【正文】 中西部、三四線城市相比于東部沿海、一二線城市，人口密度低，湖南省平均人口密度為100400 人/平方千米，其中，省會(huì)長(zhǎng)沙人口密度大于1000 人/平方千米，地級(jí)市人口密度則為200400 人/平方千米。樣本內(nèi)，二線城市購(gòu)物中心數(shù)量占比達(dá)到了50%，四線城市購(gòu)物中心占比不到8%。并且從目前全國(guó)連鎖購(gòu)物中心企業(yè)的擴(kuò)張布局來看，大多商業(yè)地產(chǎn)公司的項(xiàng)目仍主要集中在一、二線城市，低線城市尚未成為主力商業(yè)地產(chǎn)公司的重點(diǎn)擴(kuò)張區(qū)域。雖然電商都把目光瞄向了三四線城市以及農(nóng)村市場(chǎng)，但是目前而言，大多數(shù)電商的配送范圍都還局限在縣城或者交通比較發(fā)達(dá)的地方，繼續(xù)下沉的物流成本不可控。在線消費(fèi)提升了整體消費(fèi)規(guī)模，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的影響更為明顯我們認(rèn)為，絕大多數(shù)地級(jí)市人均 GDP 水平進(jìn)入品牌化、舒適化購(gòu)物需求階段，線上商城、軌道交通建設(shè)加快低線城市對(duì)于品牌的認(rèn)知度與接受度，目前低線城市網(wǎng)購(gòu)交易量中有60%的需求來自于消費(fèi)增量需求，在居民收入水平的提高及信息傳遞效率的提升的雙重驅(qū)動(dòng)下，低線城市居民對(duì)品牌商品的接受度及需求在迅速增長(zhǎng)；但從低線城市的商業(yè)供給情況來看，過去傳統(tǒng)零售的商品代理制度及商業(yè)供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，國(guó)內(nèi)大型連鎖購(gòu)物中心業(yè)態(tài)并未大舉進(jìn)入三四線城市，而先行進(jìn)入的連鎖百貨企業(yè)，仍以小體量的傳統(tǒng)百貨形式存在，低線城市的品牌商品供給并不充分；因此我們認(rèn)為三四線城市具備品牌化、規(guī)范化購(gòu)物中心的需求空間。全國(guó)人口密度分布圖 湖南省人口密度分布我們認(rèn)為，較低的人口密度與低網(wǎng)絡(luò)普及率，決定了低線城市受到網(wǎng)購(gòu)沖擊的力度較小，而低線城市居民時(shí)間機(jī)會(huì)成本較低，實(shí)體消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣存在，因此，對(duì)一站式購(gòu)物中心業(yè)態(tài)而言，低線城市仍具備較大的市場(chǎng)空間。我們分5 個(gè)時(shí)間段分別統(tǒng)計(jì)新開項(xiàng)目區(qū)域分布以及平均單店面積，我們發(fā)現(xiàn)盡管目前三四線城市購(gòu)物中心總量占比不大，但自2022 年以來，新開購(gòu)物中心在三、四線城市的占比逐漸加大，項(xiàng)目開始向低線城市滲透，此外，新開項(xiàng)目的單體建筑面積逐步由10 萬平米以下，向2050萬平米的大規(guī)模城市綜合體邁進(jìn)。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心行業(yè)集中度不高我們統(tǒng)計(jì)了主要的連鎖購(gòu)物中心品牌，包括萬達(dá)廣場(chǎng)、世紀(jì)金源、恒隆地產(chǎn)、凱德置地、中航地產(chǎn)、中糧集團(tuán)、華潤(rùn)萬象城等