【正文】 項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。，現代商貿服務產業(yè)發(fā)展現狀及前景為依據，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。宏觀上對合肥城市建設和市民家居及建材需求起到促進作用。預測可以年實現營業(yè)收入2318萬元。；；；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地電視、路牌、公交車、報紙、網絡上，都能看到建材企業(yè)的身影。 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金\建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。目前合肥市建材市場分布主要集中于合肥東區(qū)。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。淮南、阜陽、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在120公里——180公里的范圍內，同時也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點的三角區(qū)域的中心?！跛线\輸合肥主要依靠南xx通江達海的自然條件進行水上貨物運輸。項目建成后通過引入國內先進專業(yè)市場信息管理與運作技術在建材專業(yè)市場上提升建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務運作為合肥市建材專業(yè)服務發(fā)展提供良好的范例與榜樣。增強合肥建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。② 創(chuàng)造經濟發(fā)展的環(huán)境xxx項目的建設，將創(chuàng)造以xx為中心的良好的區(qū)域內產業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。水泥制品、技術玻璃、玻璃纖維及制品、輕質建材等產品產量繼續(xù)保持較快增長，產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進生產力比重繼續(xù)提高。為輕工業(yè)結構調整、升級換代發(fā)揮了重要作用?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費一族作為消費對象。最新統(tǒng)計數字顯示，2008年上半年，消費市場持續(xù)活躍，%，增幅居全國省會城市第一。經專家意見，本項目擬選址在遠離合肥市市區(qū)、運輸條件好、周圍專業(yè)市場基礎雄厚，合肥南大門二環(huán)快速線與xx路交口東南的一梯形地塊。%。全年氣溫變化的特點是季風明顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。 合肥市大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求；216。項目內建筑采用混凝土結構的標準交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設。在庫房內各防火單元均設置室內消火栓，每個消火栓處設有火災報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。 項目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據工程投資、管理、財務費及營銷廣告費用。在滿足工業(yè)土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經濟和社會效益的雙重標準，建議項目早日開工建設。本次取2009～2012年為計算周期。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。室內污水經過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務基地平臺。規(guī)劃占地約183畝，東方新城項目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。也是合肥最便捷通向長三角、沿江經濟帶的重要交通節(jié)點。%。第五章 項目選址及建設條件一、項目選址本項目的選址充分考慮xx市及xx區(qū)xx鎮(zhèn)專業(yè)市場發(fā)展現狀以及xx市促進現代服務業(yè)發(fā)展的進程要求；及其他相關建材工業(yè)生產帶動的建材專業(yè)市場需求。商貿、物流和會展三駕馬車并駕齊驅，全力推進。由于后者的數量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。根據建材行業(yè)“十一五”結構調整目標，我國將鼓勵支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團發(fā)展，提高產業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進工藝和玻璃深加工業(yè)務，淘汰落后產能工藝。該集體企業(yè)形成了xxx等為領導的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。 有效推動建材行業(yè)經濟，服務xx工業(yè)立市目標對于xx市這樣一個區(qū)域中心城市，建設商貿物流業(yè)對合肥市經濟社會發(fā)展的促進作用主要體現在以下方面：① 培育新的經濟增長點工業(yè)經濟的發(fā)展，離不開構成工業(yè)經濟條件改善因素；規(guī)模的商貿專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產業(yè)外銷的有效通路條件。三、xxx建材/家居倉儲中心項目建設的必要性商貿活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。二、xxx建材/家居倉儲中心項目建設的意義 推進合肥市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項目的建設和運營是合肥市現代建材/家居專業(yè)市場建設的積極前導和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為合肥市建設以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務為支撐的現代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機和實踐空間。鐵路擁有合肥站、合肥南站、合肥東站、合肥北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成合肥鐵路樞紐。依托合肥、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。大力發(fā)展主要面向生產者的服務業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。 南京市建材行業(yè)協會有關專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復存在。 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現新趨勢宏觀經濟緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。知識產權保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產領域，開始打造獨立品牌。建議項目早日開工建設。、環(huán)保、安全設施建設符合國家和地方法規(guī)。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。項目建設目標：n 建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代建材服務；n 建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為合肥及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和合肥近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；n 現代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。 72第二章 項目建設的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景 建材市場現狀據國家統(tǒng)計局和國家經貿委有關調查報告：建筑材料產業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經濟中的新興產業(yè)，對拉動國內市場消費作用十分顯著。③ 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經過近年市場化競爭，已經形成品牌化趨勢。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產權，相關專利的申請數量驟增。普通消費者買房需要支付更多的首期付款?，F在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。鼓勵發(fā)展所有制形式和經營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉化。合肥站為樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務：合肥東站為樞紐內的編組站；合肥南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等對現代技術的改造重組和社會化協作；有利于促進合肥品牌建材/家居市場的內循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。雖然合肥市及其區(qū)域內當前存在著的建材市場需求，但合肥眾多建材/家居專業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以合肥本市為市場重復定位，導致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。市場的建立不但其自身形成服務經濟的增長點，還通過對外的物流促進合肥自身建材行業(yè)的經濟發(fā)展。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練中層技術管理人才。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數據稱：20082011年，國內室內裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右?？梢哉f，當前我國家居建材流通領域已呈現出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。規(guī)劃引導為先，投資和招商引資有成效。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、水路港口、鐵路物流三者結點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結算、信息服務的重要匯集中心的要求。從安徽省內看，xxGDP增速位居全省前列，%。、自然條件該區(qū)域為亞熱帶濕潤季風氣候，處于中緯度地帶。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。、交易倉儲中心服務對象定位主要市場服務對象是：216。（3）裝飾材料倉儲交易區(qū)（4）板材/石材倉儲交易區(qū)（5）地板倉儲交易區(qū)（6）燈飾倉儲交易區(qū)（7）家居倉儲交易區(qū)交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉儲中心與南xx路與二環(huán)路的捷的貨客運通道；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。 開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設周期、銷售策劃及經濟環(huán)境。附件1：項目投資估算表序號項目萬元　1土地成本15256土地出讓金14640土地契稅586土地登記發(fā)證費302前期工程費2840設計費用：300勘探費：40消防抗震費：220建設工程報建費：2190三通一平：903房屋建安工程成本15040建安工程費用：12650土建工程：10100安裝工程（水電）：950樁基及土方開挖：1600附屬工程費：1920　A 室外管網：1840　B 室外景觀設計：80室外工程費：470　A 垃圾清運費：180　B 土地圍墻費：2904公共配套設施成本1825消防工程費：350弱電工程：205電梯工程：280道路建設費:890智能化：1005其它費用：2900工程監(jiān)理費　工程質量監(jiān)督費　招標費　綠化費等　附件2銷售及運營收入的測算表 單位：萬元名 稱投資期正常運營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務費