【正文】 一產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量　　.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　.國家宏觀金融政策：　　貨幣政策　　利率　　房地產(chǎn)按揭政策　　.固定資產(chǎn)投資總額：　　全國及項(xiàng)目所在地　　其中房地產(chǎn)開發(fā)比重　　.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：　　居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)　　商品住宅價(jià)格指數(shù)　　.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用　　項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)　　.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重　　.政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)　　.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)　　.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃　　項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀　　項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異　　項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)　　商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析　　.各種檔次商品住宅客戶分析　　.商品住宅客戶購買行為分析　　　　三 土地SWOT（深層次）分析　　　　項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)　　項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)　　項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)　　項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)　　　　四 項(xiàng)目市場定位　　　　類比競爭樓盤調(diào)研　　.類比競爭樓盤基本資料　　.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析　　.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料　　.綜合評(píng)判　　項(xiàng)目定位　　.市場定位：　　區(qū)域定位　　主力客戶群定位　　.功能定位　　.建筑風(fēng)格定位　　　　五 項(xiàng)目價(jià)值分析　　　　商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念　　.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：　　選擇可類比項(xiàng)目　　確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重　　分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征　　對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值　　根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)　　.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值　　A 市政交通及直入交通的便利性的差異　　B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異　　教育和人文景觀的差異　　各種污染程度的差異　　社區(qū)素質(zhì)的差異　　C 周邊市政配套便利性的差異　　項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷　　A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)　　B 單體戶型設(shè)計(jì)　　C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)　　D 小區(qū)配套和物業(yè)管理　　E 形象包裝和營銷策劃　　F 發(fā)展商品牌和實(shí)力　　價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素　　A 經(jīng)濟(jì)因素　　B 政策因素　　項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析　　.類比樓盤分析與評(píng)價(jià)　　.項(xiàng)目價(jià)值類比分析：　　價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析　　項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算　　　　六 項(xiàng)目定價(jià)模擬　　均價(jià)的確定　　.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法　　有效需求成本加價(jià)法　　A 分析有效市場價(jià)格范圍　　B 確保合理利潤率，追加有效需求價(jià)格　　運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)　　項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬　　.商品住宅定價(jià)法：　　差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）　　.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：　　確定基礎(chǔ)均價(jià)　　確定系數(shù)　　確定幅度　　.具體單位定價(jià)模擬　　　　七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析　　　　項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬　　.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　　.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　　項(xiàng)目首期成本模擬　　.成本模擬表及其說明　　項(xiàng)目收益部分模擬　　.銷售收入模擬：　　銷售均價(jià)假設(shè)　　銷售收入模擬表　　.利潤模擬及說明：　　模擬說明　　利潤模擬表　　.敏感性分析：　　可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響　　銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響　　　　八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示　　　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)　　.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：　　項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周　　邊項(xiàng)目的類比價(jià)值　　項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功　　資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性　　.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本　　.對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠　　經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)　　.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢(shì)的變化　　.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)　　　　九 開發(fā)節(jié)奏建議　　 　　影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素　　.政策法規(guī)因素　　.地塊狀況因素　　.發(fā)展商操作水平因素　　.資金投放量及資金回收要求　　.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素　　.市場供求因素　　.上市時(shí)間要求　　項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測　　.項(xiàng)目開發(fā)步驟　　.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估　　.結(jié)論　　　　　　第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷　　　　通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。　　房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺表現(xiàn)?！　　　《?品牌戰(zhàn)略提示　　　　品牌塑造　　.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競爭力　　.形成企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)　　.擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)　　.全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象　　品牌維護(hù)　　.品牌管理系統(tǒng)　　.建立品牌評(píng)估系統(tǒng)　　.持續(xù)一致的投資品牌　　品牌提升　　.持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品　　.深化品牌內(nèi)涵　　.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力　　　　三 發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略提示　　　　人力資源科學(xué)配置　　.要甄選出公司所需的合格人才　　.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工　　.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境　　.創(chuàng)造能力的激發(fā)　　.績效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制　　產(chǎn)業(yè)化道路策略　　.提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)　　.將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展　　.深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性　　專業(yè)化道路策略　　.提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系　　.節(jié)能及新能源開發(fā)利用　　.住宅管線技術(shù)體系　　.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)　　.提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系　　.住宅智能化技術(shù)體系 。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程?！　　　∫?項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料　　　　樓宇質(zhì)量保證書　　樓宇使用說明書　　業(yè)主公約　　用戶手冊(cè)　　樓宇交收流程　　入伙通知書　　入伙手續(xù)書　　收樓書　　承諾書　　業(yè)主/用戶聯(lián)系表　　1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書　　1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表　　1裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表　　　　二 物業(yè)管理內(nèi)容策劃　　　　工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入　　保潔服務(wù)　　綠化養(yǎng)護(hù)　　安全及交通管理　　三車及場地管理　　設(shè)備養(yǎng)護(hù)　　房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)　　房屋事務(wù)管理　　檔案及數(shù)據(jù)的管理　　智能化的服務(wù)　　1家政服務(wù)　　1多種經(jīng)營和服務(wù)的開通　　1與業(yè)主的日常溝通　　1社區(qū)文化服務(wù)　　　　三