【正文】 抵押貸款業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展,更極大地提高了居民購房的支付能力,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了極其有力的支持。市場(chǎng)占有率領(lǐng)先已形成全國(guó)性的品牌影響力土地儲(chǔ)備優(yōu)勢(shì)技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)(萬平米)2001年%的凈利潤(rùn)。公司1999～2001年的資產(chǎn)負(fù)債率為52%、47%%,、,、,保持穩(wěn)健水平,雖然存貨中土地儲(chǔ)備部分上升較快導(dǎo)致速動(dòng)比率有所下降,但以公司的良好資信和發(fā)展能力,基本不存在償債風(fēng)險(xiǎn)。最新 　　萬科轉(zhuǎn)債期限五年，每年付息，年利率1．5％，優(yōu)于市場(chǎng)上其它萬科轉(zhuǎn)債品種?；厥蹢l款的設(shè)置為債券持有人提供最低的本息收益保障,規(guī)避其在公司股票大幅下跌情況時(shí)轉(zhuǎn)股的收益風(fēng)險(xiǎn)。 　　本輪景氣周期中，在98年底全國(guó)停止住房的實(shí)物分配后，商品房市場(chǎng)逐漸成熟。 　　引領(lǐng)專業(yè)新理念 　　萬科在規(guī)劃設(shè)計(jì)善于引入國(guó)外先進(jìn)理念，并通過不斷地積累和創(chuàng)新，逐步轉(zhuǎn)化為萬科地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。首批簽約的戰(zhàn)略供應(yīng)商為包括廣州日立電梯有限公司、卜內(nèi)門太古漆油（中國(guó)）有限公司、美標(biāo)（中國(guó)）有限公司、賓士發(fā)電機(jī)（深圳）有限公司等各行業(yè)中的佼佼者。 　　過去三年財(cái)務(wù)指標(biāo)分析???? 　?。?）償債能力????? 　　公司1999～2001年的資產(chǎn)負(fù)債率為52％、47％％，、保持穩(wěn)健水平，雖然存貨中土地儲(chǔ)備部分上升較快導(dǎo)致速動(dòng)比率有所下降，但以公司的良好資信和發(fā)展能力，基本不存在償債風(fēng)險(xiǎn)。九、萬科轉(zhuǎn)債估值分析 　　萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)債15億元，面額為100元，其可轉(zhuǎn)債價(jià)值估值可用國(guó)際上通行的Black－Scholes模型來進(jìn)行，即可轉(zhuǎn)債的投資價(jià)值V等于其純債券價(jià)值VD加上可轉(zhuǎn)債的期權(quán)價(jià)值VO，即有：V=VD＋VO 　　純債券價(jià)值可將可轉(zhuǎn)債作為純債券的未來收益用一定的收益率R折現(xiàn)來計(jì)算。假設(shè)轉(zhuǎn)股比例為8，萬科的股價(jià)為15元（這一價(jià)位是萬科股票過去三年的價(jià)格上限，從萬科股價(jià)長(zhǎng)期呈現(xiàn)的上升趨勢(shì)，結(jié)合公司未來三年成長(zhǎng)性保守推測(cè)，未來幾年重新達(dá)到并超過這一價(jià)格的概率較高），則轉(zhuǎn)債的中樞價(jià)值應(yīng)為120元以上，此時(shí)股票持有人和轉(zhuǎn)債持有人的收益均為20％左右。 　　以截止2002年5月29日的最新收盤價(jià)、股本數(shù)、2001年度每股收益數(shù)據(jù)（如2002年有股本擴(kuò)張，則此數(shù)據(jù)攤?。┯?jì)算，可看出市場(chǎng)對(duì)下述公司的估值介于19～45倍市盈率、2～，平均市盈率32倍。 　　產(chǎn)品定位以中檔高品質(zhì)住宅為主導(dǎo) 　　萬科的產(chǎn)品策略是以城市新區(qū)大規(guī)模住宅開發(fā)為主，輔以城市舊區(qū)改造或中心區(qū)域中高檔精品住宅開發(fā)，前者將占據(jù)80％的業(yè)務(wù)比重，后者占20％。 　　管理優(yōu)勢(shì) 　　萬科在業(yè)內(nèi)以管理規(guī)范而著稱，在跨地域管理上，公司推行全國(guó)性思維和本土化運(yùn)作的有機(jī)結(jié)合，即各子公司在遵從總部制訂的標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范的基礎(chǔ)上，充分尊重當(dāng)?shù)匚拿}和客戶喜好，使各地項(xiàng)目既能體現(xiàn)公司產(chǎn)品的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，又完全適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，降低了跨地域風(fēng)險(xiǎn)；在資金管理上，公司設(shè)立統(tǒng)一的資金管理中心，統(tǒng)籌集團(tuán)銀行融資和資金管理；在人事管理上，公司長(zhǎng)期以來實(shí)行職業(yè)經(jīng)理＋計(jì)劃授權(quán)＋績(jī)效評(píng)估的人力資源體系，培養(yǎng)和儲(chǔ)備了一支成熟的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍；在信息管理上，通過扁平化實(shí)現(xiàn)信息的共享和快速傳遞，提高管理效率，全方位地保證了業(yè)務(wù)順利拓展。