【正文】 戶 型一房三房四房復(fù)式面積㎡－戶數(shù)7713318233比 例18％31％43％8%起 價(jià)5880元/ m2均 價(jià)7000元/ m2銷 售 率65％車位數(shù)量370戶均車位數(shù)車位價(jià)格物業(yè)管理深圳市羅伯特管家顧問有限公司管 理 費(fèi)3元/ m2項(xiàng)目小結(jié)半圍合式住宅小區(qū)；兩梯兩戶；采光通風(fēng)性能優(yōu)越；絕大多數(shù)（83%以上）為南北朝向；自然采光綠色地下車庫；中央和底層（第四棟）架空花園、10樓高空近3000平方米的全架空運(yùn)動(dòng)休閑地帶，6米高無限視野、戶戶有最大為50M2的陽光花房；深圳第一個(gè)推行英式管家高級(jí)管理服務(wù)模式的住宅小區(qū)；首創(chuàng)保姆公寓；首創(chuàng)多功能組合戶型等等。2002年的“十強(qiáng)企業(yè)”其中中海、華僑城、招商、卓越、京基、振業(yè)等6家企業(yè)的項(xiàng)目重心都在南山。南山區(qū)房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展主要依靠華僑城、后海和前海三大片區(qū)鼎力而為。這種大宣傳的手法，雖然產(chǎn)生了名盤效應(yīng)，但最終的效果卻不盡如人意。（2）潛在供應(yīng)從片區(qū)在建樓盤及即將啟動(dòng)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）得知，未來一年內(nèi)住宅的總供應(yīng)量將達(dá)到65萬多平方米?！暗健逼矫娴脑O(shè)計(jì)能提高空間的使用率，并能提供多朝向的戶型讓客戶選擇?，F(xiàn)將已投入使用的設(shè)施明細(xì)如下：1）文化設(shè)施 南山區(qū)圖書館 南山書城（即將投入使用） 南山區(qū)文體中心 南油文化中心2）教育設(shè)施 幼兒園：南山幼兒園、貝貝中英文雙語幼兒園、卓越國際幼兒園（在建）、 小學(xué)：南油小學(xué)、后海小學(xué)、卓越小學(xué)（在建） 中學(xué)：華明學(xué)校、后海中學(xué)（在建）、卓越中學(xué)（規(guī)劃中）3）醫(yī)療設(shè)施 南山區(qū)人民醫(yī)院 蛇口聯(lián)合醫(yī)院4）商業(yè)設(shè)施 百貨超市：海雅百貨、人人樂購物廣場、歲寶百貨、沃爾瑪超市、兒童世界 市場：桂廟市場、粵海市場、后海市場5）飲食、娛樂設(shè)施 飲食：假日酒店、南海酒店、繽紛假日酒樓、東濱路食街 娛樂：太子路酒吧街、海上新世界（將投入使用）6）金融、郵政、證券 金融：招商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 郵政： 證券：國通證券另外，項(xiàng)目所在的南山商業(yè)文化中心將建有以下設(shè)施：◆博物館◆環(huán)球影視城◆歌劇院◆五星級(jí)酒店◆海洋公園◆中心區(qū)醫(yī)院◆中心區(qū)第一中學(xué)海岸商業(yè)廣場二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(S)區(qū)位規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)（總體規(guī)劃、主體、戶型、園林）幼兒園配套景觀劣勢(W)噪音發(fā)展商品牌會(huì)所機(jī)會(huì)(O)南山商業(yè)中心區(qū)前景西部通道政府部門高度關(guān)注置業(yè)西移威脅(T)價(jià)格競爭片區(qū)競爭產(chǎn)品同質(zhì)化26 / 26三、項(xiàng)目賣點(diǎn)整合我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢（S）劣勢（W）機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢締造CC生活典范詮釋：中心區(qū)的中心，南山文化中心區(qū)核心地段“南山文化中心區(qū)” 強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的地理位置。項(xiàng)目臨近濱海大道，拉近了福田及南山兩大區(qū)域的距離。圍合式的布局使建筑的間距最大化，從而減弱了住戶的對(duì)視問題，并能提高小區(qū)內(nèi)的采光、通風(fēng)效果。南區(qū)銷售較好，已經(jīng)入伙，現(xiàn)正主推北區(qū)高層單位，均價(jià)在6000元/㎡左右。20片區(qū)項(xiàng)目宣傳成本拉升濱海之窗第一部分 市場調(diào)研分析一、近期片區(qū)市場熱點(diǎn)總體市場分析七月份，繼6月份之后繼續(xù)保持良好的態(tài)勢，相對(duì)于5月份都有大幅增長，％。呼應(yīng)這一市場需求南山中心區(qū)目前在建項(xiàng)目大部分是以兩房、三房為主的小盤或中盤。目前銷售處于尾盤狀態(tài)，發(fā)展商主要精力集中于“陽光帶總戶數(shù)為1416戶，機(jī)動(dòng)車車位980個(gè)。交通網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目均為城市主次交通干道，交通網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)。、通過戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包裝優(yōu)越生活方式，歸避市場同質(zhì)化競爭四、客戶定位目標(biāo)客戶特征1）年齡特征目標(biāo)客戶年齡集中在2845歲之間，年齡跨度較大，主要因?yàn)楸卷?xiàng)目戶型定位網(wǎng)絡(luò)了一、二次置業(yè)者2）職業(yè)特征項(xiàng)目主要購房群體（核心客戶）為科技園IT業(yè)人士、大型企業(yè)中高層管理人士、較高收入白領(lǐng)人士；其次（重要客戶）為周邊老居民、從事產(chǎn)品推銷人員；再者（一般客戶）為個(gè)體經(jīng)營老板、公務(wù)員、香港人；其它（游離客戶）海歸人士、企業(yè)一般員工、專業(yè)技術(shù)人員3）家庭月收入特征目標(biāo)客戶家庭月收入主要在10000元以上4）家庭特征目標(biāo)客戶群主要為兩口之家和三口之家，部分為兩代、三代同堂家庭5）區(qū)域特征目標(biāo)客戶大部分為南山本地客戶（包括較大部分來至科技園客戶）、其次為上海賓館以西的福田區(qū)客戶6）居住特征目標(biāo)客戶大部分為租房住或已購買面積較小的商品房，其次為居住在公司提供的宿舍或與家人合住7）置業(yè)特征目標(biāo)客戶群按本項(xiàng)