【正文】 費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)及能源費(fèi)用； 3）公司所提倡的管理手段最大限度地以制度管理企業(yè)，追求法治，全力減低 人治因素。 良好的形象 我公司將派遣專職培訓(xùn)講師對(duì)大溪地別墅物業(yè)管理處全體人員進(jìn)行各方面培訓(xùn)，以保證服務(wù)與管理工作的順利開展。4．如客戶需要維修或更換電器設(shè)備，可事先電話通知中控室，由中控室與工程部協(xié)調(diào)后，由工程部提供此項(xiàng)服務(wù)。4．日常管理服務(wù)指標(biāo)名稱標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容治安案件發(fā)生率低于1%杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件環(huán)境衛(wèi)生滿意率100%住宅內(nèi)清潔美觀，垃圾日產(chǎn)日清，24小時(shí)保潔制消防設(shè)備完好率100%消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損，無埋壓、占用，對(duì)消防水系統(tǒng)定期檢測(cè)壓力房屋及配套設(shè)施完好率100%外觀政界、無破損、無改變使用功能設(shè)備完好率100%完好無損，正常使用，定期檢查，保持潔凈房屋零修、急修及時(shí)率99%，返修率≤2%接單20分鐘到場(chǎng)、急修不過夜，回訪有記錄門禁等智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率100%維修工程質(zhì)量合格率及回訪率100%分項(xiàng)檢查，返修率≤1%服務(wù)有效投訴率≤1%，處理率100%提高管理水平，加強(qiáng)服務(wù)機(jī)制，為業(yè)主排憂解難業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95%管理服務(wù)達(dá)到三滿意：業(yè)主、租戶滿意，主管單位滿意，社會(huì)各界滿意文化設(shè)施完好率95%確保娛樂設(shè)施使用功能完好無損，定期維護(hù)、保養(yǎng)外來人員滿意率95%5 設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 大溪地別墅項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)針對(duì)大溪地別墅項(xiàng)目消防報(bào)警、保安監(jiān)控等系統(tǒng)維護(hù)要求高等特點(diǎn)，我公司將選用豐富經(jīng)驗(yàn)的工程師與工程人員進(jìn)行專門的維護(hù)與操作，并保證工程人員在崗值班，以便隨時(shí)處理可能出現(xiàn)的故障；序 號(hào)內(nèi) 容月 份1安全教育、安全檢查12清理污水池123檢修供配電設(shè)備94檢查天線、衛(wèi)星電視系統(tǒng)55防汛檢查66檢查戶外照明每月、節(jié)日前7疏水器及所有節(jié)門的檢修逐月安排全年查完8檢查防雨及防水89檢查冷凝水系統(tǒng)810檢修鍋爐1011檢修發(fā)電機(jī)系統(tǒng)1212防火安全檢查1113防凍檢查126 保潔、綠化管理，佩帶名牌上崗、周工作計(jì)劃，并指定專人檢查計(jì)劃的落實(shí)情況，做到無裸露垃圾、無衛(wèi)生死角、無明顯積塵積垢、無蚊蟲孳生地、綠地等公共區(qū)域堅(jiān)持專人每日清掃，做到路面凈、路沿凈、樹坑墻角凈、垃圾箱凈、無積土、無積水、無雜物舒心愉悅的環(huán)境是保證良好視覺與感官效果的一大重要因素，可以起到綠化、美化生活，修身養(yǎng)心的作用注：后附清潔工作量化標(biāo)準(zhǔn)表7 保安、消防管理在物業(yè)管理工作中，治安消防管理是所有管理工作中的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。h. 做好公司內(nèi)部員工的摸底調(diào)查，注意了解新員工的來歷和思想動(dòng)態(tài)，防止發(fā)生犯罪。（5） 合理安排本部門職員之工作，監(jiān)督本部門日常工作。我公司鄭重承諾為貴公司免費(fèi)提供前期顧問服務(wù)。前期開辦費(fèi)物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)運(yùn)作整盤工作前，開發(fā)商應(yīng)預(yù)先支付一筆物業(yè)籌備費(fèi)用即物業(yè)前期開辦費(fèi)，用于物業(yè)公司購買辦公用具和為物業(yè)服務(wù)應(yīng)購置的其他大宗物品。保安部各崗位具體工作職責(zé)明細(xì)（一）保安部經(jīng)理職責(zé)（二）保安部主管職責(zé)（三）保安部領(lǐng)班職責(zé)（四）保安部監(jiān)控室工作人員工作職責(zé)（五）保安部警衛(wèi)職責(zé)8 財(cái)務(wù)管理工作模式、制度 物業(yè)管理財(cái)務(wù)運(yùn)作模式據(jù)財(cái)政部“財(cái)基字[1998]第7號(hào)文件”《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》規(guī)定, 并結(jié)合由國家發(fā)改委,建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的且于2004年1月1日起實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定, 以及會(huì)計(jì)法及相關(guān)法規(guī), 作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作模式. 