【正文】 程中，結(jié)合土地合并增值估價(jià)理論和整體拆遷土地價(jià)值評(píng)估地理論的演變分析，建立合理的土地補(bǔ)償機(jī)制，使拆遷方與被拆遷方之間的利益趨向合理分配，減少矛盾，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。正在“撤村建居”。在第三階段后，土地價(jià)值C要通過土地價(jià)值評(píng)估才能確定出來，因而土地價(jià)值評(píng)估方法的選取至關(guān)重要，選擇合理適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法評(píng)估出開發(fā)建設(shè)完成后的土地價(jià)值C在在評(píng)估時(shí)點(diǎn)下市場(chǎng)的價(jià)格，為城中村改造賠償提供依據(jù)[3,4]。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例。 成本法的含義與基木原理 所謂成本法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法，這種方法又稱原價(jià)法，重置成本法等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。該階段土地的特點(diǎn)包括：土地性質(zhì)為國(guó)有土地所有，土地的利用狀況一般為開發(fā)商在規(guī)劃用途、容積率等條件下一定年限的土地使用權(quán)。城中村的長(zhǎng)期存在，已經(jīng)成為我國(guó)很多城市發(fā)展面臨的一個(gè)難題。關(guān)鍵詞：土地價(jià)值演變 市場(chǎng)比較法 剩余法 收益還原法12 / 13目 錄1 緒論 12 土地價(jià)值演變 13 土地價(jià)值評(píng)估的基本方法 3 土地價(jià)值評(píng)估的收益還原法 3 收益還原法的基本思路 3 收益還原法的具體計(jì)算公式 3 土地純收益的求取 4 還原利率的求取 4 土地價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 5 市場(chǎng)比較法的概念及基本原理 5 市場(chǎng)比較法的運(yùn)行操作 5 土地價(jià)值評(píng)估的成本法 7 成本法的含義與基木原理 7 成本法的作用 8 成本法的估價(jià)步驟 8 土地價(jià)值評(píng)估的剩余法 8 剩余法的基本概念 8 剩余法的計(jì)算公式 8 剩余法估算步驟 84 實(shí)例研究 9 總述 9 土地價(jià)值評(píng)估的目的 9 價(jià)格定義與估價(jià)期日 9 地價(jià)影響因素分析 9 一般因素 9 區(qū)域因素 10 個(gè)別因素 11 估價(jià)的原則方法和依據(jù) 11 估價(jià)的原則 11 估價(jià)的方法和依據(jù) 11 估價(jià)過程—— 市場(chǎng)比較法 12 估計(jì)過程—剩余法 14 15 16 估計(jì)過程—收益還原法 18 運(yùn)用收益還原法求取房地產(chǎn)價(jià)格 18 195 結(jié)束語 19參考文獻(xiàn) 20致謝 211 緒 論隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，越來越多的外來人口進(jìn)入城市，市場(chǎng)化發(fā)展的進(jìn)程也日益加快。 土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國(guó)家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。3 土地價(jià)值評(píng)估的基本方法 土地價(jià)值評(píng)估的收益還原法 收益還原法，是土地估價(jià)的最主要方法之一 ，又稱收益資本化法， 即求取土地在將來所能產(chǎn)生的期待純收益折算現(xiàn)價(jià)的總和， 是以還原利率將純收益還原， 求得對(duì)象試算價(jià)格的一種方法。 (3） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。 成本法所應(yīng)用的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，這種方法基于一個(gè)假設(shè)，成本費(fèi)用與價(jià)值是相等的，這個(gè)假設(shè)從理論上具有商榷的余地 ，價(jià)值是由供給和需求兩種市場(chǎng)勢(shì)力相互作用而決定的 ，成木一般只是影響供求的諸多因素中的一個(gè)， 并且僅在這個(gè)方面影響價(jià)值， 由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用， 并非僅僅是它