新項目獲得預(yù)售，所銷售的房屋多為老盤，如在水一方、藍(lán)波灣等價位相對較高的樓盤銷售已經(jīng)接近尾聲，故銷售量較小，銷售相對好一些的樓盤，多為價位較適中的樓盤，如華誼苑、盛世華庭等，而且高層樓盤的戶型一改以前大戶型多的狀況，中等戶型居多，從而出現(xiàn)一季度高層房價略有下降，而銷售套數(shù)有所上升的格局。銷售情況良好但價格呈下調(diào)態(tài)勢。銷售情況，一期銷售約75%，別墅起價為4000元/㎡，均價在4400元/㎡，最高價達(dá)到5500元/㎡。中高端客戶定位。重要個盤：中華花園項目概況整個小區(qū)占地1400多畝，總建筑面積110萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)7800余戶，規(guī)劃總居住人中3萬人。重視社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，但經(jīng)營欠佳。項目特點及簡評賣點：1項目周邊自然環(huán)境較好。項目規(guī)模由2000平方米10平方米間不等，規(guī)模普遍偏于中小，主要以6萬平方米的項目為主，缺少大盤，項目定位主要為中低端市場，但有上調(diào)的趨勢。重要個盤：南湖麗水茗苑項目概況整個小區(qū)占地390畝，共分為三期開發(fā)。花溪區(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：約2000元／平方米價格區(qū)間：15802900元／平方米最低價個盤：銀座九號 1580元／平方米 最高價個盤：麒龍溪園2900元／平方米二、版塊樓市概述花溪房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)由初期階段向成熟期發(fā)展，但開發(fā)項目規(guī)模較小，基本屬于中檔偏低住宅。本板塊土地儲備量較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。作為昆明市未來的行政中心和新的居住中心區(qū)，金陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無疑具有十分廣闊的前景。金陽首個房地產(chǎn)項目“碧?；▓@”也已在新區(qū)正式全面啟動，并有部分項目建成交付。就目前的情況來看，小河的房價仍是和樓盤的規(guī)模、檔次以及配套等較為緊密。該項目于03年初開發(fā)，進(jìn)展順利一期住宅已經(jīng)基本交付，現(xiàn)房銷售。2開發(fā)多年產(chǎn)品顯得陳舊，小區(qū)形象不佳。單位面積60200平方米，主力供應(yīng)面積在80120平方米。由于該版塊的區(qū)域優(yōu)勢及自然地理，兩個發(fā)展方向內(nèi)的用地情況較為完整且具備一定的規(guī)模，該版塊內(nèi)項目的規(guī)劃定位主要以經(jīng)濟(jì)適用房和中高檔住宅開發(fā)為主，多以大規(guī)模項目面市。項目目前開發(fā)建設(shè)的是第一組團(tuán)“TOWNHOUS別墅”和二組團(tuán)（拆遷還房），一期別墅共229套，現(xiàn)已交付的約85套，且已有部分業(yè)主入伙裝修。三、細(xì)分區(qū)域情況核心區(qū)均價均值：3300元／平方米價格區(qū)間：24608500元/平方米最高價個盤：金地苑（多層），2460元／平方米 最低價個盤： 藍(lán)波灣8500元／平方米區(qū)域樓市特征：該區(qū)域項目主要以高層項目供應(yīng)、多層單位極少。普通住宅的銷售量大，主要是供應(yīng)量大，一方面是去年年底批準(zhǔn)預(yù)售的項目較多，銷售多體現(xiàn)在今年一季度，另外今年一季度普通住宅的新盤也不少，使得普通住宅的銷售全線飄紅。%，住宅部分的%，辦公用房預(yù)售均價達(dá)到3157元/平方米，同比上漲%；商業(yè)用房預(yù)售均價為4570元/平方米，%。二手房日趨活躍、梯級消費結(jié)構(gòu)初現(xiàn) 經(jīng)過幾年來的培育和發(fā)展，昆明的存量房交易日趨活躍，且發(fā)展勢頭增速，交易量和交易價格明顯增加，房地產(chǎn)消費形成了一個基本的梯級模式：“沒房的租房、有房的換房、換房的投資房”。預(yù)計商品房的施工總量和新開工面積都將會超過2003年。原來規(guī)定快達(dá)到法定退休年齡的職工申請住房公積金貸款最長只能到法定退休年齡（男60歲、女55歲），現(xiàn)在規(guī)定離法定退休年齡不足5年（含5年）的職工，委托貸款期限可適當(dāng)延長，延長期最長不得超過5年。以十二灘公園、觀山公園、長坡嶺公園為骨干，突出綠色主題，西北部為商業(yè)金融用地和居住用地，西南部為教育科研、文化、體育用地，東部為高科技園區(qū)和商貿(mào)區(qū)。建設(shè)新莊污水處理廠和高雁垃圾衛(wèi)生填埋場。應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化用地布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不新增工業(yè)項目，實行“退二進(jìn)三”、“退二進(jìn)綠”，逐步消除現(xiàn)有污染源，加強城市基礎(chǔ)設(shè)加建設(shè)。 