【正文】 內(nèi)容董事會（1）決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；（2）制訂公司年度財務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報酬事項；（8）制訂公司的基本管理制度；總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房產(chǎn)抵押貸款不但能賦予購房者直接的財務(wù)上幫助，而且還能給予發(fā)展商以莫大的收益。自有資金多的發(fā)展商，同時可從事多個項目的開發(fā)，而在每個項目上自有資金運用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況、法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務(wù)部門審核通過的上年度的及近期的財務(wù)會計報表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤報告表、信用等級證明和資質(zhì)等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項、規(guī)劃和施工文件；項目設(shè)計草圖和資信機(jī)構(gòu)的預(yù)算（匡算）說明書；項目開發(fā)可行性研究報告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件、或抵押單、質(zhì)物清單。附表：各項目出售面積保本點分析表 四、風(fēng)險分析此項目的主要風(fēng)險主要分為政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險和金融財務(wù)風(fēng)險等幾個方面。由此計算出該項目完工并按計劃出售后可實現(xiàn)利潤3540萬元－4380萬元（建設(shè)10000平方米市場時），或4740萬元－5980萬元（建設(shè)30000平方米市場時）。在此分別進(jìn)行估算。因此按照審慎的原則，擬先期進(jìn)行試探性建設(shè)，即可先期建設(shè)200個－600個單位的攤位，建筑面積為10000－30000平方米。項目總建設(shè)期為兩年半，合計30個月，工期從2004年6月開始，至2006年12月底結(jié)束。招商招租政策。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報；東營市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場；東營市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營海鮮的美食街（二）銷售策略沿街商鋪銷售策略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金回報，來打消其關(guān)于市場啟動的顧慮。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置，項目特點等因素，在名稱方面應(yīng)高度重視，可以聘請風(fēng)水先生、起名大師參與甚至借機(jī)炒作宣傳。調(diào)查表明，東營商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現(xiàn)在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現(xiàn)在的30004000元/平方米左右。該方案受益期長，但投資回報慢。東營是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項目穿上蔚藍(lán)文化的外衣，從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價值。項目設(shè)主入口一個，次入口三個，其中，商鋪布局主次分明，各有優(yōu)勢，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。該港靠近東營市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發(fā)展繁榮的必然。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價值（一）可依賴的廣利港載體目前東營中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場所，在廣利港按照高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場所及休閑旅游消費場所，將對東營海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、城市功能的完善以及滿足市民對水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。四、集中性在戰(zhàn)爭中，集中優(yōu)勢兵力攻擊對方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動力，是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段。本著為投資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗，并結(jié)合本地實際的情況下，我們秉承“市場開發(fā)帶動本項目銷售”的核心思想，在充分考慮項目所需要動用的資金，充分考慮項目價值潛力開發(fā)，充分考慮項目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上，本著對投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實的精神，注重項目的投資安全性，以使企業(yè)投資風(fēng)險降到最低限度。　　三、項目的主要建設(shè)指標(biāo)（一）項目選址廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入?？?，廣南水庫以東，距離東城約15公里。其中臨街商鋪部分是項目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議借鑒外地成形市場調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請減少批發(fā)市場建筑面積，以達(dá)到容積率指數(shù)不變。本項目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，項目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。作為“造景升值”的重要部分，在建筑成本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。『市場營銷篇』本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內(nèi)容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售”策劃過程嚴(yán)謹(jǐn)，涉及核心內(nèi)容的操作不做過多的文字描述。專業(yè)市場啟動已經(jīng)不能靠政府干預(yù)，應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成功經(jīng)驗，快速啟動市場來增加購房業(yè)主的投資信心和購買愿望，從而帶動商品房銷售。附：接待中心的設(shè)計要求詳表序 號內(nèi) 容設(shè)計要求1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)項目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3接待中心大門橫眉項目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志4接待中心形象墻項目公司標(biāo)志5臺面設(shè)計項目視覺標(biāo)準(zhǔn)色的利用6展板設(shè)計分類展示商業(yè)街、市場、酒店、公寓的形象和項目的詳細(xì)介紹7接待中心導(dǎo)視牌標(biāo)志字體醒目8銷售人員服裝與項目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項目視覺系統(tǒng)的運用10樣板房的設(shè)計結(jié)構(gòu)、面積、裝飾與建成后符合（三）廣告總體策略廣告宣傳階段廣告宣傳要針對確定的目標(biāo)群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告策略，按計劃、分階段、系統(tǒng)地對項目的整體形象和“賣點”集中進(jìn)行宣傳和推介。適用于大型封閉市場，操作方法是將市場按區(qū)域劃分為10——50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，回收大量資金，然后通過返租的方法從購房者手中取得經(jīng)營權(quán)。優(yōu)惠條款序號優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購買一次性購買五戶以上可視為集團(tuán)購買，給予一定優(yōu)惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場或購買偏僻位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費對象重點客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會期間優(yōu)惠促銷價6變相優(yōu)惠鑒于廣利港距離東西城位置較遠(yuǎn)的實際情況，對于一次性購買300平方米商鋪或400平方米市場攤位的業(yè)主，可以贈送一輛價值25000元左右的微型車等價格分期策略內(nèi)部認(rèn)購價格內(nèi)部認(rèn)購期間屬于期房，此時房價不宜定高，從建筑成本和現(xiàn)在東營房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價為1600元/平方米，市場攤位定價為1300元/平方米較為合適。