【正文】 的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，需求多是一室或兩室，部分人員會(huì)考慮三室。⑵. 第一次開盤不力第一次開盤，恰遇美國(guó)次貸金融危機(jī)，樓市開始走低，受其影響項(xiàng)目第一次開盤不力，在是長(zhǎng)想成銷售不良的口碑。做好各方面宣傳，聯(lián)系好各大媒體，處理好公共關(guān)系，做好項(xiàng)目火爆開盤的宣傳推廣，利用成功的開盤進(jìn)行造勢(shì)和炒作，力挽狂瀾，一改項(xiàng)目開盤不力，人氣不足的不良局面，使項(xiàng)目在重回人氣，以良好口碑挽回項(xiàng)目的不足。可先開發(fā)適量的適合市場(chǎng)需求的小三室和小兩室，以多樣化的產(chǎn)品供應(yīng)，廣泛贏取市場(chǎng)。俗話說“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”，在當(dāng)前一切發(fā)展動(dòng)向都不明確的前提下，能提升銷售業(yè)績(jī)，獲得回報(bào)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，即便回報(bào)率有所降低，仍然是真正意義上的贏家。ⅶ.優(yōu)化項(xiàng)目人文環(huán)境通過一些列策劃活動(dòng)，加強(qiáng)社區(qū)業(yè)主互動(dòng)，增進(jìn)鄰里之間的溝通與了解，將項(xiàng)目打造成為親鄰、和睦、融洽、和諧的親情社區(qū)。撰寫日期：2009年6月7日.（.....）成立于2004年，專注于企業(yè)管理培訓(xùn)。ⅳ.突出開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)與開發(fā)優(yōu)勢(shì)。與同區(qū)域其他樓盤相比較，項(xiàng)目有其自身的優(yōu)勢(shì)和特色，也有其劣勢(shì)與不足，因此項(xiàng)目在銷售過程中則需突出優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足，揚(yáng)長(zhǎng)避短。③熱情服務(wù)，銷售物料道具將水更換為茶、咖啡、果汁等，給客戶以高于其他項(xiàng)目的高尚品味。項(xiàng)目以細(xì)致規(guī)劃，和精致景觀來凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。他們對(duì)居住環(huán)境要求不是太高，最主要的是居住學(xué)校附近，便于孩子就讀。對(duì)于企業(yè)的中高層、中層人員，他們中多數(shù)月收入在3000 ~6000元，年齡多在30~45歲之間，一般都以結(jié)婚，多為標(biāo)準(zhǔn)家庭（三口之家），需求多為兩室，也有部分會(huì)考慮三室。而項(xiàng)目在前期開發(fā)的三室兩廳一衛(wèi)的戶型銷售狀況良好，頗受市場(chǎng)青睞，因此在后期開發(fā)過程中，可適當(dāng)增加開發(fā)數(shù)量。V家、盛世花城等在售項(xiàng)目，眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目中其中還不乏大牌房地產(chǎn)品牌，他們會(huì)吸分散項(xiàng)目在本區(qū)域的的目標(biāo)客戶群，對(duì)項(xiàng)目的銷售帶來直接威脅。諸多行政事業(yè)單位的東遷，勢(shì)必會(huì)對(duì)高新區(qū)產(chǎn)生大量的居住需求。但是，與中海地產(chǎn)、海信地產(chǎn)等全國(guó)知名企業(yè)相比較，品牌實(shí)力還略顯遜色。使得社區(qū)的居住環(huán)境較其他項(xiàng)目略高一籌，更綠色、更生態(tài)、業(yè)主居住更舒心。其原因是，區(qū)域供應(yīng)的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應(yīng)量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項(xiàng)目在工業(yè)南路樹立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。⑵.高新區(qū)產(chǎn)品分析1.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例分析分析：從上表可以看出，當(dāng)前片區(qū)幾大項(xiàng)目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。紫御東郡，因此需要對(duì)其重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)了解其動(dòng)向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。紫御東郡四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在10萬平以上。中齊未來城，客戶是否具有購(gòu)買力。而且片區(qū)恰好位于濟(jì)南市城市建設(shè)的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價(jià)值會(huì)得以快速提升。會(huì)展國(guó)際等項(xiàng)目正在如火如荼建設(shè)之中。然，也有部分開發(fā)商因看好濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，并未受到次貸金融危機(jī)與樓市入寒等因素的影響，仍按原計(jì)劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。該階段濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)：《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》出臺(tái)，根據(jù)新規(guī)劃，濟(jì)南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”， 特別是近兩年，濟(jì)南市按照“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體目標(biāo)，不斷拓展城市發(fā)展空間。