【正文】 確定評(píng)估對(duì)象宗地的價(jià)格修正系數(shù)、計(jì)算宗地的價(jià)格。該公司擬以其生產(chǎn)性土地資產(chǎn)投資入股，需評(píng)估其土地資產(chǎn)的價(jià)值。由于用途不同，影響宗地價(jià)格的因素存在差異，所以，通常分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途確定其宗地價(jià)格影響因素。它是利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將評(píng)估對(duì)象宗地的區(qū)位條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取評(píng)估對(duì)象宗地于評(píng)估期日價(jià)格的方法。因此必須按照一定原則，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，確定合理、適用的基準(zhǔn)地價(jià)。在此基礎(chǔ)上，分析基準(zhǔn)地價(jià)水平與影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，建立相應(yīng)的修正系數(shù)表。（1）有地價(jià)樣點(diǎn)的區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。表6－2 企業(yè)用地效益資料整理表級(jí)別、區(qū)域樣點(diǎn)編號(hào)資料整理單位面積標(biāo)準(zhǔn)資金單位面積標(biāo)準(zhǔn)工資單位面積利潤(rùn)單位面積可比地價(jià)級(jí)別區(qū)域四、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)（一）樣點(diǎn)資料歸類(lèi)資料歸類(lèi)應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域，即土地級(jí)別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝?，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型，將經(jīng)過(guò)處理的樣點(diǎn)地價(jià)資料和企業(yè)用地效益資料進(jìn)行分類(lèi)整理（表6－3和表6－4）。單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算：（式6－28）式中 Xin——某單元土地質(zhì)量指數(shù)；fi——某單元總分值；n——土地級(jí)別數(shù)。以土地級(jí)別為評(píng)估區(qū)域的，應(yīng)分別統(tǒng)計(jì)各級(jí)別土地中商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的樣點(diǎn)地價(jià)交易類(lèi)型和數(shù)量；以均質(zhì)地域?yàn)樵u(píng)估區(qū)域的，應(yīng)按區(qū)段或區(qū)片分別統(tǒng)計(jì)不同交易形式下的樣點(diǎn)數(shù)。②無(wú)限年期土地使用權(quán)地價(jià)修正到法定最高出讓年限地價(jià)的計(jì)算公式：（式6－23）式中 P——無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格；Pm、r 、m ― 含義同上。聯(lián)建分成是指一方出地，一方出資金，雙方合作建房。公式如下：樣點(diǎn)地價(jià)＝轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積單位建筑面積售價(jià)/轉(zhuǎn)讓的土地面積（式6－15）對(duì)一些舊城改造后，又回遷原地，并按優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的，地價(jià)計(jì)算公式為：樣點(diǎn)地價(jià)＝單位或個(gè)人獲得的建筑面積（單位建筑面積售價(jià)－優(yōu)惠價(jià)）/（原使用的土地面積－現(xiàn)使用建筑面積分?jǐn)偟耐恋孛娣e）（式6－16）（7）根據(jù)商品房銷(xiāo)售資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)在商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中，土地的位置決定了該地居民今后生產(chǎn)、生活的方便程度，因此直接影響商品房的銷(xiāo)售價(jià)格。折舊費(fèi)按下式計(jì)算：折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)格年折舊率（式6－4）或者折舊=（房屋重置價(jià)格－殘值）/耐用年限=房屋重置價(jià)格（1－殘值率）/耐用年限（式6－5）③計(jì)算房屋出租的房地純收益。公式為：樣點(diǎn)地價(jià)＝（房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)－房屋現(xiàn)值－稅金－管理費(fèi)）/土地面積（式6－3）其中，房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)是指房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)的真實(shí)價(jià)格。將審查合格的樣本資料，分別按土地級(jí)別或均質(zhì)地域、土地用途、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式等進(jìn)行歸類(lèi)，以便分類(lèi)進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算。因此，在大范圍調(diào)查前，必須對(duì)參加調(diào)查的工作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使其掌握樣本調(diào)查與土地評(píng)估的思路與方法，切實(shí)理解調(diào)查表格內(nèi)每一項(xiàng)內(nèi)容的含義與填寫(xiě)方法。劃分標(biāo)準(zhǔn)是影響土地價(jià)格的因素指標(biāo)的相對(duì)一致性。另外，由于土地利用具有歷史繼承性，目前不合理的土地利用結(jié)構(gòu)是過(guò)去無(wú)償使用制度的產(chǎn)物，要想在很短的時(shí)間內(nèi)改變它是不可能的，也是不現(xiàn)實(shí)的。根據(jù)土地區(qū)位理論，區(qū)位是決定土地利用效益的主要因素。二、基準(zhǔn)地價(jià)的作用基準(zhǔn)地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。在某一區(qū)域中，具體某一宗地的價(jià)格可能稍高于或稍低于此平均價(jià)格。（二）基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格在同一個(gè)區(qū)域中，不同用途的土地有不同的價(jià)格水平。不是市場(chǎng)的交易價(jià)格。三、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本認(rèn)識(shí)（一）土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。