5億元，％；在深圳、上海、北京、沈陽、％；其中，在深圳、沈陽的市場(chǎng)份額均在當(dāng)?shù)靥幱陬I(lǐng)先地位，％、％；在上海、北京、％、％、％，不僅在地產(chǎn)上市公司中遙遙領(lǐng)先，在行業(yè)內(nèi)也處于龍頭地位。 　　本輪房地產(chǎn)景氣周期具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 　　房地產(chǎn)為周期性行業(yè)，與政策導(dǎo)向及宏觀經(jīng)濟(jì)的周期密切相關(guān)。 　?。?，每年付息一次，該利率既高于目前銀行的活期存款利率，在所有已發(fā)行的上市公司可轉(zhuǎn)債中，利率也是最高的，體現(xiàn)了債券自身的投資價(jià)值以及對(duì)投資者利益的最大保障。 　　未來3～5年內(nèi)，住宅產(chǎn)業(yè)可望保持年均15％的高增長(zhǎng)率，行業(yè)發(fā)展空間巨大。%,期末還本100元,當(dāng)前五年期的國(guó)債的到期3260067563097上述均價(jià)的設(shè)定各年度有一定差別,主要考慮因素是,2002年公司在武漢、南昌等地項(xiàng)目開始貢獻(xiàn)利潤(rùn),上述區(qū)域住宅價(jià)格偏低；2003年將有高檔住宅項(xiàng)目金域藍(lán)灣進(jìn)入結(jié)算,拉高整體均價(jià)；2004年新進(jìn)入城市結(jié)算面積逐年增加,價(jià)格略有回落。預(yù)計(jì)銷售面積7845從上表可以看出,萬科上市11年以來,除了在1995年因減少股權(quán)投資業(yè)務(wù)使凈利潤(rùn)微降以及1996年傳統(tǒng)的貿(mào)易業(yè)務(wù)縮減使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入下降外,其余年份均保持增長(zhǎng),在滬深一千多家上市公司極為少見。萬科在證券市場(chǎng)具有良好形象和業(yè)績(jī)表現(xiàn),獲得投資者的廣泛認(rèn)同,各項(xiàng)指標(biāo)均符合上市公司再融資相關(guān)條件的規(guī)定,直接融資渠道暢通。管理優(yōu)勢(shì)發(fā)展速度超越行業(yè)平均水平全國(guó)商品住宅銷售金額3825億元,分別比上年增長(zhǎng)29%和22%,較97年時(shí)凈增2417億元及7672萬平米。四年半法定最長(zhǎng)的轉(zhuǎn)股期為萬科轉(zhuǎn)債的獲利提供了充裕時(shí)間回售條款給投資者提供本息收益保障。%%同年活期存款利率發(fā)行后萬科轉(zhuǎn)債發(fā)行條款的設(shè)計(jì),充分考慮到未來債券持有人的利益,使其具有投資價(jià)值:%,每年付息一次,該利率既高于目前銀行的活期存款利率,在所有已發(fā)行的上市公司可轉(zhuǎn)債中,利率也是最高的,體現(xiàn)了債券自身的投資價(jià)值以及對(duì)投資者利益的最大保障。鞍鋼轉(zhuǎn)債回售條款的設(shè)置為債券持有人提供最低的本息收益保障,規(guī)避其在公司股票大幅下跌情況時(shí)轉(zhuǎn)股的收益風(fēng)險(xiǎn)。三、行業(yè)前景分析1998年政府提出將住宅產(chǎn)業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn),并出臺(tái)一系列相關(guān)的扶持政策,啟動(dòng)了住宅消費(fèi)的有效需求,使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入以住宅建設(shè)為主體的新一輪景氣周期,各項(xiàng)反映房地產(chǎn)業(yè)景氣度的主要指標(biāo)連續(xù)數(shù)年穩(wěn)步攀升。而中國(guó)加入WTO后,國(guó)外實(shí)力財(cái)團(tuán)的大舉進(jìn)入更將在客觀上加速這一進(jìn)程,同時(shí),也使萬科等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。2001年,萬科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額33。