【正文】 e doorknobs. I had no sooner got back to the kitchen than the doorbell rang loud enough to wake the dead. This time it was the postman and he wanted me to sign for a registered letter !Lesson59 In or out ？ 進(jìn)來還是出去？Lesson61 Trouble with the Hubble 哈勃望遠(yuǎn)鏡的困境全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。相對于前幾年而言，橫崗本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導(dǎo)意義。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%30%；入住率分析受SARS的影響，2003年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá)55％，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。 SWOT分析優(yōu)勢（S）項目位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。在整個橫崗市場中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。XX酒店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。5％）已知條件：酒店可售面積 S1＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格 P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)部分面積 S2≈500㎡酒店首層商業(yè)部分價格 P2==12000元/㎡酒店總銷售收入 V=S1 P1 + S2 P2 = 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：（人民幣）。因為回報明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：7000元/㎡（177。產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。從1999年康樂花園的推出，橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場的關(guān)注，但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。橫崗鎮(zhèn)的各項建設(shè)均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。交通狀況：橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運輸條件十分便利。進(jìn)入2004年，深圳酒店業(yè)市場持續(xù)向好，1—4月酒店開房率均超過去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開房率更高達(dá)85%以上。相對以前，橫崗樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對20042005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的；■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的；■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 在20042006年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的；■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；第二部分 市場分析，橫崗鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。Your sister will be here in less than an hour and we must be at the station to meet her. We are late already.39。. Because the tree was mentioned in a newspaper, the number of visitors to Frinley has now increased. The tree was planted near a church fifty years ago, but it is only in recent years that it has gained an evil reputation. It is said that if anyone touches the tree, he will have bad luck。At last firemen have put out a big forest fire in California. Since then, they have been trying to find out how the fire began. Forest fire are often caused by broken glass or by cigarette ends which people carelessly throw away. Yesterday the firemen examined the ground carefully, but were not able to find any broken glass. They were also quite sure that a cigarette end did not start the fire. This morning, however, a fireman accidentally discovered the cause. He noticed the remains of a snake which was wound round the electric wires of a 16,000volt power line. In this way, he was able to solve the mystery. The explanation was simple but very unusual. A bird had snatched up the snake from the ground and then dropped it on to the wires. The snake then wound itself round the wires. When it did so, it sent sparks down to the ground and these immediately started a fire. Is this Woodford Green ?39。m going to Woodford Green,39。 Only 25 per cent a thief now!39。And a woman can39。 slowly. It obviously could not tell the difference between Indian music and jazz!345 for the cost of the trip. The normal price of a ticket is amp。I39。 she said. She gazed at it for some time then added, 39。The Revealer39。Lesson62 After the fire 大火之后如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢，使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。本市生產(chǎn)總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了自1996年以來的新高；工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和橫崗XX酒店項目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開發(fā)售。投資導(dǎo)向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，項目應(yīng)該定位為：橫崗首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。經(jīng)分析測算，項目銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證項目后續(xù)資金的投入。 根據(jù)測算，項目銷售凈收入約為：，項目銷售凈收入詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。項目抵押貸款：概念：即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 橫崗XX酒店項目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨一無二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個深圳房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項目。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個擁有900多家企業(yè)、超億元財政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場存量和未來競爭量來看，市場發(fā)展空間還很大。固定資產(chǎn)投資額累計完成 ，%；，%，累計增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場物價微升，職工居民收入有所增加；交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。我司人員經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下：第一部分 項目總論“XX酒店”是深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資運營的豪華商務(wù)旅游酒店項目，主要功能為四星級商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。At a village fair, I decided to visit a fortuneteller called Madam Bellinsky. I went into her tent and she told me to sit down. After I had given her some money, she looked into a crystal ball and said: 39。t need bookcases at all. You can sit here in your spare time and read the carpet!39。 39。 You39。Lesson50 Taken for a ride 乘車兜風(fēng)Lesson45 A clear conscience 問心無愧but only 5o per cent a thief!39。A public house which was recently bought by Mr Ian Thompson is up for sale. Mr Thompson is going to sell it because it is haunted. He told me that he could not go to sleep one night because he heard a strange noise ing from the bar. The next morning, he found that the doors had been blocked by chairs and the furniture had been moved. Though Mr Thompson had turned the lights off before he went to bed, they were on in the morning. He also said that he had found five empty whisky bottles which the ghost must have drunk the night before. When I suggested that some villagers must have e in for a free drink, Mr Thompson shoo