【正文】 適用特別規(guī)定；新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定。 8 法律之間、行政法規(guī)之間新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定的沖突的解決：立法法第85條規(guī)定：“法律之間對同一事項的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由全國人民代表大會常務委員會裁決。 一般認為備案就是存檔備查。 應用解釋，就是執(zhí)法機關(包括審判機關、檢察機關和行政機關)在應用法律過程中，對法律有關規(guī)定的含義所作的說明和闡述。法律有以下情況之一的，由全國人民代表大會常務委員會解釋：(1)法律的規(guī)定需要進一步明確具體含義的；(2)法律制定后出現新的情況，需要明確適用法律依據的。如果廣告上的宣傳內容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。④簽訂正式購房的日期。②為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條　　　？面積誤差比＝產權登記面積－合同約定面積合同約定面積 100％參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》？合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。（6）具有購房合同或協(xié)議。經濟適用房不需要評估。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。？（1）有當地城鎮(zhèn)戶口(含符合當地安置條件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應對象。辦理房屋轉讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。對于承租人增添的附屬設備，雙方也可以約定由誰來負責維修。參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。承租人提前退租，應當在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》第一條第一款。，出租人有權起訴嗎？對于出租人租住公房然后轉租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權人）的同意，那么出租人就有權起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。？兩者的管理體制不同。，原租房合同有效嗎？有效。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。如果和中介機構合作，就一定要簽訂合同。業(yè)務主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機構后，由代理機構負責尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關備案手續(xù)，通過銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務中脫身。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的裙帶關系。(3)選擇經營意識強的物業(yè)管理公司。欠費業(yè)主也是業(yè)主，有資格參加選舉。如果受委托的專業(yè)性公司的服務達不到原物業(yè)管理合同規(guī)定的標準和要求，則物業(yè)管理公司應當對業(yè)主承擔違約責任。實踐中，對于沒有取得房產證的房屋，物業(yè)管理費通常按房屋的實測建筑面積收?。含F房通常按購房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費，如果合同約定面積與房屋面積實測報告不符，以實測報告為準；期房通常按照房屋建成交付時，開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準，購房人依據該報告提供的面積繳納物業(yè)管理費。并且由于通常情況下，開發(fā)商都會要求抵銷一年以上的物業(yè)管理費，而收取一年以上的物業(yè)管理費是不合法的。根據權利義務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。不管是上述哪種情況，物業(yè)管理公司都對樓頂及外墻面不享有所有權，沒有權利擅自允許他人進行利用。131 樓頂廣告牌的設置權歸誰所有？樓頂廣告牌的設置權歸誰主要應看樓頂的所有權歸誰所有。除因政府調整價格外，開發(fā)商和物業(yè)管理公司都不得單方提價。121 開發(fā)商可以在售樓合同中對物業(yè)管理費進行規(guī)定嗎？房屋預售前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司就物業(yè)的相關情況進行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理費在內的有關物業(yè)管理的具體條款規(guī)定在售樓合同中。非業(yè)主的物業(yè)使用人只對物業(yè)享有占有、使用或者一定條件的收益權，而沒有處分的權利。113 物業(yè)管理公司能進行“轉委托”嗎？如何進行“轉委托”？物業(yè)管理公司不能將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)或任何其他企業(yè)。 109 欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎？有資格。業(yè)主大會決議生效采取少數服從多數的原則，只要大會是在持1/2以上投票權的業(yè)主參加，一般決定經與會業(yè)主所持投票權的1/2以上通過；特別決議經物業(yè)小區(qū)內全體業(yè)主所持投票權的2/3以上通過的情況下，作出的決定對全體業(yè)主均具有約束力。因為，開發(fā)商有權選擇物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購房時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經約定有前期物業(yè)管理的事項。向誰收取國家沒有規(guī)定。此外，中介機構的房地產經紀人還必須有《房地產經紀人資格證》。？對于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權還是屬于出租人的，他有權按照自己的需要處置自己的房屋。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。？以按揭方式付款就相當于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產權，因此不能未經銀行同意出售、出租或抵押該房屋。申請廉租住房的家庭，應當由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格，提出書面申請，然后經所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。？轉租期限一般不能超過原租賃期。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。倘若需要改變的話，也應當事先征得出租人的書面同意?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。所以，承租人一定要仔細檢查房產證，了解房屋的產權狀況，如果看到房產證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權人的書面同意后才可以租房。（6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。