【正文】 時(shí)間內(nèi)，其推出的六棟住宅樓已經(jīng)銷售了50多套，銷售率達(dá)到70%左右，在這么短時(shí)間取得這樣的銷售業(yè)績應(yīng)該是比較可觀的。停車位小區(qū)停車場采用全地下停車場，共有停車位近500個(gè)。世紀(jì)新城的戶型定位主要從差異性出發(fā)，以區(qū)別與目前大多數(shù)樓盤的主力戶型，在結(jié)構(gòu)上同樣以兩房為主力戶型，區(qū)別于目前最多的三房戶型，同時(shí)在面積上普遍增大了單位戶型的面積，其單位總戶型的套內(nèi)平均面積為116平方米。（2）小區(qū)游泳池采用美國戴斯樂自動(dòng)循環(huán)設(shè)備，成本較高，但發(fā)展商從長遠(yuǎn)的效益考慮，認(rèn)為還是值得的。最高價(jià)：約3200元/平方米。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目概況楓丹麗苑立面圖位置：楓丹麗苑位于中山南路和上海路交界的東北側(cè)，與桂林火車站僅一路之隔。（5）入戶門和客廳無玄關(guān)和隔斷，從室外可直接望到客廳內(nèi)的全貌，私密性較差。②遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、電子消費(fèi)一卡通。共有住宅單位近1000戶。小區(qū)綠化，架空層綠化，空中花園綠化和屋頂綠化構(gòu)成了鑫窿置業(yè)廣場的四重綠化體系。從買家的區(qū)域構(gòu)成來看，大部分都是象山區(qū)的原住民，雁山區(qū)也有部分居民到此購房，另外還有部分外地居民購房，在桂林安家置業(yè)。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目基本情況世紀(jì)花園立面圖位置世紀(jì)花園位于象山區(qū)北面，南臨東安路，西臨西環(huán)路，桃花江蜿蜒從小區(qū)北部流過。另外，小區(qū)內(nèi)還根據(jù)地塊不同位置粉筆設(shè)置了多處半島狀的中心草坪，周圍配以各種小品和花架及雕花欄桿，總體來看，世紀(jì)花園環(huán)境設(shè)計(jì)比較簡潔，無明顯特色。五、小區(qū)配套內(nèi)配套（1）世紀(jì)購物中心和世紀(jì)大道兩側(cè)的商業(yè)步行街為未來小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活提供了不少的便利。廣告主題“桂林首席園林式花園住宅小區(qū)”，這個(gè)廣告主題的概念太過于模糊，引不起桂林居民的聯(lián)想，并且發(fā)展商并沒有通過一定的渠道把這個(gè)概念解釋和傳達(dá)給目標(biāo)客戶群，造成了很多人對(duì)此概念反映冷淡，效果當(dāng)然不好。（4）建筑物單體之間的棟距超過30米。（3）娛樂健身和休閑：項(xiàng)目以北不遠(yuǎn)就是七星公園和穿山公園。捌 新豪庭4p營銷組合分析新豪庭花園的發(fā)展商桂林弛桂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是桂林市一家新興的房地產(chǎn)公司，新豪庭作為弛桂公司開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)弛桂公司未來的發(fā)展十分關(guān)鍵，可以說關(guān)系到弛桂公司的生存問題。在細(xì)部處理上，窗全部采用通透的觀景凸窗和懸挑輕盈的弧形陽臺(tái)，配以輕巧的金屬欄桿，形成獨(dú)具個(gè)性的現(xiàn)代建筑語言。新豪庭采用多種智能化管理系統(tǒng)；分別為消防系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、車輛出入和停車管理系統(tǒng)、通訊和接入系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)。這與新豪庭聘請(qǐng)的專業(yè)的代理銷售公司的機(jī)制是分不開的。