成交客戶檔案相關(guān)工作流程的組織制定工作流程銷售流程按揭流程下款流程部門與部門對接流程等附件一：推廣內(nèi)容及費用預(yù)算表內(nèi)容執(zhí)行時間執(zhí)行方式費用預(yù)算（萬元）跟進(jìn)人/負(fù)責(zé)人現(xiàn)場包裝銷售中心樣板房8月9月份（開始正式認(rèn)購前完成）裝飾、用品、銷售工具如沙盤、模型洽談、休閑等用品30華緯、中遠(yuǎn)、裝飾公司圍墻8月18日現(xiàn)場制作0．5華緯、中遠(yuǎn)、廣告公司銷售宣傳資料樓書9月28日設(shè)計印刷。人員招聘時間：2003年9月地點：昆明條件：大專以上文化程度，形象佳，善溝通交流，房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)、有工作經(jīng)驗者優(yōu)先。 調(diào)價差（幢間差）我們的目的是做到一幢一價，甚至一戶一價，充分考慮到各因素對戶型的影響，如朝向、景觀、通風(fēng)、采光、噪音、戶型等因素，再根據(jù)客戶選房時對以上因素的參考程度，分配加權(quán)值，對以上因素對比打分，但要保證縱向歸“0”，（這是技術(shù)上的問題，在具體的定價報告里會體現(xiàn)出來，在這里就不必做解釋）求出套間差值，再乘以調(diào)價差額，得出套間差額。臨時樣板房場地適應(yīng)性強，可以展示項目規(guī)劃建設(shè)的主要戶型，能夠更好的發(fā)揮設(shè)計元素，盡情展示生活格調(diào)。形象導(dǎo)入階段：昆明西部的浪漫傳說或昆明西郊38萬平米情調(diào)生活小鎮(zhèn)！（針對形象定位方案一）來自法蘭西的浪漫傳說（奇）（針對形象定位方案二） 廣告重點：廣而告之，積蓄客戶，檢驗價格定位公共傳播：報紙廣告（軟文+硬廣告）/電臺廣播/車身廣告印刷媒體：樓書/折頁/海報戶外媒體：廣告牌展 示：沙盤、模型；現(xiàn)場局部包裝、燈桿旗、展板、看樓路線上的溫馨提示牌、廣場包裝等業(yè)務(wù)配合：參加房交會、住交會、組織公關(guān)活動并擬訂各項優(yōu)惠方案等第三階段“強勢推廣策略”：（開盤期：開盤前一個月及后一個月，即12月次年1月），通過硬性廣告、客戶營銷、活動營銷等強勢宣傳，讓項目迅速擴大在貴州的知名度，樹立樓盤形象并迅速消化一期組團(tuán)產(chǎn)品。西山風(fēng)景4華緯22004年12月底2005年2月。銷售目標(biāo)：一期組團(tuán)4050%2 2005年34月。翡翠城12形象定位方案一：戀生活 戀林居（針對案名華緯主要任務(wù)：公司品牌、樓盤形象、產(chǎn)品信息廣泛、強勢推廣，以迅速推動銷售。開盤銷售階段：愛生活、戀生活，就擁有（擁抱）林居生活（針對形象定位方案一）凝聚夢想的傳說（針對形象定位方案二）215媒體組合紙媒體組合：報紙+海報+戶型單頁報紙廣告：以《昆明都市報》、《貴州晚報》為主，《昆明日報》《貴州商報》為輔；廣告形式包括硬性廣告及軟文宣傳。缺點是無法真實展現(xiàn)戶型特點，特別是后期如果戶型調(diào)整比較大時。平均折扣率調(diào)查周邊樓盤客戶選用的付款方式及所占比例，求出折扣率，再用平均法求本項目的平均折扣率，預(yù)測本項目的付款方式比例，當(dāng)然，還得考慮別墅消費群體的消費習(xí)慣及開發(fā)商對資金回籠周期的期望、要求，通過綜合考慮得出各種付款方式的折扣點。項目人員編制：銷售人員（含銷售主管）57人方式：從中遠(yuǎn)城市花園抽調(diào)銷售主管，銷售人員按計劃展開招聘培訓(xùn)工作人員培訓(xùn)培訓(xùn)時間：9月上旬開始培訓(xùn)內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)基本知識；（2）房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，房地產(chǎn)辦理相關(guān)證件的步驟、流程；工程建筑與調(diào)查的內(nèi)容、調(diào)查技巧、調(diào)查方式、調(diào)查分析等相關(guān)知識；（3）銷售項目相關(guān)情況，項目的位置，周邊的基本情況，片區(qū)的交通情況，周邊的配套，片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展趨勢，項目建筑上的內(nèi)容：戶型大小、小區(qū)的配套、建筑結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格等知識；（4）房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場管理制度；（5）房地產(chǎn)銷售技巧銷售接待技巧、銷售洽談技巧、銷售跟蹤技巧等。作為樓盤的主要宣傳資料，重點突出樓盤的賣點。有計劃有步驟地疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，規(guī)劃城市建設(shè)用地約39 6平方公里，規(guī)劃人口691萬人?