【正文】 嚴格審驗，對房間改造等項目要嚴格把關 ，確保主體結構不被破壞。 I． I． 巡視配電裝置，應隨手將門關上并鎖好，巡視中應穿絕緣鞋。 對工作負責人指明帶電設備的位置和注意事項。 在未辦理工作票終結手續(xù)以前，不準將施工設備合閘送電。 必須遵照倒閘操作票的順序進行，嚴禁憑想象、憑記憶。 9. 電梯機房管理制度 9. 1 電梯專用機房應做到隨時上鎖，門鎖鑰匙應由主管人員或?qū)ｉT人員保管； 9． 2 機房應通風良好，照明滿足要求，門窗關閉靈活，任何季節(jié)機房內(nèi)溫度應保持在攝氏 5 度 — 40 度之間； 9． 3 機房內(nèi)應保持干凈、整潔，嚴禁存放易燃醫(yī)爆或危險物品，不準堆放其他雜物； 9． 4 機房內(nèi)消防器材應放在顯著位置，并保證齊備良好，在有效期內(nèi)； 9． 5 電梯機房應每周打掃一次衛(wèi)生； 9． 6 閑雜人員不準 進入機房，若因工作需要，需要確定進入時，須經(jīng)主管人員批準，并在專業(yè)人員陪同下進入機房； 9． 7 未取得《特種設備操作證》人員，不得隨意動用，操作電梯設備； 9． 8 由專業(yè)人員依據(jù)《安全操作規(guī)程》規(guī)定，保持機房內(nèi)設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物。 5 日常管理 機房內(nèi)應有良好的事故排風設備、通風照明良好，地面、門窗設備保持干凈整潔，通道暢通。 兩臺機組并聯(lián)運行操作要求 根據(jù)大廈中央空調(diào)現(xiàn)有配置狀況，操作人員可采用下列幾種運行方式來滿足不同時期、不同負荷的空調(diào)需求，即運行： （ 1）開啟 1冷水機組； （ 2）開啟 2冷水機組； （ 3）開啟 1冷水機組 + 2冷水機組； 以上運行中，冷凍泵最多只能開啟 2 臺，非在運行中機組之冷卻、冷凍水 進出水閥門均必須關閉，以避免水流旁通。 機組運行 機組運行時應檢查冷水機 組油槽油位，使確認油位在油槽上下視境范圍以內(nèi)。 承辦單位對冷凍水系統(tǒng)水質(zhì)每月一次、對冷卻水系統(tǒng)水質(zhì)每月 2 次取樣化驗，并于一周內(nèi)提交檢 驗 告書，交于物業(yè)空調(diào)主管，其主要指示值須在以下范圍： 項目 名稱 單位 冷卻水 冷凍水 pH 值 — — 電導率 μ s/cm ＜ 1500 ＜ 1800 總硬度 mg/L ＜ 800 ＜ 300 總堿度 mg/L ＜ 600 ＜ 400 氯根 mg/L ＜ 300 ＜ 150 鐵離子 mg/L ＜ ＜ 銅離子 mg/L ＜ ＜ 總鐵 mg/L ＜ ＜ 總銅 mg/L ＜ ＜ 空調(diào)領班 對照以上數(shù)值進行驗收，化驗單應與工作單一同保存，并在監(jiān)督記錄上做好記錄，工程部主管負責監(jiān)督檢查。 對生活水箱的開啟必須得到批準，方可借出鑰匙。 各設備無異響、異味。 設備定期除塵，加強設備電源管理、傳輸線路的維護，防止由此而造成的信號中斷等不良狀況。 5． 5． 變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。 3．經(jīng)理有權根據(jù)工作情況，臨時調(diào)配人力、工具。 4. 空調(diào)水泵 日巡視保養(yǎng)： 水泵、電機軸承溫度及運轉有否異響及振動； 壓力表讀數(shù)是否正常； 聯(lián)軸器有否異響、跳動及漏油； 閥門開關位置是否正常； 排除不正常漏水現(xiàn)象； 每周清理泵組外及機房環(huán)境。 三、低壓開關柜每日巡視維護保養(yǎng)規(guī)程 序號 部位 內(nèi) 容 要 求 1 柜正面 （擦拭）柜正面 查閘刀開關操作機構 無灰塵、污跡 儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍 工作狀態(tài)符合運行要求 定位保險卡到位 2 柜背面 、連接點、引出線 連接良好，接頭點無發(fā)熱變色，鋁盤轉動正常 四、低壓開關柜年度保養(yǎng)規(guī)程 序 部 內(nèi) 容 要 求 號 位 1 完成每日巡視保養(yǎng)項目 2 儀表 校驗儀表、校驗電度表 3 柜 內(nèi) 全面清掃灰塵 整理二次線 補齊、更換二次線接線號 檢修閘刀開關 檢修自動開關 全面檢查緊固螺栓連接點 補刷相位漆 無灰塵、油質(zhì)、雜物整齊、美觀、清晰 三相同期到位、接觸面（線）大于2/3 以上，刀片夾座接觸壓力合適 觸頭不燒損，動作可靠靈活、無缺損件 牢固，無松動 顏色符合規(guī)定 4 地下電纜室 全面清掃、整理 無垃圾、雜物，電纜排列整齊 五、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度 1． 