因此，基準(zhǔn)地價(jià)主要是現(xiàn)實(shí)土地利用效益的體現(xiàn)，并將隨著土地利用的變化而變化。第二節(jié) 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定（一）劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的作用，劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)在要求。（三）劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的步驟劃分基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的步驟是：（1）選擇劃分區(qū)域的因素；（2）確定區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)；（3）調(diào)查有關(guān)資料；（4）初步劃分區(qū)域；（5）實(shí)地校核調(diào)整；（6）確定區(qū)域邊界。管理費(fèi)在理論上是指直接用于土地所必需的費(fèi)用，具體指由出租方支付的管理人員的薪水及其他費(fèi)用，為了計(jì)算方便，我國(guó)臺(tái)灣、日本通常以地租額的3%計(jì)算管理費(fèi)。② 確定房屋出租的總費(fèi)用。土地價(jià)格可按下列公式計(jì)算：年地租=土地股每年分享的利潤(rùn)或利息/土地面積（式6－12）樣點(diǎn)地價(jià)＝年地租/土地資本化率[1－1/（1＋土地資本化率）n]（式6－13）或者樣點(diǎn)地價(jià)＝出資方資金總額出地方分成利潤(rùn)比例/出資方分成利潤(rùn)比例247。商品房的用地面積有兩種計(jì)算公式：第一種：能明顯劃分出商品房用地面積的，直接采用其用地面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。因如果兼并方從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與被兼并方不同，則原有設(shè)備必須進(jìn)行處置。根據(jù)市場(chǎng)地價(jià)資料情況，還可對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行如下修正：①交易情況修正：將交易情況不正常的樣點(diǎn)修正到在公開(kāi)、公平的正常市場(chǎng)情況下的交易地價(jià)。劃分土地利用類(lèi)型的目的有以下三個(gè)：一是對(duì)調(diào)查資料按不同的土地利用方式進(jìn)行歸類(lèi)，作為分類(lèi)測(cè)算級(jí)差收益的基礎(chǔ)；二是作為數(shù)理統(tǒng)計(jì)中樣本抽樣比例和檢驗(yàn)總體分布的基礎(chǔ)；三是可作為基準(zhǔn)地價(jià)的代表范圍。公式如下 （式6－31）式中Cs——企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額；Ce——企業(yè)實(shí)際使用的資本額；Kci，Kcs——含義同前。常用指數(shù)模型：（式6－33）式中Yn——第n級(jí)土地上樣本每平方米土地的價(jià)格；r——地價(jià)級(jí)差系數(shù)；Xn——第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；A——回歸常數(shù)。因此，在一個(gè)城市內(nèi)部，一些區(qū)域有地價(jià)樣點(diǎn)分布，一些區(qū)域甚至大部分區(qū)域地價(jià)樣點(diǎn)資料較少或根本沒(méi)有地價(jià)樣點(diǎn)資料。某一級(jí)土地收益的平均值按下式計(jì)算：（式6－38）式中In——第n 級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益；M——第n 級(jí)土地上的樣本數(shù)量。各城鎮(zhèn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)定期公布，以引導(dǎo)土地市場(chǎng)的交易活動(dòng)和土地利用。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的評(píng)估步驟（一）確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別和區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的確定，前面已有詳細(xì)介紹，請(qǐng)參照該相關(guān)內(nèi)容。基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的條件為一般水平，設(shè)條件一般的修正系數(shù)為0 ；條件優(yōu)的修正系數(shù)為F1i ；條件劣的修正系數(shù)為－F2i；在條件一般和條件優(yōu)之間內(nèi)插條件較優(yōu)，其修正系數(shù)為F1i/2 ；在條件一般和條件劣之間內(nèi)插條件較劣，其修正系數(shù)為－F2i/2 。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，2006年12月31日與2005年6月30日相比，地價(jià)水平基本一致，所以不必進(jìn)行評(píng)估期日修正。表6—8 評(píng)估對(duì)象宗地價(jià)格影響因素的條件及修正系數(shù)表影響因素（權(quán)重）評(píng)估對(duì)象宗地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)（%）區(qū)位因素距主干道距離（20%）130m較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施完善度（18%）供水保證率100%，供電95%，電訊容量大，排污排水條件好。按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種條件下的修正系數(shù)后，量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，按此編制修正系數(shù)表，并通過(guò)已有地價(jià)樣點(diǎn)的檢驗(yàn)與校核，編制出一個(gè)城鎮(zhèn)各級(jí)別的宗地價(jià)格修正系數(shù)表。編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地價(jià)格的系數(shù)體系，以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按照對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出宗地價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)以級(jí)別為單位，公布商業(yè)、工業(yè)和住宅三種用途的基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中土地資本化率的確定，可參照本書(shū)第二章第二節(jié)介紹的方法進(jìn)行。