另一方面,適應(yīng)于普通消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)承受能力,＂居住郊區(qū)化＂模式逐漸在全國(guó)各地興起。萬科在各地開發(fā)的城市花園和萬科新城系列住宅產(chǎn)品歷年獲得多項(xiàng)榮譽(yù),近期在建和完工項(xiàng)目中,深圳四季花城榮獲臺(tái)灣中華建筑規(guī)劃類＂金石獎(jiǎng)＂、2001年最適宜深圳人居住的十大示范小區(qū)以及廣東省物業(yè)管理示范住宅區(qū)稱號(hào)；上海華爾茲項(xiàng)目在第二屆上海市優(yōu)秀住宅評(píng)選中獲得＂優(yōu)秀房型獎(jiǎng)＂、＂住宅小區(qū)優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)＂及＂住宅科技獎(jiǎng)＂；北京星園、青青家園分別獲得建設(shè)部頒發(fā)的新世紀(jì)人居經(jīng)典住宅小區(qū)＂建筑形態(tài)＂金質(zhì)獎(jiǎng)和＂人居經(jīng)典＂綜合大獎(jiǎng)；成都城市花園榮獲中國(guó)(成都)樓市2001年度總評(píng)榜＂十大群眾喜愛樓盤＂獎(jiǎng)。截止2002年4月30日,萬科儲(chǔ)備項(xiàng)目占地面積856萬平方米,可建筑面積706萬平米,在房地產(chǎn)上市公司中排名第一,主要分布于上海、天津、成都、武漢、深圳、北京等中心城市,足以支持公司未來3～5年的業(yè)務(wù)發(fā)展。2001年5月,萬科委托國(guó)際知名廣告公司對(duì)萬科現(xiàn)有品牌資源進(jìn)行整合,制定出全新的品牌戰(zhàn)略及全國(guó)性品牌管理體系,于2002年5月開始在全國(guó)展開新的品牌形象推廣。2002年1月,萬科成立建筑研究中心,致力于對(duì)建筑新材料、新技術(shù)進(jìn)行實(shí)用性研究,諸如太陽能路燈、納米涂料、滲水地磚等,上述研究成果在萬科住宅產(chǎn)品中的運(yùn)用突出了與同類產(chǎn)品的差異性,更體現(xiàn)出萬科的專業(yè)水準(zhǔn)及對(duì)客戶需求的深層次關(guān)注,增加了產(chǎn)品的附加值。(億元)2000年這種產(chǎn)品定位主要針對(duì)商品住宅的主流購買群體,即白領(lǐng)人士,其主要消費(fèi)特征為注重生活品質(zhì),購買能力穩(wěn)定,購買需求受房地產(chǎn)景氣周期的影響較小,使公司面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于高檔住宅的開發(fā)商。%證券名稱00002422經(jīng)過14年的努力，公司成功進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都等中心城市進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，并以超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理樹立了品牌形象，成為國(guó)內(nèi)最為知名和最具實(shí)力的住宅開發(fā)商之一，歷年累計(jì)竣工面積349萬平方米。 　　％，投資者每年都有固定的收益，對(duì)到期未轉(zhuǎn)股的可轉(zhuǎn)債,由公司償還本息，而中國(guó)銀行提供的全額擔(dān)保，進(jìn)一步確保了沒有本金損失的風(fēng)險(xiǎn),非常適合投資者保值增值的投資要求。據(jù)人民銀行總行的數(shù)據(jù)顯示，截止2001年底，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到5068億元人民幣，購房按揭比例維持在70％以上水平。目前，萬科正在進(jìn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化研究，《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》即將出臺(tái)。 　　年份??????新開工面積????竣工面積???結(jié)算銷售面積?????結(jié)算收入 　　　??????????（萬平米）?????（萬平米）??????（萬平米）??????（億元） 　　1999年???????????57???????????45??????????39??????????19．8 　　2000年???????????78???????????53??????????54??????????24．5 　　2001年??????????115?????????85．6??????????69??????????33．5 　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布于中心及主流城市 　　從2001年地產(chǎn)收入和利潤(rùn)的區(qū)域構(gòu)成看，主要來源于深圳、上海、北京、沈陽和成都，其中深圳貢獻(xiàn)39％的營(yíng)業(yè)收入和4