【正文】 的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。此比值越大，采光性能越好。按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫(kù)等。按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。當(dāng)樓梯踏步超過18步時(shí)，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺(tái)，起緩沖休息的作用。l 大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺(tái)梁和平臺(tái)板組成。l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。如被譽(yù)為“古民居博物館”的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟動(dòng)樓舍裝點(diǎn)得古樸典雅。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。外形線條簡(jiǎn)潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。第三章 房地產(chǎn)交易第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類：進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來的價(jià)格可能不完全相同。購(gòu)此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。Ｃ樓面地價(jià)樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價(jià)格。C協(xié)議價(jià)格房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、商品價(jià)格等。一、供求狀況供給和需求是形成價(jià)格的兩個(gè)最終因素。其中別墅的要求是接近大自然，環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。土地面積同等位置的兩塊土地，由于面積大小不等，價(jià)格會(huì)有高低差異。通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力一般情況下，風(fēng)力越大或時(shí)常出現(xiàn)風(fēng)災(zāi)的地方，房地產(chǎn)價(jià)格越低。人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，具體可分為人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模三個(gè)方面。噪聲小，安靜的地方，房地產(chǎn)價(jià)格通常較高。日照日照有自然狀態(tài)下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。地價(jià)與地質(zhì)條件成正相關(guān)；地質(zhì)條件好，地價(jià)就高；反之，地址條件差，地價(jià)則低。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為位置優(yōu)劣所左右。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下10類：供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國(guó)際因素、其他因素。如在底價(jià)基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價(jià)。E征用價(jià)格征用價(jià)格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為：土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格247。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。C評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切注意把握今日的價(jià)格為昨日的展開、明日的反映這一事實(shí)。主樓旁還建有水池、靜中有動(dòng)，生機(jī)盎然。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個(gè)建筑物充滿了活力。一、 西式建筑風(fēng)格特點(diǎn)：羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀(jì)至十五世紀(jì)，是歐洲基督教堂的主要建筑形式之一。中國(guó)的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。1各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺(tái)梁裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施工進(jìn)度。l 樓梯段：是聯(lián)系兩個(gè)不同標(biāo)高平臺(tái)的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。樓梯（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。但構(gòu)造復(fù)雜，造價(jià)較高，不宜大量采用。門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當(dāng)承重墻的間距不大時(shí)，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。根據(jù)其構(gòu)造又分為：實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個(gè)條件：l 土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。獨(dú)立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨(dú)柱子時(shí)，常采用獨(dú)立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時(shí)，則采用杯形基礎(chǔ)形式。（5）屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。（2）混凝土的性能：l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實(shí)的性能。l 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強(qiáng)。其中Ⅰ級(jí)鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級(jí)為低合金鋼鋼筋。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時(shí)間。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。其不可再生的性質(zhì)決定了消費(fèi)的不可替代性，其位置的固定不動(dòng)性決定了房產(chǎn)間的差別性。（2）二級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊(cè)登記在案的商品房數(shù)量。市場(chǎng)的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。地產(chǎn)類型：l 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對(duì)照講解各類建筑風(fēng)格。第二節(jié)：一、各種主要建筑材料的作用及性能。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。四、 本市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：（1）一級(jí)市場(chǎng)：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。（4）國(guó)家政策國(guó)家的政策對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費(fèi)和消費(fèi)性消費(fèi)都會(huì)有巨大的影響。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。水泥（1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種（2）水泥標(biāo)號(hào)：水泥標(biāo)號(hào)是表示水泥硬化后的抗壓能力。按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。l 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。一個(gè)建筑物選用哪一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的磚，應(yīng)由設(shè)計(jì)單位通過計(jì)算確定。樓板對(duì)墻身還起著水平支撐的作用。l 柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強(qiáng)度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。l 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴(kuò)成孔灌注樁三類。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。鋼筋混凝土樓板具有強(qiáng)度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點(diǎn)，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。（2）門l 門的作用和類型：作用：門是建筑物中不可缺少的部分。此門開啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫(kù)、車間大門及壁櫥門等。拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。l 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺(tái)，再分成兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對(duì)稱地列于中軸線兩側(cè)。有正脊一條和垂脊4條。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。二、 中西合璧把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。公平市價(jià)又可以說是賣方只按其要求的價(jià)格出售，買方只按其愿付的價(jià)格購(gòu)入，賣方認(rèn)為是最高價(jià)而買方認(rèn)為是最低價(jià)，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)己有益而自愿成交所形成的價(jià)格。A土地價(jià)格土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱地價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)格來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。從理論上講，抵押價(jià)格評(píng)估是一種預(yù)期價(jià)格的評(píng)估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價(jià)格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價(jià)值，即抵押價(jià)格=預(yù)期價(jià)值處置稅費(fèi)這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項(xiàng)仍然是有保障的，因?yàn)橘J款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。具體地說，是指按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤(rùn)。所以說，房地產(chǎn)估價(jià)必須借助科學(xué)的估價(jià)方法，但又不是簡(jiǎn)單地套用某些計(jì)算公式就能解決。這些因素分別如下：位置各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)位置都有所要求。地址條件決定著土地的承載力。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價(jià)格一般較低。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價(jià)格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強(qiáng)烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價(jià)格就低。特別是在城市，隨著外來人口或流動(dòng)人口的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。把降水量與地勢(shì)結(jié)合起來看，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響更明顯。一般來說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。B租賃價(jià)格租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房?jī)r(jià)。評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)：房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國(guó)的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。第三節(jié) 房屋面積計(jì)算一、房屋面積的分類實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。屋頂?shù)膰o(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。l 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺(tái)邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。l 單跑樓梯：當(dāng)層高較低時(shí)，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個(gè)方向直達(dá)樓上。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)氩Ａ?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為玻璃鑲板門。彈簧門：是平開門的一種。l 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。它的構(gòu)造有利于采光和通風(fēng)，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建筑物的高度。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等l 塊料地面：其面層不是一個(gè)整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。 墻體（1）墻體的分類：按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅(jiān)硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)?；A(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的