由于城市土地長(zhǎng)期無(wú)償使用，城市規(guī)劃的約束性不強(qiáng)，地籍資料和圖件比例尺小，很難在城市中劃出性質(zhì)單一的區(qū)域，難以保證每一區(qū)域都有樣點(diǎn)地價(jià)，因而基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中就存在不同數(shù)量的無(wú)樣點(diǎn)地價(jià)區(qū)域或有多種用途的復(fù)合區(qū)域。確定地價(jià)測(cè)算模型中的各系數(shù)，并對(duì)系數(shù)估計(jì)值進(jìn)行可靠性檢驗(yàn)后，將土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域的土地質(zhì)量指數(shù)，代入上述模型，計(jì)算出各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域中不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。只有在合理勞動(dòng)力數(shù)量下支出的工資量，才能給企業(yè)帶來(lái)效益，多余勞動(dòng)力不僅不能創(chuàng)造利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)不合理的支出。如果城市還有其他有收益的用地類(lèi)型，也應(yīng)單獨(dú)劃分出來(lái)。③基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，必須修正到基礎(chǔ)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估要求樣點(diǎn)地價(jià)“同質(zhì)可比”，由于樣點(diǎn)的交易情況、土地使用年限、樣點(diǎn)交易或評(píng)估期日、容積率等各不相同，必須對(duì)評(píng)估出的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行如下修正。即：用地面積＝建筑物占地面積／規(guī)劃的建筑覆蓋率（式6－18）（8）根據(jù)征地、拆遷費(fèi)用資料計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)?，F(xiàn)階段，由于實(shí)際存在的空地不多。其中，管理費(fèi)分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所消耗的辦公用品的貨幣支出；二是管理人員工資支出。②利用收益計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)。、地價(jià)和用地效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。二、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是根據(jù)已有的地租地價(jià)資料和土地利用收益資料，綜合評(píng)估各級(jí)別、各區(qū)域分用途土地的平均價(jià)格，所調(diào)查資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性直接影響基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果?；鶞?zhǔn)地價(jià)要求覆蓋整個(gè)城鎮(zhèn)，在土地市場(chǎng)不發(fā)育、樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)量有限、分布不均勻的情況下，對(duì)有地價(jià)樣點(diǎn)的區(qū)域，可直接依據(jù)區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)，評(píng)估各區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)；而對(duì)于沒(méi)有交易樣點(diǎn)或交易樣點(diǎn)較少的區(qū)域，可通過(guò)區(qū)域之間的因素比較，評(píng)估區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。在正常的土地市場(chǎng)條件下，相同使用價(jià)值的土地，在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，應(yīng)具有相同的價(jià)格水平。因此，正確測(cè)算未來(lái)土地的收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。（七）基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)通常包括三大類(lèi)：即商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)；個(gè)別城鎮(zhèn)根據(jù)其特殊情況，還包括其他用途的基準(zhǔn)地價(jià)，如旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)。（三）基準(zhǔn)地價(jià)是一種加權(quán)平均價(jià)格因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格，因而必定是平均價(jià)格。（十）基準(zhǔn)地價(jià)不考慮目前情況下土地的剩余使用年限。人類(lèi)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同，其用地效益也有較大的差異，因此，所評(píng)估的各類(lèi)用地基準(zhǔn)地價(jià)是不一樣的。這也就要求我們?cè)谠u(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)將土地定級(jí)和土地評(píng)估緊密地結(jié)合起來(lái)。（二）編制調(diào)查表格在資料調(diào)查之前，應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的需要和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的特點(diǎn)，編制相應(yīng)的調(diào)查表格。逐項(xiàng)審查調(diào)查資料，將主要項(xiàng)目空缺、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣本剔除。由于國(guó)家在這方面的法律不夠健全，相應(yīng)的行政管理工作未能跟上，房屋買(mǎi)賣(mài)中的價(jià)格主體——地價(jià)，也隨房屋買(mǎi)賣(mài)而流進(jìn)單位或個(gè)人的腰包，致使國(guó)有土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失。保險(xiǎn)費(fèi)一般是按建筑物重置價(jià)乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算（%～%）。如目前我國(guó)的舊城改造，其實(shí)質(zhì)就是利用不同地段的地價(jià)差，按以地?fù)Q房形式進(jìn)行建設(shè)。例如：相鄰兩塊地，原用途分別為水田和荒地，作為農(nóng)業(yè)利用顯然水田價(jià)值高，征地補(bǔ)償費(fèi)也高；而開(kāi)發(fā)后作為建筑用地，兩地塊利用價(jià)值則基本一致。具體修正公式如下。（1）樣點(diǎn)地