【正文】 項目建設進度情況分析……………………………………………………72．項目資金投入情況分析……………………………………………………73．項目首期工程市值及收益預測……………………………………………9三、項目敏感性分析…………………………………………………………………12四、項目投資價值分析………………………………………………………………14 1．南京國際商城項目投資收益指標分析……………………………………142．項目投資價值判斷…………………………………………………………15備 注：本分析報告有關項目數(shù)據(jù)以華東建筑設計研究院所作的項目初步設計方案為依據(jù)，最終須以的項目施工圖設計數(shù)據(jù)為準。鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學、河海大學等高等院校28所，有五臺山體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。南京國際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎設施的檔次、水準，因而她被譽為南京市“十五”計劃期間首要標志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項目。2．項目資金投入情況分析依據(jù)《南京國際商城項目可行性研究報告》，項目靜態(tài)總投資為242882萬元，其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬元。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤，除第2年稅后利潤不足5000萬元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變化趨勢看，一期工程稅后利潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢；項目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設期出現(xiàn)負凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流。總計銷售收入為：99208萬元（見表2）。南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級），約300個房間（含北塔樓部分酒店式服務公寓），由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團管理。北面新模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達新莊南京國際會展中心；在建的南京地鐵一期工程（2005年竣工通車）玄武門站與項目緊鄰。長期發(fā)展計劃：拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長期穩(wěn)定的收益回報和資產(chǎn)增值。2．項目參與方建 筑 師：美國洛翰建筑師事務所 （美國，芝加哥） 上海華東建筑設計研究院 （中國，上 海）物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司 （中國，香 港）酒店管理：雅高國際酒店管理集團 （法國，巴 黎）物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國，上 海）法律顧問：方和吳正和律師行 （中國，香 港）發(fā) 展 商：南京國際集團股份有限公司 南京國際商城建設有限公司（中外合資）3．項目概況南京國際商城（World Trade amp。項目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風景優(yōu)勢，擁有公交和地鐵構筑成的立體交通優(yōu)勢。南塔樓下部（1122層），按照國際公認的智能化建筑標準BACnet（建筑自控網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)通訊標準）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結構，可任意改變間隔。表2 一期工程物業(yè)銷售收入?yún)R總（詳見附表二） 建筑功能 出售面積 銷售基價 銷售收入 （㎡） （元/㎡） （萬元）裙樓商場 12634 20000 27268南塔公寓式酒店 22140 13000 31679北塔樓住宅 42044 8000 40261 總 計 99208 備 注：表中銷售收入中已含各功能所配車庫的銷售收入出租收入：總計年均出租收入為：78838萬元表3 一期工程物業(yè)出租收入?yún)R總（以20年經(jīng)營期計） 建筑功能 出租面積 出租基價 租金總收入 年均租金收入 （㎡） （元/㎡/日） （萬元） （萬元） 裙樓商場 71595 20 1342953 67148南塔辦公樓 26598 8 183507 9175會 所 5722 10 50299 2515 總 計 1576759 78838備 注：表中租金收入中已含各功能所配車庫的出租收入 各經(jīng)營年度租金收入詳見附表二 要說明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤來源一期工程牧業(yè)租售稅利預測（詳見附表二）根據(jù)附表二可知：首期工程以20年經(jīng)營期計可實現(xiàn)稅后利潤716445萬元人民幣，年均稅后利潤為32566萬元人民幣。表5 一期工程敏感性分析測算指標變化比率凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率投資回收期（年）利潤總和（萬元）一、售價 商場售價基準值%%%%178818176168177493180144181469%%%%%716445713196714820718069719694公寓式酒店售價基準值%%%%178818177309178064179573180328%%%%%716445714595715520717370718295住宅(單層)售價基準值%%%%178818178751178785178852178886%%%%%716445716362716403716487716528住宅(躍層)售價基準值%%%%178818176998177903179728180638%%%%%716445714188715316717574718702二、出 租 價商場出租價格基準值%%%%178818154180166499191138203457%%%%%716445654213685329747561778677辦公樓臺出租價格基準值%%%%178818175607177213180424182030%%%%%716445708030712238720652724859會所出租價格基準值%%%%178818177922178370179267179715%%%%%716445714102715273717617718788三、總 投 資基準值%%%%178818192140185487172135165437%%%%%716445722957719712713156709846四、出 租 率商場出租率基準值%%%%178818154180166499191138203457%%%%%716445654213685329747561778677辦公樓出租率基準值%%%%178818175607177213180424182030%%