⑼. 濟(jì)南屬于一個(gè)樸素的城市，整體消費(fèi)在全國(guó)處于中上等水平，大眾消費(fèi)理念較為傳統(tǒng)，市民消費(fèi)主流以勤儉節(jié)約為主，大眾消費(fèi)較為理智。因此，此報(bào)告僅為試寫報(bào)告，其中一些數(shù)據(jù)不具參考性。省主要的行政事業(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學(xué)府，集聚了山東省乃至全國(guó)的眾多知名金融結(jié)構(gòu)與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。，并逐步成長(zhǎng)起來?？傮w來講，濟(jì)南二手房市場(chǎng)交易依然十分活躍，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的一部分。2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況①伴隨著濟(jì)南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。再者，近些年來，濟(jì)南小產(chǎn)權(quán)房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場(chǎng)。所以，片區(qū)對(duì)于中低端市場(chǎng)亦是不具可行性。金座的公寓項(xiàng)目。從多數(shù)樓盤的放量來看，有不少項(xiàng)目雖然開發(fā)量均已超過了10萬平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過4萬平米，中海約6萬平米（中海開發(fā)的集別墅項(xiàng)目和高層為一體，高層樓層在30層以上，因此單體開發(fā)量既已很大，所以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。另外，項(xiàng)目定價(jià)相對(duì)較低，性價(jià)比較高，獲得周邊客戶的認(rèn)同。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶型供應(yīng)相對(duì)較少。項(xiàng)目周邊交通便利，出行極為便利。、大氣、響亮項(xiàng)目包裝命名為“未來城”，即寓意未來之城，給人以令人向往的積極向上的感覺，體現(xiàn)了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性。具體政策如下：①首付由原來的30%調(diào)整為20%，此舉可使更多的人具有購(gòu)買力，同時(shí)一些剛性的需求也被激活釋放。紫御東郡、力高面對(duì)自身特點(diǎn)和當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，項(xiàng)目需要突出自身優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)存在劣勢(shì)，挖掘并利用好發(fā)展機(jī)會(huì)，以精湛的營(yíng)銷技術(shù)贏得市場(chǎng)，成為最后的贏家。、交通局、醫(yī)院、學(xué)校等行政事業(yè)單位，其部分人員會(huì)因考慮工作方便而從片區(qū)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)。另一類購(gòu)房者是看好片區(qū)日后的發(fā)展前景與增值潛力，所以選擇從該片區(qū)投資置業(yè)，該類客戶更注重的是合理的戶型面積，較高的性價(jià)比，較高的投資回報(bào)率。⑸.新推出產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)較為單一在項(xiàng)目新開的產(chǎn)品中，戶型面積較為單一，戶型面積可浮動(dòng)范圍小，使得客戶可選擇余地較小。突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增加產(chǎn)品附加值，以高品質(zhì)產(chǎn)品和較高的性價(jià)比來吸引客戶。會(huì)展國(guó)際已經(jīng)動(dòng)工、東城萬象商業(yè)街業(yè)已建成并即將推出投入使用等），并且規(guī)劃起點(diǎn)較高，日后生活將會(huì)極為便利。⑵提升項(xiàng)目物業(yè)管理者素質(zhì)對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行日常化培訓(xùn)，學(xué)習(xí)物業(yè)管理公司文化，深化物業(yè)管理理念，以良好的形象、良好的心態(tài)、柔美的笑容贏得一期業(yè)主的認(rèn)同與口碑。ⅷ.劃分多個(gè)居住組團(tuán).項(xiàng)目為大規(guī)模社區(qū)，可根據(jù)社區(qū)特征或?qū)嶋H情況將社區(qū)規(guī)劃為多個(gè)居住組團(tuán)，并賦予各個(gè)組團(tuán)突出的主題與內(nèi)涵，使各組團(tuán)各具特色。ⅹ.在戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新在戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，在戶型“三大一小一多”及全明的現(xiàn)代設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)一步創(chuàng)新，比如設(shè)計(jì)時(shí)留有半封閉式陽(yáng)臺(tái)或設(shè)有露臺(tái)，以免費(fèi)贈(zèng)送面積來提升項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，從而來吸引客戶。