三期為建設(shè)四棟住宅樓－－“漁人之家”。（需要說明的是，該項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。 　　四期工程視前三期開發(fā)實際效果暫不進(jìn)行具體估算，只假定一個1000萬元的利潤目標(biāo)。1300元/平方米5400平方米－700萬元≈0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。解決途徑主要是加強(qiáng)成本控制和管理，聘請專業(yè)會計、審計人員加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險。（三）定息抵押此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。銀行提供貸款主要是按項目的可行性、借款人的資信和還款能力來考慮的?！航M織管理篇』有了好的項目，有了好的策劃，有了好的市場，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項目的組織和管理就顯得尤為重要。三、人員智力構(gòu)成為保證該項目能取得成功，人才是一個非常重要的因素，我們建議，在未來的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專業(yè)人才：市場營銷專家主要參與市場調(diào)查、市場定位、市場研究和銷售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價格、競爭策略和具體銷售方案?！喉椖抗ぷ鬟M(jìn)度』項目實施工作進(jìn)度安排本項目計劃在兩年零九個月（33個月）左右的時間內(nèi)全部建成。工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗收及評議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計、修改及評議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計劃；（8）組織培訓(xùn)本部門工作人員。因此，發(fā)展商都樂意主動與銀行聯(lián)絡(luò)，安排這類貸款服務(wù)于購房者，而有些更借此間接融資，籌措足夠資金來發(fā)展房地產(chǎn)項目，既簡單便利而又不用支付銀行利息，可謂一舉兩得，從而減免了建筑貸款的負(fù)擔(dān)。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化，特別是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對借貸雙方均存在一定風(fēng)險。市場風(fēng)險主要來自市場，最主要的還是銷售風(fēng)險，而銷售風(fēng)險還是來自對市場的營造和把握能力問題。如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而達(dá)到盈虧保本點。其次計算30000平方米海鮮交易攤位的建設(shè)資金投入和資金來源。計劃建設(shè)住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。另一部分為海鮮美食休閑街－－“漁舟唱晚”的開發(fā)建設(shè)。招商對象：經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營業(yè)戶乃至有意投資的大財團(tuán)；招商范圍：全國沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營市及周邊縣區(qū)；招商方式：在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營場所發(fā)放宣傳單，重點大客戶當(dāng)面洽談；在東營市召開招商大會，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營業(yè)戶入住，迅速啟動市場。自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房價偏低。標(biāo)志（略）標(biāo)準(zhǔn)色（略）標(biāo)準(zhǔn)字體（略）（二）形象的延展及運用工地環(huán)境包裝視覺（1）建筑物主體開工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告，突出項目整體形象，吸引到現(xiàn)場參觀人群的注意力。一是項目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，近期難以形成良好的周邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)品種單一。（五）三星級賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個東營酒店服務(wù)業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議形態(tài)，將在未來被消費者所接受。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術(shù)感的漁港大門，請書法名家題字“XX項目名”。（2）商鋪戶型設(shè)計適應(yīng)“商住兩用”需求。環(huán)境條件東營是一個缺少景觀的城市，本項目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對唯一的重要景區(qū)，造景升值對于項目來說十分重要。（三）可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來的漁船與東營的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易，交易后，漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。專業(yè)市場房地產(chǎn)項目策劃目 錄序 言項目總論 產(chǎn)品定位篇市場營銷篇經(jīng)濟(jì)效益篇組織管理篇項目工作進(jìn)度 『序 言』建設(shè)“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”是東營經(jīng)濟(jì)社會的一件大事，項目建設(shè)在即將興起的國家一級漁港廣利港，被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”的龍頭項目，項目建成后將產(chǎn)生明顯的社會效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。一個好的項目策劃，是以信息的收集、加工、整理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎(chǔ)性原則，也是關(guān)鍵性的原則。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場具有極大的開發(fā)潛力與消費市場。土地平整情況水、電、路、訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的基本條件，但設(shè)施相對落后，有待爭取更大的政府扶持。（3）體現(xiàn)獨特的漁港建筑風(fēng)格。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。本項目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上東營”建設(shè)的重要基地，已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在25年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘，年交易額達(dá)幾萬噸，對于繁榮東營漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起到積極的推動作用。（2）工地圍墻工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現(xiàn)場氣氛。建筑面積100平方米100平方米建筑成本相同，在800元/平方米左右相同，在800元/平方米左右定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外回報帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預(yù)料價值分析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經(jīng)營管理公司可率先選擇優(yōu)越位置開店經(jīng)營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據(jù)實際情況繼續(xù)經(jīng)營或?qū)ν獬邪?。工期預(yù)計為6個月，2004年6月動工至2004年12月結(jié)束。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。資金投入：