1． 變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。 電話機 房門保持人走關閉上鎖，相關單位技術人員施工時需有值班人員陪同監(jiān)護。 仔細檢查電壓、電流、接地。 6. 6. 供水管理制度 本制度使用空調(diào)水、采暖水、生活水、消防水系統(tǒng)。 每兩月于膨脹水箱補加殺菌滅藻劑一次。 啟動冷卻水泵，待冷卻水泵電流表顯示指針穩(wěn)定后（不 超出正常范圍），啟動冷水機組。 在完成上述步驟后，參照《冷水機組操作手冊》啟動 1＃冷水機組。 保證潤滑油、冷媒、傳熱面的清潔，保持良好的傳熱效果。 二類缺陷是重要缺陷，這類缺陷設備尚可運行，但情況嚴重，已經(jīng)影響設備出力，不能滿足系統(tǒng)正常運行的需要，短期內(nèi)有發(fā)生事故的可能性，威脅安全運行。緊急情況下（火災、自然災 害、人身事故等）才允許不經(jīng)同意，先行操作，但事后盡速匯報。 間斷后繼續(xù)工作，不需通過工作許可人。 工作票一式兩份，書寫正確清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。 G． G． 建立設備運行紀錄，查出問題及時修理，不能解決的問題及時報告管理處和工程部。 十五、綜合維修房屋管理制度 1. 1. 職責 工程部維修領班對各類維修情況進行檢查，對維保過程進行跟蹤指導。 被迫停止運行必須進行修理的故障，稱重大故障，應及時匯報主管，由主管組織調(diào)查分析，提出修理意見報經(jīng)理批準后實施，并且對故障做到三不放過，（即： 故障原因分析不清不放過；責任者與群眾沒受到教育不放過；沒有防范措施不放過。 3．凡非 24 小時值班機房，值班完成后將鑰匙交 24 小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。 2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在問題，應立即用對講 機通知領班，并在可能的情況下自行消除故障。 領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。 主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。 二、 工程驗收制度 1． 1． 所有工程系統(tǒng)驗收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負責及牽頭。 2．各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報領班、主管或工程部經(jīng)理。 2． 2． 改善空調(diào)、采暖、通風系統(tǒng)的設計，使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境， 同時最大限度節(jié)約能源。 2．對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。 8．對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準后實施。 四、 四、 弱電專業(yè) 1． 1． 負責整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。 14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要， 須經(jīng)主管書面批準，按規(guī) 定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。 如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立 即通知管理處客戶服務部，并由客戶服務部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 維修人員請假、加班、 倒休等。 人員調(diào) 度及班組重大組織結構調(diào)整。 8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理，不得用工具干私活。 所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 4． 4． 多余材料必須退回庫房。必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。 6. 6. 