【正文】 。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。 開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結轉到“開發(fā)產品”賬戶。 三、土地開發(fā)成本的核算 企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。4000000100%＝8% 各項開發(fā)產品預提幼托設施的配套設施費為： 101商品房：1000 000元8％＝80 000元 102商品房：900 000元8％＝72000元 152出租房：800 000元8％＝64000元 182周轉房；800 000元8％＝64000元 201大配套設施——商店：500 000元8％＝40 000元 按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本。 ，結構類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。 （三）基礎設施費 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。 房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。 配套設施開發(fā)成本的核算（二） 如某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由10102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。經結轉的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本。 10．其他費用　　指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入“預付賬款——預付承包單位款”賬戶的貸方，“應付賬款——應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算后的工程標價）扣除月中預付款后進行結算。 工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。 7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。 （二）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計 設例中: 290臺時臺時費計劃數 20元 5 800元 300臺時臺時費計劃數 8元 2 400元 其他施工機械 11 800元 按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元 （三）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設例中計 19 000元 （四）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為 　　　　　19000元/20000元100％＝95％ （五）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整 如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為： 9000元95％＝8550元 對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目： 借：工程施工 19 000 貸：工程施工——機械使用費 19 000 對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。 一、自營工程成本核算的對象和項目 由于開發(fā)企業(yè)基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。 3. 配套設施開發(fā)成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發(fā)產品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。 對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：工程施工——機械使用費用　9 000 貸：庫存材料 　 11 00 低值易耗品　　　　　　150 材料成本差異　　　　　　25 應付工資 4 000 應付福利費　　　　　　　560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000 機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。 根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。 借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 1190 銀行存款 2 900 現金 298 累計折舊 4 600 待攤費用 1500 如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協議。 不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480 周轉房——周轉房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產品”賬戶轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。為了分清轉讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。 按照現行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。 三、配套設施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。 現舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下： 如某房地產開發(fā)企業(yè)根據建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。 、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。如開發(fā)完成商品性土地已轉入“開發(fā)產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產品”賬戶的貸方。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋 開發(fā)成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。 二、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。現行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。 （五）配套設施費 房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施支出。 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）合計100% 式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。 對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等， 則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。520000元 ＝50 000元8%＝4 000元 102商品房：　　　　　120 000元8%＝9 600元 151出租房： 75 000元8％＝6 000元 181周轉房：　　　　　　70 000元8％＝5 600元 201大配套設施： 80 000元8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元8％＝10 000元 根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表： 　　　　　　　 　開發(fā)間接費用分配表 　　　　　　　 2000年5月　　　　　　　單位：元 開發(fā)項目編號名稱