其售樓處的內(nèi)裝修的地面采用高級(jí)地磚，入口采用全玻璃門，墻面為白色乳膠漆，總體效果顯得格調(diào)高雅，溫馨大方。新豪庭的首層和二層為商業(yè)用房，準(zhǔn)備引進(jìn)一中型超市，以滿足周邊居民和小區(qū)業(yè)主的日常生活所需。新豪庭的停車場共有40個(gè)左右的停車位，平均三戶一個(gè)車位。 二、銷售狀況恒祥花園的銷售還沒有拿到預(yù)售許可證，仍處于內(nèi)部認(rèn)購階段。門窗：采用優(yōu)質(zhì)白色塑鋼窗配淺藍(lán)色浮法玻璃，窗戶為外挑凸窗。區(qū)內(nèi)人車分流，采取歐式庭院組團(tuán)綠化，%，努力營造一個(gè)文化氛圍濃郁的花園住宅小區(qū)。實(shí)際上，純屬換湯不換藥。（2）、雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，生活陽臺(tái)預(yù)留洗衣池及上下水管，避免了洗衣對(duì)客廳的干擾。小區(qū)擺位上南北朝向?yàn)橹鳎谛^(qū)主入口規(guī)劃了一條世紀(jì)大道為中軸線，路寬約25米，將小區(qū)分為東西二區(qū)。陸 世紀(jì)花園4P營銷組合分析世紀(jì)花園是桂林市第一個(gè)標(biāo)榜自己為首席立體園林式生態(tài)花園小區(qū)的住宅項(xiàng)目，由桂林市先達(dá)房地產(chǎn)實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，配套齊全，有游泳池、網(wǎng)球場、老年活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心等及占地近20畝的中心綠地花園，這是一個(gè)桂林采用“歐陸風(fēng)格”較多的住宅小區(qū)。八、物業(yè)管理目前由于鑫隆置業(yè)廣場的工程進(jìn)度為負(fù)一層，主體工程預(yù)計(jì)在明年竣工，入伙為明年年底，因此，現(xiàn)在尚未選定物業(yè)管理公司。裙樓之上為平臺(tái)架空，形成了一個(gè)面積較大的架空平臺(tái)花園，鑫窿置業(yè)廣場的交通組織采用完全的人車分流，小區(qū)停車場全部位于地下，車庫入口和小區(qū)人口完全分開，機(jī)動(dòng)車輛完全不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，避免了對(duì)小區(qū)業(yè)主的干擾。四、廣告定位廣告主題：“在楓丹麗苑的窗前，俯瞰桂林的未來” “在另一種高度品位生活” “往年選地段，今年看景觀”廣告評(píng)價(jià)目前楓丹麗苑的廣告訴求重心有點(diǎn)偏離主題，并且側(cè)重點(diǎn)略顯不足，未能把楓丹麗苑頂級(jí)豪宅的形象傳達(dá)出去。電梯：每單元均改兩部進(jìn)口三菱電梯。缺點(diǎn)（1）實(shí)用率不足80%，不經(jīng)濟(jì)。因此，才有了楓丹麗苑聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位時(shí)的舍近求遠(yuǎn)，請(qǐng)來了在深圳具有很高知名度的深圳設(shè)計(jì)總院，請(qǐng)來了深圳意境景觀設(shè)計(jì)有限公司，才有了香港知名物業(yè)管理公司戴德梁行物業(yè)管理公司的參與，才有了深圳戴德梁行物業(yè)管理公司的全程策劃和雅濤銷售代理公司的銷售推廣。十、物業(yè)管理由發(fā)展商組建的七星物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。門窗：采用優(yōu)質(zhì)白色塑鋼窗配淺綠色浮法玻璃，窗戶為外挑凸窗。園區(qū)道路園區(qū)道路選用瀝青路面與鋪塊路面相結(jié)合，其它道路結(jié)合園區(qū)景觀場所的不同，采用不同的路面材料或石材或彩色砌塊和陶磚鋪地，注重地面的裝飾效果。產(chǎn)品定位一、項(xiàng)目基本概況世紀(jì)新城立面圖位置世紀(jì)新城項(xiàng)目位于桂林市七星區(qū)城西地帶，東臨穿山路，南臨毅峰路，與桂林市最大森林公園——七星公園相鄰，和七星區(qū)政府所在地僅僅相距不到百米。