值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會”、“你找別人”此類的話，要“我?guī)湍覀€人看看”或“我需要拿回去分析一下”。 E． E． 巡視檢查要精力集中，注意安全，不準進行其他工作。 用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設備外殼上工作。若監(jiān)護人長時間離開現(xiàn)場應由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護人，兩監(jiān)護人做好必要的交接。 結束的工作票，保存三個月。 8. 設備缺陷管理制度 設備缺陷管理制度要求全面掌握設備的良好狀態(tài)，以便及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，并盡快補缺。 3 冷凍機、空調(diào)設備運行正常無重大事故 嚴格按照操作規(guī)程操 作，做到冷凍機運行穩(wěn)定無液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)象；按時記錄油溫、冷卻水進出水溫度及壓力，冷媒水進出口溫度及壓力，吸排氣溫度及壓力、電壓、電流等，發(fā)現(xiàn)異常及時處理并上報做記錄。嚴格遵守設備檢修記錄歸檔制度。 機組啟動程序 要保證冷水機組油加熱器提前 12 小時通電，使油溫保持在比冷凝溫度高℃的標值。 停機停泵后，對現(xiàn)場設備進行檢查、確認正常后，做好 相應記錄。 水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護，保障安全使用。 非本專業(yè)人員，嚴禁操作設備。 在維修操作時要細，防止損壞設備。 7． 7． 一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時間。 半年保養(yǎng) 檢查電機、減速器及風扇聯(lián)接器上的螺絲及銷子是否堅固； 更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤滑油； 更換電機、風扇聯(lián)接器內(nèi)的潤滑油； 檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水； 浮球及其他閥門的工作是否正常。維修單上內(nèi)容必須填寫清楚并記錄接單時間。 8． 8． 配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程 編號：ZWPMCBBEN07 版本： B/1 一、總體要求 1． 1． 工程部各專業(yè)主管分別制定設備維修保養(yǎng)計劃，維修保養(yǎng)計劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個物業(yè)的設備維修保養(yǎng)計劃。 3. 消防 巡視檢查（日檢） 交流電壓輸入 220V～ 235V，直流電壓輸入 26V～ 27V。 7. 7. 供暖管理制度 認真執(zhí)行 公司、部門的各項規(guī)定。 集中保存的工作單及檢驗報告，均應在簽收 5 日內(nèi)交主管審核簽字；于每年 12 月底報工程部總主管批準后送交檔案室存檔。 觀察機組是否存在泄漏點及不安全隱患。 3. 空調(diào)冷水機組操作規(guī)程 準備工作 檢查欲啟動冷水機組的蒸發(fā)器及冷凝器進出水閥門是否全部開啟。 做好操作維修人員的業(yè)務培訓工作，提高操作人員的業(yè)務應變能力。 第三節(jié) 第三節(jié) 空調(diào)專業(yè) 編號：ZWPMCBBEN05 版本： C/1 1． 1． 空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定 序號 項目 要求 1 運行管理規(guī)定 空調(diào)值班人員對設備應經(jīng)常進行巡視檢查，包括定期巡視及特殊巡視。 7. 電器設備的巡視檢查制度 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。守候人員在工作票未收回以前，不得離開守候地點。 工作負責人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關檢修設備運行結線方式，特殊需變更時，應事先取 得對方同意 3． 3． 配電室工作監(jiān)護制度 完成工作許可手續(xù)后，工作負責人（監(jiān)護人）應向工作班所有人員交待現(xiàn)場安全措施帶電部位和其他注意事項。 第一種工作票的工作為： 高壓設備上工作需要全部停電或部分停電。 在巡查中發(fā)現(xiàn)重