如果購買的是期房，購房者應該在房屋交付使用之日起90日內辦理房產證。、滅失誰來賠？在房子交付使用以前，毀損和滅失的風險由開發(fā)商承擔。即將單位原用于建房、購房的資金轉化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。？不能抵押的財產：土地所有權；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。在接到通知的15日內，購房者可以作出退房的書面答復。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系?！保?）在時間上，全國人大常委會的法律解釋的效力同法律的效力相同。 2．立法法關于法律解釋的規(guī)定 法律解釋分為正式解釋和非正式解釋。 根據立法法，改變或者撤銷法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的權限是：（1）全國人民代表大會有權改變或者撤銷它的常務委員會制定的不適當的法律，有權撤銷全國人民代表大會常務委員會批準的違背憲法和本法第六十六條第二款規(guī)定的自治條例和單行條例；（2）全國人民代表大會常務委員會有權撤銷同憲法和法律相抵觸的行政法規(guī)，有權撤銷同憲法、法律和行政法規(guī)相抵觸的地方性法規(guī)，有權撤銷省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會常務委員會批準的違背憲法和本法第六十六條第二款規(guī)定的自治條例和單行條例；（3）國務院有權改變或者撤銷不適當的部門規(guī)章和地方政府規(guī)章；（4）省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會有權改變或者撤銷它的常務委員會制定的和批準的不適當的地方性法規(guī)；（5）地方人民代表大會常務委員會有權撤銷本級人民政府制定的不適當的規(guī)章；（6）省、自治區(qū)的人民政府有權改變或者撤銷下一級人民政府制定的不適當的規(guī)章；（7）授權機關有權撤銷被授權機關制定的超越授權范圍或者違背授權目的的法規(guī)，必要時可以撤銷授權。這些規(guī)范性法律文件難免發(fā)生抵觸，出現下位法違反上位法或者其他違法、違憲的情形。對于法不溯及既往這項原則來說，如果法律的規(guī)定是減輕行為人的責任或增加公民的權利，也可以具有溯及力。 部門規(guī)章應當經部務會議或者委員會會議決定。 規(guī)章通常稱行政規(guī)章，是國家行政機關依照行政職權所制定、發(fā)布的針對某一類事件或某一類人的一般性規(guī)定，是抽象行政行為的一種。 自治法規(guī)是民族區(qū)域自治地方，即自治區(qū)、自治州、自治縣人大制定的與民族區(qū)域自治有關的規(guī)范性法律文件，包括自治條例和單行條例。在國家制定的法律或者行政法規(guī)生效后，地方性法規(guī)同法律或者行政法規(guī)相抵觸的規(guī)定無效，制定機關應當及時予以修改或者廢止。 立法法規(guī)定，國務院各部、委員會、中國人民銀行、審計署和具有行政管理職能的直屬機構可以制定規(guī)章。 2 法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。 行政法規(guī)之間對同一事項的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務院裁決。行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章應當在公布后一定期間內，由其制定或批準機關報送上級立法機關或者行政機關存檔，以備審查。這里法律解釋,是指正式解釋中的立法解釋?！?如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內容將對房屋價格以及購房人是否買房產生重大影響，即使這些內容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現。⑤在一方不履行的處理問題。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。（7）貸款人規(guī)定的其他條件。？組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關信息。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務機關繳納的。（2）無房或現住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。參考法條：建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。如果是因為出租人不及時修復房屋，沒有盡到檢查和維修的義務，從而導致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財產帶來損失的，出租人就應當承擔賠償責任。？ 如果出租人要賣掉房子，應當首先通知承租人。合理期限是多長，法律上沒有規(guī)定，要根據具體情況和合同的約定來定，通常是一個月。北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費了。用于生產經營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關的租賃政策。抵押行為不影響原合同的效力。，出租人可以隨時收回房屋嗎？如果雙方沒有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時解除租賃合同，但出租人也應提前通知承租人。在簽訂合同的時候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產經紀人的資格證書。？如果承租人沒有繳付租金，銀行也會從代理機構在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無需承擔承租人不交租金的風險。99 怎樣成為業(yè)主？業(yè)主為房屋的所有權人，即房屋權屬證書上記載的權利人。105 居委會能選聘物業(yè)管理公司嗎？盡管在實際生活中存在著由居委會為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現象，但實際上，居委會是無權為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。具不具有選舉資格與能不能當選委員，是兩個問題。委托所得收益，應當用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。118承租人是否應交物業(yè)管理費？什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費？承租人的義務僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務，沒有支付物業(yè)管理費的義務。業(yè)主有權拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務轉移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應要求開發(fā)商支付。根據合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務，則供水供電人當然享有停水停電的權利。132 樓頂廣告牌的設置收益權歸誰所有？如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。因此，買了車位的業(yè)主仍要繳納車位管理費。物業(yè)管理費的收取標準，應以物業(yè)管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。因此，如果開發(fā)商在合同中沒有明示在交房時要另行收取水、電、氣等入戶費，業(yè)主可以拒