另外，銷售人員的素質(zhì)一般，對(duì)樓盤的優(yōu)勢介紹不是很詳盡。五、裝修情況交樓標(biāo)準(zhǔn)：清水房外墻：主體部分淺色涂料、基座仿石材料窗：配綠玻、塑鋼門窗陽臺(tái)：雕花陽臺(tái)六、智能化程度紅外線管理防盜預(yù)警系統(tǒng)。 架空層新洲花園部分樓棟實(shí)行首層架空，架空層內(nèi)部分做停車場，部分做綠化及安排一部分娛樂設(shè)施。在廣告形式的選擇上，澳洲花園可以說是軟硬兼施，現(xiàn)有宣傳樓盤信息的大量圖片廣告，更多方位，分時(shí)段的文字抄作，在宣傳樓盤的同時(shí)，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的認(rèn)知度和對(duì)其開發(fā)樓盤的認(rèn)可度，從而逐步建立公司品牌，并最終達(dá)到二者互相促進(jìn)的作用。虛山橋西邊部分企業(yè)員工（如酒廠、工廠）、本地居民；價(jià)格定位一、價(jià)格情況目前澳洲花園尚未公開發(fā)售，售價(jià)暫時(shí)也沒有最終確定，不過，根據(jù)澳洲花園一期、二期的銷售價(jià)格和目前三期的實(shí)際情況，經(jīng)過了解，我們認(rèn)為澳洲花園的均價(jià)應(yīng)該不會(huì)超過2300元/平方米。戶型全部設(shè)計(jì)為躍式。針對(duì)當(dāng)時(shí)的桂林市場缺少大戶型的市場現(xiàn)狀，澳洲花園一期推出以大戶型為主流的產(chǎn)品，快速獲取了一定的市場份額。發(fā)展商及合作伙伴由桂林彰泰實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，建筑設(shè)計(jì)單位為上海中房建筑設(shè)計(jì)院和澳大利亞貝爾曼建筑設(shè)計(jì)所，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)單位為東莞園林設(shè)計(jì)院，監(jiān)理單位為華泰監(jiān)理有限公司。即有效避免了平面住宅客廳餐廳的活動(dòng)空間，與要求安靜衛(wèi)生的臥室區(qū)的交叉干擾，又不似復(fù)式住宅兩大功能區(qū)分開。銷售方式發(fā)展商建立了一只自己的銷售隊(duì)伍負(fù)責(zé)公司開發(fā)樓盤的銷售，銷售人員無論是服務(wù)態(tài)度還是專業(yè)素質(zhì)都是比較好。該項(xiàng)目由于位于城市老城區(qū)，周邊居民購買力較強(qiáng)，并且周邊相競爭性項(xiàng)目較少，容易集中營銷優(yōu)勢，能夠最大限度的吸引客戶，另外，整個(gè)小區(qū)既位于次中心區(qū)，又距離城市主干道有一定距離，環(huán)境幽靜，居家氛圍較好。雙層綠化概念，中心庭院綠化和架空層綠化相結(jié)合。市場定位從新洲花園的目標(biāo)客戶的區(qū)域分布來看，象山區(qū)居民占了其買家的80%以上，其他區(qū)域在此購房的比例較小，目標(biāo)客戶大部分都屬于象山區(qū)的老居民，這部分人對(duì)本片區(qū)較為熟悉，同時(shí)由于長期在此居住，對(duì)片區(qū)認(rèn)同度較高。新洲花園的亮點(diǎn)在于新洲花園周邊同類型的競爭性項(xiàng)目比較少，目標(biāo)客戶比較集中，周邊居民出于對(duì)本片區(qū)長期居住而形成的，對(duì)本片區(qū)較為認(rèn)可，并且由于發(fā)展商采用保守的價(jià)格定位，價(jià)格不高。二、規(guī)劃和風(fēng)格規(guī)劃布局世紀(jì)新城為小高層帶電梯住宅，在布局上，突破傳統(tǒng)小區(qū)行列式布局手法，采取歐式庭院組團(tuán)綠化，使綠化率高達(dá)60%，并采用圍合式花園建筑，締造生動(dòng)活潑的景觀空間，使每一住戶都享受到中心庭院的景觀，營造一個(gè)都市綠野和文化氛圍濃郁的花園住宅小區(qū)。