【正文】 的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。此比值越大，采光性能越好。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。當(dāng)樓梯踏步超過18步時，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。l 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。如被譽為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動樓舍裝點得古樸典雅。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特點：房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。二、房地產(chǎn)價格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。Ｃ樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。C協(xié)議價格房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計劃價格、指導(dǎo)價格、平均價格、成本價格、商品價格等。一、供求狀況供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價格會有高低差異。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價格越低。人口因素對房地產(chǎn)價格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個方面。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。地價與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。如在底價基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價。E征用價格征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：土地單位價格＝土地總價格247。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。C評估價格房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。一、 西式建筑風(fēng)格特點：羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀(jì)至十五世紀(jì)，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。1各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。l 樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標(biāo)高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。樓梯（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。但構(gòu)造復(fù)雜，造價較高，不宜大量采用。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。根據(jù)其構(gòu)造又分為：實體墻、空體墻和復(fù)合墻。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個條件：l 土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅實可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。獨立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨柱子時，常采用獨立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時，則采用杯形基礎(chǔ)形式。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實的性能。l 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。其不可再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。地產(chǎn)類型：l 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對照講解各類建筑風(fēng)格。第二節(jié)：一、各種主要建筑材料的作用及性能。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。四、 本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標(biāo)號：水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。l 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計單位通過計算確定。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。l 柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。l 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。（2）門l 門的作用和類型：作用：門是建筑物中不可缺少的部分。此門開啟時不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。l 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側(cè)。有正脊一條和垂脊4條。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。二、 中西合璧把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。由于每種權(quán)益均會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價結(jié)果也會不同。公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認(rèn)為是最高價而買方認(rèn)為是最低價，雙方均認(rèn)為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。A土地價格土地價格，簡稱地價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。從理論上講，抵押價格評估是一種預(yù)期價格的評估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險，所以抵押價格應(yīng)是扣除強制處置稅費后的價值，即抵押價格=預(yù)期價值處置稅費這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。具體地說，是指按照估價時點當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學(xué)的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。這些因素分別如下：位置各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。地址條件決定著土地的承載力。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價格的上漲。把降水量與地勢結(jié)合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。銷售風(fēng)險預(yù)期損益值第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。B租賃價格租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。Ｃ房地產(chǎn)價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。它是已經(jīng)完成了的事實。房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個：房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。第三節(jié) 房屋面積計算一、房屋面積的分類實用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。屋頂?shù)膰o(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。l 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。l 單跑樓梯：當(dāng)層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達(dá)樓上。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。彈簧門：是平開門的一種。l 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等l 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。 墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)?；A(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的