【正文】 機電維修部主管填寫《停用申請表》經主管經理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有關營業(yè)部門。 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》處理。 程序要點 《電梯保養(yǎng)年度計劃表》的制定 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報公司審批。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則更換。 檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。 對于計劃中末列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電維修部主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。應清洗雜物、更換軸承。 開道與轎箱：a) 上、下限位幾極限開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或斷路等原因所致。 根據指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。 水泵房管理員具體負責二次供水管理。 c) 注水：清洗消毒工作全部結束后，清理收拾好所有工具。 維修員注意事項 應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。 掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。 困人救援工作完畢后，電梯管理員應將情況完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》內。 職責 機電維修部主管負責電梯、困人后的救援工作的組織實施。應斷去來水源，排除短路點，換上雙同保險絲、指示燈回路； ——廳外指示有水或有線破裂短路。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用； ——上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承修死、或導軌沒有潤滑、主導軸生銹、沒有潤滑油所致。 對終端限位開關做越和試驗，其越程距離為上下端站地坎以遠150200MM。 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。 檢查拽引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查拽引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應擰緊。 職責 主管經理負責審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。 異常情況處置 發(fā)生火災的處置：a) 樓層發(fā)生火災時，電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂；b) 井道內或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。： a) 壓縮機電機絕緣電阻（ MΩ 以上）； b) 壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c) 壓縮機油壓（正常1015kgf/cm2）； d) 壓縮機外殼溫度（正常85 ℃ 以下）； e) 吸氣壓力（）； f) 排氣壓力（） g) 檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h) 檢查壓縮機是否有異常的氣味。 水泵維修保養(yǎng)：a) 轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如實軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；b) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。 記錄 《中央空調運行日記》 相關支持文件 《中央空調維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》中央空調運行日記 NO：巡視時間室內溫電流（V）電流（A）T1T2T3T4高壓低壓油壓年 月 日 星期線電壓相電壓ABABABAB天氣交接時間負責人運行情況：交班人： 接班人：天氣交接時間負責人運行情況：交班人： 接班人：天氣交接時間負責人運行情況：交班人： 接班人：說明：“T1”表示“冷凍水進水溫度”，“T2”表示“冷凍水出水溫度”； “T3”表示“冷凍水出水溫度”，“T4”表示“冷凍水出水溫度”。 異常情況的處置 中央空調發(fā)生制冷劑泄漏時的處置：a) 立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門；b) 加強現(xiàn)場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；c) 救護人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并要求兩人為一組，確保安全；d) 對于不同情況的中毒者采取不同的方法： ——對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的地方去休息； ——如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療； ——如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應用2%的硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛并送醫(yī)院治療。 啟動冷水泵。 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱：a) 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應在螺桿上加注黃油；b) 清除儲油箱里面的污物和積水；c) 清除熱水箱里面的泥沙、污物。 光電探測器、點火變壓器：a) 清潔光電探測器，點火變壓器；b) 如光電探測器、點火變壓器已老化或已損壞、則應更換同規(guī)格光電探測器、點火變壓器。 記錄 《常壓生活鍋爐運行日記》 相關支持文件 《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》常壓生活運行日記 年 月 日 NO： 班次 巡視時間序號 項 目早班當值人：中班當值人：晚班當值人：1鍋爐水溫2水泵機組（電機溫升、水泵漏水等）3電控箱（批示燈、儀表、繼電器等）4燃燒機（火焰是否穩(wěn)定、點火情況）5各連接處是否漏油、漏水6柴油量7其他附屬裝置情況8重要運行情況記錄9負責人意見及簽名說明：正常打“√”，已調整打“△”，外委打“☆”，等料“▲”養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐的維修保養(yǎng)工作，確保常壓生活鍋爐隨時處于完好狀態(tài)，保證其良好運行。b) 堵住漏水源。 檢查鍋爐及附件是否有不正常情況 ，如有應及時整改。 職責 機電維修部班組長負責員工的操作質量。 空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次： a) 空氣濾清器顯示器： 當顯示的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復位； b) 空氣濾清器： ——松開鐵環(huán)，拆下儲塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯； ——濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力不能太大，噴咀不太接近濾芯； ——如果濾芯太臟，應用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風筒吹干（注意不能過熱）； ——清洗完畢，應進行檢查，檢查的方法是用燈泡從內往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔 ，此時則應更換同型號的濾芯； ——如果沒有發(fā)現(xiàn)光點出現(xiàn)則表明濾芯末穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾清器。 機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。處理不了的問題，應及時詳細地匯報給機電維修部組長或主管，請求支援解決。在開機1015秒內，油壓是否達到正常范圍（），如果有不正?，F(xiàn)象，則應作出相應整改處理，等一切正常后將柴油發(fā)電機總空氣開關合上（ON位置），開始供電。 程序要點 啟動前檢查 檢查機油油位是否在標示刻度線以內，不夠加同型號機油至標示線以內位置。 職責 機電維修部主管負責檢查柴油發(fā)電機運行管理工作的實施。 對于柴油發(fā)電機，當值管理員應根據其負荷的變化，適當調整其油門的大小。 機電維修部主管負責制定《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的執(zhí)行。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。 如果點火不成功，經過約25秒鐘后燃燒機上會亮起故障紅燈。 對于巡視中發(fā)現(xiàn)的正常情況，當值管理員應及時采取措施予以解決。每周清潔一次常壓生活鍋爐房內的設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好、整潔光亮。 鍋爐管理員對常壓生活鍋爐進行維修保養(yǎng)時應按《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》進行。所有工作完成后。 職責 機電維修部主管/組長負責檢查《中央空調操作標準作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 職責 機電維修部主管負責中央空調運行管理工作管理的實施情況。 每班打掃一次中央空調機房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調機房內的設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：a) 維修保養(yǎng)項目及內容；b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c) 預計費用；d) 備品、備件計劃。 用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； ——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。 機電維修部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。 機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經許可不準開動電梯；d) 禁止在井道內和轎頂上吸煙；e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行；f) 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。 張緊輪底平面距底坑地面距離應為500+50MM，超過規(guī)定的應予以截繩。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內的電梯故障維修工作。應調整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構，加油潤滑，保證各活動部位靈活。應清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關； b) 張緊輪斷繩開關故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關損壞等原因所致。 重新關好廳門。 清洗消毒水池（箱）時應提前兩天通知公共事物部，由公共事物部通知有關用水部門和用戶做好儲水準備。 水池（箱）清洗消毒工作全部結束后，應完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在《水池（箱）清洗消毒記錄表》內，并于每次小區(qū)內全部水池（箱）清洗消毒工作結束后3天內由水泵房組長把記錄整理成冊交機電維修部存檔，保存期為兩年。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的弱電系統(tǒng)的維修。 抽污水的潛水泵應裝漏電開關，漏電開關應提前試驗并確認動作可靠。 拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及勸柄。 電梯故障排除后，電梯工應將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。應調整補償鏈長度；b) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。 機電維修部主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。 清潔機械選層器，對各轉動部位加潤滑油，損壞的元器件應予以更換。，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。5M的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。 程序要點 巡視監(jiān)控 電梯管理員每天應對小區(qū)內所有的主要部位至少巡視一次。 f) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： ——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡； ——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。 清潔風機盤管外殼。 制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。 中央空調機房