；ㄏ瑓^(qū)：位于城區(qū)西南部，規(guī)劃總用地約60平方公里，以風(fēng)景旅游、文教科研用地為主，是國家級風(fēng)號名勝區(qū)和省高等教育基地，嚴(yán)格控制有污染的項目發(fā)展．南明河上游上車田、象鼻巖到下游中曹龍王廟為花溪風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)范圍，嚴(yán)格控制沿河兩側(cè)的建設(shè)。大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格控制有污染項目。住房公積金貸款的發(fā)放額度按照借款人夫妻雙方的計繳住房公積金的工資總額、還款能力和借款年限等予于確定。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點（云巖、南明、小河）獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。二手房市場初步與商品房市場形成聯(lián)動的發(fā)展，在一定程度上推進(jìn)了商品房市場的發(fā)展。從數(shù)值上看，昆明的房地產(chǎn)價格下降了，是乎正在向消費者的需求靠近，但在仔細(xì)分析各區(qū)域的銷售價格，你會發(fā)現(xiàn)，昆明的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。雖然普通住宅的均價的增長幅度從數(shù)值上看并不大，但由于城中心區(qū)幾乎沒有多層樓盤，多層樓盤多位于相對偏遠(yuǎn)一些的城郊結(jié)合部，因而實際上多層樓盤的價位實際漲幅大于2%。受用地條件限制，項目規(guī)模普遍不大，少數(shù)項目在813萬方，建筑形態(tài)均以高層出現(xiàn)，商住結(jié)合，群樓主要用做商業(yè)和寫字樓，很少有存居住項目?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在2004年底前可全部完工。本次普遍調(diào)查15個在售樓盤，基本代表區(qū)域現(xiàn)狀，其中小區(qū)10個，非小區(qū)5個。戶型結(jié)構(gòu)以三房為主流，兼有部分兩房單位。3規(guī)劃較早，產(chǎn)品老化，小區(qū)協(xié)調(diào)性差。同期小區(qū)會所、游泳池、網(wǎng)球場，森林公園、入口大型水景園林均已經(jīng)建成投入使用。烏當(dāng)區(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：多層均價均值：1380元／平方米價格區(qū)間：10801680元/平方米最低價個盤：銀泰花園1080元／平方米 最高價個盤：金田家園1680／平方米（變維單位）小高層均價均值：1590元／平方米價格區(qū)間：13801800元/平方米最低價個盤：新星園1380元／平方米 最高價個盤： 華驕豪園1800元／平方米二、版塊樓市概述新添板塊房地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展速度異常迅猛，在四郊區(qū)中大有后來居上之勢。該項目占地187萬余平方米，建筑面積約170萬平方米，一期住宅預(yù)計將于2004年交付使用。為鼓勵人們到金陽購房，2002004年市政府連續(xù)出臺了關(guān)于在金陽購房的優(yōu)惠政策，這對吸引人們到金陽購房置業(yè)肯定會有較大的促進(jìn)作用。從物業(yè)發(fā)展方向來看，本板塊比較適合發(fā)展旅游、度假、教育型項目，物業(yè)檔次應(yīng)以中檔為主。對昆明市民和省內(nèi)其他區(qū)域來筑來購房者的購買力量形成有效的市場分流。金陽商貿(mào)中心啟動開發(fā)，土地市場交易火暴。多層帶商鋪是該區(qū)域樓市的一個特征，項目開發(fā)主要以多層為主，帶部分小高層。整個項目的開發(fā)預(yù)計在05年初完成。小河區(qū)行情一、提要區(qū)域均價均值：1600元元／平方米價格區(qū)間：11002300元/平方米最高價個盤：中遠(yuǎn)城市花園一期，1100元／平方米 （普通單位）最低價個盤：瑞和家園，2300元／平方米二、版塊樓市概述成規(guī)模的中高檔項目是區(qū)域樓市的總體特點，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)?，F(xiàn)階段消費者對該區(qū)域認(rèn)同度不高，但待以時日，將會成為市場的新興熱點。項目規(guī)模主要集中在24萬平方米，個別項目達(dá)到11萬平方米，高層項目一般均有35層的商業(yè)用房，但經(jīng)營情況不佳。整個新城的總工期約在8年左右。因受項目規(guī)模和建筑形態(tài)限制，項目自身配套普遍較弱，環(huán)境一般，但交通條件和社會配套資源豐富，居家便利。一季度高層銷售760套，%，%。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出2003年昆明房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對