在汲取傳統(tǒng)物業(yè)優(yōu)勢(shì)與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新，使得本項(xiàng)目物業(yè)管理水平更高，服務(wù)品質(zhì)更優(yōu)。⑺. 彌補(bǔ)內(nèi)部無小學(xué)配套的不足對(duì)與小區(qū)未規(guī)劃小學(xué)配套設(shè)施，可通過聯(lián)誼或遠(yuǎn)程教育，聯(lián)手引進(jìn)全市、全省乃至全國(guó)知名學(xué)府，在項(xiàng)目設(shè)立小學(xué)分校或定點(diǎn)遠(yuǎn)程輔助教育。⑷. 創(chuàng)新銷售/管理模式①售樓處包裝：售樓處上方或周邊采用巨幅的廣告牌，以創(chuàng)新的創(chuàng)作風(fēng)格，設(shè)計(jì)獨(dú)特的“廣告”，以給客戶奇特、新意、耐人尋味的感覺，讓客戶看到廣告對(duì)項(xiàng)目及推廣階段即有深刻的印象，以達(dá)到事半功倍的效果。⑺.項(xiàng)目?jī)?nèi)部沒有小學(xué)配套設(shè)施現(xiàn)在對(duì)很多購(gòu)房者而言教育是考慮的最重要的因素之一，越來越多的業(yè)主開始關(guān)注社區(qū)是否有完善的教育設(shè)施，孩子以后上學(xué)方便與否等。，他們看好的是片區(qū)干凈的空氣、整潔的環(huán)境、寬闊的道路、現(xiàn)代化的規(guī)劃，較老城區(qū)更適宜居住的環(huán)境。，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通，會(huì)吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。從以上分析可以得出，項(xiàng)目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場(chǎng)的中高檔產(chǎn)品類型，可適當(dāng)開發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類型。都市陽(yáng)光、中鐵③解除“不滿5年進(jìn)行上市交易的，需交納5%的營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，并取消印花稅等相關(guān)的交易稅，此舉會(huì)在一定程度上誘惑投資客進(jìn)軍樓市，投機(jī)置業(yè)。項(xiàng)目實(shí)行自銷，所招聘銷售人員一般素質(zhì)較高，整體形象較好，從業(yè)多在2年以上，銷售經(jīng)驗(yàn)豐富，把握客戶能力較強(qiáng)。社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強(qiáng)。究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在95~118平米之間，相對(duì)于目標(biāo)客戶群，總房款合適，客戶購(gòu)買力較強(qiáng)。其次為茗筑未來城和中海都市陽(yáng)光開發(fā)為高層，因項(xiàng)目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對(duì)不大，在區(qū)域在建工程量中數(shù)量最少。綜上所述，片區(qū)應(yīng)定位于中端和中高端市場(chǎng)。Ⅲ.對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析，對(duì)于高端市場(chǎng)他們有著絕對(duì)的購(gòu)買力，但是他們置業(yè)更關(guān)注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機(jī)遇?，F(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項(xiàng)目已建成并投入使用，鑫苑整體來講，濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格是南上北下、東高西低。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。不過，近幾年濟(jì)南市城市建設(shè)步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開發(fā)建設(shè)，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟(jì)南以此次舉辦“十一屆全運(yùn)會(huì)”為契機(jī)，對(duì)城市多方面進(jìn)行了改造、翻新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣?。未來城營(yíng)銷策劃報(bào)告》目 錄序 言 2一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3⒈濟(jì)南市城市特點(diǎn) 3⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點(diǎn) 4⑴. 萌芽起步階段 4⑵. 緩慢發(fā)展階段 4⑶. 快速發(fā)展的階段 5 61.高新區(qū)概況 62.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 73.高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 8 9Ⅰ.細(xì)分市場(chǎng) 9Ⅱ.對(duì)高新區(qū)的市場(chǎng)定位分析 10Ⅲ.對(duì)高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析 11Ⅳ.片區(qū)定位 12 12 12 13⑴.高新區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析 13⑵.高新區(qū)產(chǎn)品分析 16 19 24⑴.產(chǎn)品定位 24⑵.形象定位 25⑶.客戶定位 25三．項(xiàng)目當(dāng)前任務(wù)