【正文】 作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，理性購(gòu)買對(duì)此的要求是很大的，所以在1棟定位后需加快施工進(jìn)度，盡快使項(xiàng)目外立面呈現(xiàn)于客戶面前。結(jié)合各房型的采光、視線及朝向等因素分析，建議樣板房房號(hào)分別為27010房（㎡）、27009房（㎡）、27014房（㎡）、27007房（㎡3）。消防通道：墻面高級(jí)涂料，地面水泥砂漿抹平，聲控節(jié)能燈，工藝欄桿木制扶手。電器開關(guān)及插座：“奇勝(CLIPSAL)”智能化設(shè)施：小區(qū)周邊紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。 本裝修工程保修期為12個(gè)月，保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題24小時(shí)內(nèi)上門維修。營(yíng)銷中心包裝建議 以懸掛、地面、柱面等設(shè)置各種形式的掛旗、條幅、導(dǎo)示、展板、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、裝修工藝說(shuō)明（設(shè)計(jì)手繪圖、局部渲染圖、工藝流程圖等等），營(yíng)造一些視覺因素，以形成一種對(duì)客戶的立體感覺傳染，協(xié)助形成購(gòu)買沖動(dòng)。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略價(jià)值論策略：項(xiàng)目的核心價(jià)值，第一是地段，第二是服務(wù)，第三是價(jià)格，在這里真正顯現(xiàn)。 以先進(jìn)的管理技術(shù)，突出品牌，；216。 通過精裝修彌補(bǔ)了小戶型的缺陷，提升了產(chǎn)品的附加值，將會(huì)加快小戶型的銷售，加快回款的速度。 本區(qū)域成熟度不足，周邊城市配套不夠完善；216。分布格局小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。二、小戶型項(xiàng)目的供應(yīng)情況 長(zhǎng)沙市目前在售小戶型項(xiàng)目分布圖長(zhǎng)沙市小戶型項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)表樓盤名稱位置可售套數(shù)樓盤名稱位置可售套數(shù)蘋果派四方坪263友誼公寓中心546伍家?guī)X生活廣場(chǎng)四方坪融圣國(guó)際中心562雙子座四方坪196鑫遠(yuǎn)杰座南城506華府1航線四方坪340金麓國(guó)際市府450鉑宮中山路、黃興路、蔡鍔路60永祺西京市府500華都勞動(dòng)路、韶山路377御院市府589印象天心人民西路、蔡鍔南路848澤西城市府358天心華庭人民西路、蔡鍔南路478郡原廣場(chǎng)市府856謀房未央大邦韶山南路464新芙蓉之都中心884加加大街韶山南路420左岸右岸東城399金色家園韶山南路400金陽(yáng)大廈中心260謀房博客望岳路、桐梓坡路400未來(lái)城桐梓坡路、玉蘭路320香麓麗舍榮銀路、銀盆路560上河國(guó)際478注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：僅08年112月，出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求現(xiàn)象。且均高于供求平均水平，是所有戶型區(qū)間中供求比最高的面積區(qū)間；這兩年由于90/70政策的影響，長(zhǎng)沙市小戶型的供應(yīng)量將會(huì)持續(xù)放大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在售的小戶型就有一萬(wàn)套以上，建筑面積累計(jì)近80萬(wàn)平米；未來(lái)上市小戶型將會(huì)集中在中心板塊和市府板塊，且多數(shù)以城市綜合體為主；小戶型（特別是純投資型小戶型）的銷售火爆現(xiàn)象自07年下半年開始逐漸風(fēng)光不再。集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈、東塘商圈和鐵道林科大商圈。 項(xiàng)目以酒店公寓設(shè)計(jì)（無(wú)煙道設(shè)計(jì)、無(wú)煤氣管道設(shè)計(jì)），所以居住性差；216。威脅（T）216。 