具體戶型比例和面積如下表：戶型面積統(tǒng)計(jì)口徑是按照套內(nèi)面積來計(jì)算戶型分布機(jī)構(gòu)戶均面積分布（㎡）平均（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比例（%）戶均總面積分布（㎡）所占比例（%）二房二廳二衛(wèi)平面116三房二廳二衛(wèi)平面、13536四房二廳二衛(wèi)平面、14836四房三廳二衛(wèi)復(fù)式190190122280六房三廳三衛(wèi)復(fù)式2502503750八房三廳三衛(wèi)復(fù)式2872873861總計(jì)116206世紀(jì)新城主力戶型圖戶型特點(diǎn)（1）戶型設(shè)計(jì)多元性，即多戶型、多空間形式。（3）桂加發(fā)展商在對(duì)成本控制這塊注重的同時(shí)，并未放棄做檔次所必須投入的成本，讓真金真銀真正起到“畫龍點(diǎn)睛”的作用。樓層差價(jià)約50元，朝向差價(jià)120元左右。發(fā)展商及合作伙伴：楓丹麗苑由桂林市臺(tái)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為深圳設(shè)計(jì)總院第三設(shè)計(jì)院，并由廣西建工集團(tuán)四公司第一分公司承建，工程建立單位為鐵一院工程建設(shè)建立公司，由深圳意境景觀藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)。（6）四房兩廳中的一個(gè)戶型只有一個(gè)衛(wèi)生間，使用十分不便。③信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)、局域網(wǎng)等數(shù)據(jù)通絡(luò)九、物業(yè)管理管理公司楓丹麗苑由來自深圳的戴梁行物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，按建筑面積收取。目前正在開發(fā)的為臨寵信路的三棟高層，總建筑面積大約為45000平方米，其中住宅面積39000平方米左右，商業(yè)面積近5000平方米，共有住宅單位336個(gè)。在高層項(xiàng)目的架空平臺(tái)花園中，大量運(yùn)用喜陰的植物，營造出一片生機(jī)盎然的世界。價(jià)格定位一、價(jià)格情況鑫隆置業(yè)廣場住宅部分的起價(jià)為1980元/平方米左右，均價(jià)2200元/平方米，最高賣到2470元/平方米，朝向差價(jià)為50元。發(fā)展商及合作伙伴世紀(jì)花園由桂林先達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位為桂林市設(shè)計(jì)院，建筑設(shè)計(jì)由香港Elites Design Consultant和桂林市工業(yè)設(shè)計(jì)院聯(lián)合設(shè)計(jì)。綠化系統(tǒng)小區(qū)的綠化系統(tǒng)由院落中的綠地（點(diǎn)）、沿住宅區(qū)綠化帶（線）及小區(qū)中心綠地（面）三部分組成的點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，同時(shí)利用陽臺(tái)及頂層退臺(tái)布置垂直系統(tǒng)。（2）發(fā)展商在小區(qū)一側(cè)建立了一個(gè)幼兒園專門為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，讓孩子們不出小區(qū)就可以接受高質(zhì)量的學(xué)前教育。柒 恒祥花園4P營銷組合分析恒祥花園由廣西梧州中恒集團(tuán)桂林房地產(chǎn)開發(fā)分公司投資開發(fā)，深圳市迪博形象顧問公司作營銷顧問。建筑風(fēng)格采取組合式，在三段式基礎(chǔ)上與歐式坡屋頂相結(jié)合，給人以怪怪的感覺，立面表現(xiàn)手法較簡潔，色調(diào)溫和，線條明晰，具一定的韻律感；建筑單體之間有一定落差，使小區(qū)天際線較為豐富。 