相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)管理制度依照《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》的要求和國家相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度的要求,主要項(xiàng)目如下: (1) 建帳制度 總帳建帳原則: 依服務(wù)行業(yè)科目設(shè)定 明細(xì)帳建帳原則: 以大溪地別墅的具體 特點(diǎn),設(shè)置明細(xì)帳,如按業(yè)態(tài)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)不同分開商住收支帳, 底商收支 帳等 日記帳建帳原則: 控制現(xiàn)金銀行等資金情況, 控制日常庫存進(jìn)出情況等 備查帳建帳原則: 用于帳外輔助統(tǒng)計(jì)工作, 如應(yīng)收帳收繳率備查等(2) 費(fèi)用報(bào)銷制度 報(bào)銷權(quán)限授權(quán): 僅項(xiàng)目經(jīng)理有報(bào)銷授權(quán), 權(quán)限上限及項(xiàng)目據(jù)公司統(tǒng)一要求 及項(xiàng)目接管進(jìn)度而定 報(bào)銷附件說明:符合財(cái)務(wù)要求和內(nèi)部控制要求 報(bào)銷時(shí)間:每周規(guī)定固定日(3) 報(bào)表制度 按我國企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定, 應(yīng)按期編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 按管理處收支期間, 編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 其他為便于物業(yè)服務(wù)工作開展而提供的其他報(bào)表 公示制度, 按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定, 每半年公示一次收支情況(4) 采購制度 采購原則: 同前述采購原則 供應(yīng)商選定: 貨比三家的原則 采購申請(qǐng)流程(5) 庫存管理制度 入庫管理制度:審批齊全,單據(jù)齊全,實(shí)物數(shù)量單價(jià)合格,登記造冊(cè) 出庫管理制度:審批授權(quán),領(lǐng)用記錄,登記造冊(cè) 盤點(diǎn)制度: 定期盤點(diǎn), 帳實(shí)相符 庫房安全管理制度:防火防盜,分類保管,專人保管(6) 備用金制度 備用金限額及使用人授權(quán):收款員備用金200元找零,采購員備用金 備用金定期清查(7) 收費(fèi)制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)的建立:據(jù)國家相關(guān)規(guī)定及相關(guān)協(xié)議收費(fèi), 我司提供物業(yè) 服務(wù)合同約定以外的服務(wù), 服務(wù)費(fèi)報(bào)發(fā)展商審定 收費(fèi)帳單及每月掛計(jì)應(yīng)收業(yè)主帳目 收費(fèi)流程: 據(jù)業(yè)主公約約定日收費(fèi), 并據(jù)此準(zhǔn)備帳單 欠費(fèi)統(tǒng)計(jì): 每月實(shí)行欠費(fèi)統(tǒng)計(jì), 報(bào)客務(wù)部追繳(8) 合同管理制度 合同分類管理: 收費(fèi)合同, 付款合同, 保險(xiǎn)合同(9) 固定資產(chǎn)管理制度 申購制度: 年度預(yù)算,月采購計(jì)劃 保管制度: 部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制 定期清查制度:自查及定期財(cái)產(chǎn)總查(10) 成本控制制度 成本控制目標(biāo)及方法9客服部崗位職責(zé)（1） 依據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》之規(guī)定，確保業(yè)主之利益得到保 障。對(duì)火災(zāi)事故及時(shí)報(bào)警，迅速進(jìn)行人員疏散，組織撲救，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)查明原因，提出處理意見。以業(yè)主為中心，建立優(yōu)秀的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以誠信贏得業(yè)主的理解, 以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的滿意。對(duì)管家的服務(wù)管理采用制度化與人性化相結(jié)合的管理方法。 所選用人員應(yīng)具備的基本條件包括：216。b. 我公司將根據(jù)各管理項(xiàng)目的實(shí)際需要，向各項(xiàng)目提供技術(shù)支持和各種培訓(xùn)。②嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴(yán)禁吸煙。3）別墅的正式驗(yàn)收預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格則進(jìn)行正式的別墅驗(yàn)收。② 物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度包括公司向業(yè)主、租戶解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。我們會(huì)對(duì)收集整理圖紙、文件資料等資料，并結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來協(xié)助開發(fā)商完成施工驗(yàn)收工作。3 樣板間和售樓處管理 為使欲購買房屋的準(zhǔn)業(yè)主們除對(duì)房屋本身和其價(jià)值的喜好，還應(yīng)在事前感受到后期物業(yè)服務(wù)的存在價(jià)值，和所能享受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。我公司管理層的一致觀點(diǎn)是：如果員工對(duì)細(xì)小的問題加以關(guān)注，那么產(chǎn)生大問題的最終幾率就要小得多?！綝文物業(yè)】的管理人員大都來自星級(jí)酒店和高檔別墅，對(duì)高檔物業(yè)和客戶服務(wù)的管理有著深刻的認(rèn)識(shí)和了解，積累了豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，加之自身較高的文化素質(zhì)與職業(yè)素養(yǎng)，對(duì)我公司的發(fā)展壯大起到了至關(guān)重要的作用。D文物業(yè)與我們的客戶一同成長(zhǎng)、發(fā)展為世界領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)公司。在北京，香江集團(tuán)先后開發(fā)了北京著名的國際友誼花園、地標(biāo)性北京科技會(huì)展中心、CBD地區(qū)超大規(guī)模的高檔社區(qū)北京財(cái)富中心、南新倉和溫泉山別墅花園等項(xiàng)目?！?關(guān)注細(xì)微：物業(yè)項(xiàng)目管理的優(yōu)劣、水平高低往往體現(xiàn)在許多細(xì)微之處。 2 商業(yè)配套建議大溪地別墅項(xiàng)目開發(fā)單位引進(jìn)先進(jìn)開發(fā)理念，把富有時(shí)代特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、景觀設(shè)計(jì)引入項(xiàng)目開發(fā)之中非常有必要。我公司相關(guān)管理人員在前期介入后會(huì)全面了解熟悉大溪地別墅的各個(gè)專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、布置情況，設(shè)備供應(yīng)廠家情況和設(shè)備技術(shù)性能參數(shù)，管線走向、材料替代、次寸變動(dòng)等方面，為日后物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)投入使用后的運(yùn)行維護(hù)及維修打下良好的基礎(chǔ)。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的宗旨、紀(jì)律、經(jīng)營(yíng)方針、工作程序、崗位職責(zé)等。③對(duì)驗(yàn)收中的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試轉(zhuǎn)驗(yàn)收。②配合施工隊(duì)的用水、用電，要求季工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序。⑤把《收樓通知書》、《業(yè)主登記表》、《承諾書》及業(yè)主售房合同以及有效身份證明一同存入業(yè)主檔案保存。我公司管理層的一致觀點(diǎn)是：如果員工對(duì)細(xì)小的問題加以關(guān)注，那么產(chǎn)生大問題的最終幾率就要小得多。不同與普通管家的是，我們的“E管家”會(huì)充分利用當(dāng)今E時(shí)代的高科技設(shè)備、設(shè)施，充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)來為業(yè)主進(jìn)行服務(wù)。服務(wù)意識(shí)目的：求精務(wù)實(shí)，為業(yè)戶提供至善至美的服務(wù)。c. 配合工程部定期檢查各種消防設(shè)施，定期對(duì)消防器材進(jìn)行維護(hù)、更換，確保防火措施與滅火器材有效適用。協(xié)助培訓(xùn)部門對(duì)全公司員工進(jìn)行安全知識(shí)的培訓(xùn)，以及敵情、社情的教育。物業(yè)總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常營(yíng)運(yùn)工作，負(fù)責(zé)對(duì)運(yùn)作平臺(tái)的支持，將提供具的工程、保潔及保安服務(wù)，確保項(xiàng)目的平穩(wěn)運(yùn)行。后期運(yùn)作階段：自物業(yè)交付使用日起為期二年，我司采用全面委托管理形式，即管理權(quán)在我司，由我司就項(xiàng)目成立物業(yè)管理處，招