【正文】 么責任？答：因轉讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產的，轉讓人應當支付違約金。14何謂“預售面積”和“竣工面積”？它們有何區(qū)別？答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產建筑面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工后實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據(jù)。15什么是房屋的共有建筑面積？答：房屋共有建筑面積是指各產權業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。15按套內建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？答：房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為177。16房屋的公用建筑面積是如何分攤的？答：每戶(或單位)應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行計算；(2)如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進行分攤。17有哪些情形的房地產不予或暫緩登記？答：有下列情形之一的，登記機關可作出暫緩登記的決定：(一)產權糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建筑事項，未經處理或正在處理之中的；(三)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的；(四)發(fā)生《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產權利受到司法機關或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應暫緩登記的其它事由。18房地產登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1)住宅50年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；(3)工業(yè)、倉儲30年；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地20年；(5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地20年。房地產權檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產權檔案部。如房地產買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉移等等。20申請樓花按揭登記需提交什么資料？答：發(fā)展商提供該按揭項目的樓花備案資料，經登記機關審查后可辦理樓花按揭登記。21土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產能否辦理抵押登記？答：凡土地來源屬行政劃撥或減免地價的企業(yè)土地，在未向政府繳納地價或未繳足地價前，不能單獨以土地進行抵押登記；若土地上的建筑物已合法登記，可以同意單獨以房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托深圳市不動產拍賣行進行拍賣或變賣，不動產拍賣行負責扣發(fā)應補交的土地價款。20什么叫房地產抵押？答：房地產抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。拆遷賠償房的登記價，一般按新建房的建筑成本登記；補交差價的，差價計入登記價。19如何查證《房地產證》的真實性？答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產證》到市規(guī)劃與國土資源局產權檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產證》號、房地產坐落位置是否屬實；（2）注意識別《房地產證》上所蓋印章的真?zhèn)?。登記機關經審查認為符合登記條件，可逕為登記。它是加強房地產管理、保障房地產當事人合法權益的一項基本制度。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。“建筑面積”售房，實際上是以套內建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。目前深圳市的執(zhí)行規(guī)定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內建筑面積或外墻內側的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內建筑面積。公共開放空間不可出售或轉讓。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。6《房地產預售許可證》包含哪些內容？答：《房地產預售許可證》包括下列內容：（一）預售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產證》編號、棟數(shù)；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機關、有效期；（九）附注內容等。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？答：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。有哪些情況暫免繳納土地使用費？答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關、人民團體、部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農村直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。土地使用權只支付定金或保證金的，不予退還。　　報價以報價單為準。2對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產，如何進入市場？答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產，應補交市場地價。什么是土地使用權出讓？答：土地使用權出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。房地產綜合管理知識庫作者：日期：房地產知識庫土地及綜合類知識規(guī)劃與設計類知識房產開發(fā)與建設類知識房產測繪類知識產權登記類知識土地及綜合類知識土地用途包括哪些種類？答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)土地使用權出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。在該規(guī)定實施之日（即2001年7月6日）起一年內補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。4有哪些用地免繳或減收土地使用費？答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止，減半計征土地使用費。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。6當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。8發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？答：在新版《深圳市房地產賣買合同（預售）》中已約定，賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（）號《土地使用權出讓合同書》及號補充協(xié)議或者《房地產證》；（二）《房地產預售許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；（三）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。房產測繪類知識1商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？答：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積計價。本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。由于“分攤的共用建筑面積”的存在，使售房面積復雜化、專業(yè)化，非房產測繪專業(yè)技術人員無法弄清“分攤的共用建筑面積”的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。16什么是房屋的基底面積？答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。17房地產登記主要記載哪些內容？答：房地產登記的內容包括土地使用權及地上建筑物的所有權與他項權利的登記，包括對房地產權利人、房地產權利性質、房地產權利來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、登記、坐標、形狀等進行專門的記載。18采取欺騙手段騙取房地產登記的，應承擔什么責任？答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》的規(guī)定，利用欺騙手段獲得核準登記的，由登記機關撤消核準登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。自我市發(fā)放《房地產證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產證專用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產權登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地產權管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地產權管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產證專用章”。拆遷賠償房屬于商品房地產的，發(fā)紅皮《房地產證》，可以轉讓；不屬于商品房的，發(fā)綠皮《房地產證》，不能轉讓。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔保貸款購房的行為。凡行政、事業(yè)單位的房地產，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔保。非法人企業(yè)、組織的房地產抵押需提交其產權部門同意抵押的批準文件。20什么情況屬于三級市場轉移登記？答：凡房地產已辦理二級市場產權登記并領取產權證后又發(fā)生轉移的，稱為三級市場轉移登記。19查閱產權檔案有什么規(guī)定？答：可以查閱房地產權檔案的組織或個人為：（1）產權證書上記載的權利人；（2）依法行使有關權力的司法機關、行政機關工作人員；（3）受權利人委托代理房地產有關事務的律師及有關人員；（4）作為抵押權人的銀行、拍賣行授權的工作人員。18什么情況下登記機關可以決定撤銷全部或部分核準登記事項？答：有下列情形之一的，登記機關可以決定撤銷全部或部份核準登記事項：(一)當事人對房地產不擁有合法權利的；(二)當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲準登記的；(三)登記機關審查有疏忽，核準登記不當?shù)?。登記發(fā)證工作具體由該局房地產業(yè)管理處及屬下各分局房地產登記科負責，登記申請文件由各分局的產權辦文窗口按規(guī)定進行受理。16什么是房屋的公用建筑面積？答：房屋的公用建筑面積是指建筑物主體內、戶門以外可使用的面積，、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。兩者對分攤的公用建筑面積享有同等的權益。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。14商品房建筑面積如何計算？答：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。7在刊登房地產廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？答：房地產廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。6是否可以認購內部認購時期的房地產？答：根據(jù)《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》的規(guī)定，房地產預售須經主管機關批準并獲得《房地產預售許可證》后，才能預售。5什么是套內使用面積系數(shù)？答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數(shù)為套內使用面積與套內建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率（%）。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。4如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？答：土地權屬變更的，新的土地使用人應在辦理產權登記或變更登記之日起三十日內向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的，應自批準之日起三十日內向市國土局提出土地使用費變更登記申請。2在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權？答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）