小區(qū)會(huì)所恒祥花園的會(huì)所位于小區(qū)地塊北部，設(shè)有棋牌室、閱覽室、兒童組合游具、兒童戲水池、小超市、商務(wù)中心、家政服務(wù)中心、健身室、保健養(yǎng)生堂以及室外的網(wǎng)球場。由于沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為此發(fā)展商的所有工作無疑是“摸著石頭過河”，并虛心的請(qǐng)來了廣州先高物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)物業(yè)的銷售問題，從目前來看，先高的作用并沒有在實(shí)際銷售中得到體現(xiàn)，一方面是由于實(shí)際操盤的能力存在很大缺陷，另外一方面，則是和新豪庭的產(chǎn)品存在這樣那樣的缺陷分不開的。三、戶型定位新豪庭的平面布局為一梯八戶結(jié)構(gòu)，同時(shí)配備兩部國產(chǎn)名牌電梯，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層的戶型結(jié)構(gòu)完全一樣，整個(gè)項(xiàng)目共有129個(gè)住宅單位，除了頂層為一套復(fù)式房外，其余全部為平面結(jié)構(gòu)。另外，除了在硬件上采用多種先進(jìn)的智能化系統(tǒng)外，新豪庭的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容還多種多樣，包括家政服務(wù)，打掃衛(wèi)生，醫(yī)療健康等，新豪庭的物業(yè)管理還有多種個(gè)性化的服務(wù)內(nèi)容。三、銷售狀況目前，新豪庭共銷售住宅56套左右，總體銷售率接近50%，由于一房總價(jià)和戶型設(shè)計(jì)較好，銷售狀況比較好，三房的銷售情況也比較好，兩房和四房單位則銷售情況較差，戶型狀況較差和提價(jià)是導(dǎo)致其目前銷售受阻的主要原因。二、售樓處新豪庭的售樓處位于樓體首層，面積大約為400平方米左右，共分為多個(gè)功能區(qū)，具體有銷售接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展示區(qū)、戶型展示區(qū)等。戶門為豪華雙開子母門，外飄窗臺(tái)，高級(jí)鋁合金窗配白玻璃，觀景陽臺(tái)特設(shè)鋼化玻璃欄板配不銹鋼扶手；五、配套設(shè)施由于新豪庭的項(xiàng)目規(guī)模較小，因此其內(nèi)部配套較少，主要是利用周邊市政配套為己所用。停車位新豪庭采用地下停車，停車場位于地下負(fù)一層，停車場的入口位于項(xiàng)目的正西邊，和小區(qū)的人流徹底分開，達(dá)到了完全的人車分流。營銷定位一、銷售模式發(fā)展商在梧州開發(fā)過程中建立了自己的銷售隊(duì)伍，因此采用自行銷售的策略，現(xiàn)場銷售人員的專業(yè)素質(zhì)尚可，較為熱情。五、裝修情況交房標(biāo)準(zhǔn)；清水房建筑單體屋頂：歐式坡屋頂外墻：采用高級(jí)涂料或者面磚貼面。二、規(guī)劃和風(fēng)格規(guī)劃布局恒祥花園為15—18層帶電梯住宅，在布局上，采用小區(qū)行列式布局手法，即區(qū)內(nèi)六棟小高層住宅呈平行錯(cuò)開排列布局。二、付款方式實(shí)行一次性付款和按揭兩種方式營銷策略一、銷售模式世紀(jì)花園的銷售采用代理銷售的形式，具體由桂林市先達(dá)房地產(chǎn)銷售租賃策劃有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營銷宣傳推廣工作，做為脫胎為發(fā)展商一個(gè)部門的先達(dá)銷售租賃公司來說，其經(jīng)驗(yàn)和視野的有限都決定了其作用和操作手法仍然擺脫不了先達(dá)公司一個(gè)部門的痕跡，因此，其作用自然也是有限的。（1）、世紀(jì)花園的戶型大多南北朝向，通風(fēng)采光較好，客廳完整方正，加大幅落地玻璃窗，便于家具擺放。淡化以組團(tuán)為主的規(guī)劃設(shè)計(jì)層次，加強(qiáng)以院