提供真正英式管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細(xì)膩的服務(wù)風(fēng)格；216。領(lǐng)袖策略：借媒體對(duì)上市公司新都及湖南省首個(gè)服務(wù)公寓的概念炒做，以凸顯本項(xiàng)目的高性價(jià)比及投資價(jià)值。二、樣板房包裝建議位置選定設(shè)置樣板房的主要目的是讓客戶感受自己未來(lái)生活，因此樣板房一定要體現(xiàn)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，需對(duì)客戶場(chǎng)渲染一種生活的情調(diào)，因?yàn)檩^高樓層的采光、視野等都比低樓層的好。珠江花城樓盤簡(jiǎn)介：珠江花城位于芙蓉北路以東，金霞大道發(fā)展軸以西、撈刀河風(fēng)光帶以南、新世紀(jì)大道以北，離芙蓉北路城市主干道約150米，與開福區(qū)政府相對(duì)。裝修標(biāo)準(zhǔn)●公共部分外墻：高級(jí)外墻漆首層住宅大堂：主要采用“東鵬(DONGPENG)”墻磚及地磚層間電梯廳：墻面高級(jí)乳膠漆，地面采用“東鵬(DONGPENG)”地磚每單元設(shè)兩臺(tái)“廣州日立（HITACHI）”電梯。樣板房數(shù)量及房型建議樣板房建議設(shè)置四套，㎡、㎡、㎡、㎡。時(shí)勢(shì)策略：注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢(shì)，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對(duì)手的動(dòng)向，保持我們的唯一性和領(lǐng)袖性。 突出歐洲風(fēng)格：包括大堂布置、功能安排、禮儀程序、工服式樣等；216。 宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性使投資性需求無(wú)法有效激活；216。 前期新都酒店購(gòu)買后重新銷售所造成的客戶心理影響；216。產(chǎn)品特征毛坯房為目前市場(chǎng)主流，精裝修或成未來(lái)趨勢(shì)；目前小戶型精裝標(biāo)準(zhǔn)主要集中在500800元/平米之間（詳見附表）。同時(shí)，也由于小戶型實(shí)際性質(zhì)的差異（公寓型或住宅型），定價(jià)也相差較大。然而07年隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)及美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)的爆發(fā),08年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的低迷。四、總結(jié)根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙市小戶型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查研究，小戶型市場(chǎng)的基本市場(chǎng)情況如下：供應(yīng)情況長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求現(xiàn)象，90平米以下小戶型產(chǎn)品，較其他面積區(qū)間產(chǎn)品供過于求現(xiàn)象更為嚴(yán)重，供過于求現(xiàn)象最為突出。 項(xiàng)目交房時(shí)間將至，消除了客戶對(duì)期房的抗性。 宏觀經(jīng)濟(jì)的逐步企穩(wěn)及反彈,會(huì)漸漸增強(qiáng)國(guó)民的消費(fèi)信心；216。物業(yè)管理特色216。第四部分 營(yíng)銷推廣策略一、總策略品牌推廣、戰(zhàn)略聯(lián)盟、市場(chǎng)占位——利用新都酒店的四星級(jí)品牌管理及香港戴德梁行品牌優(yōu)勢(shì)聯(lián)合，提高企業(yè)與項(xiàng)目品牌高度，強(qiáng)勢(shì)出擊，形成品牌沖擊力，占領(lǐng)市場(chǎng)高地。現(xiàn)結(jié)合各時(shí)間節(jié)日擬定如下（實(shí)際推盤數(shù)量視實(shí)際銷售情況及客戶蓄水情況結(jié)合銷售季節(jié)規(guī)律而定）：第一次開盤：推出四層（58樓）64套， 第二次開盤：推出六層（914樓）96套，第三次開盤：推出六層（1520樓）96套，第四次開盤：推出四層（2124樓）64套，第五次開盤：推出四層（2528樓）64套， 以上安排主要考慮了對(duì)回款速度、價(jià)格策略及規(guī)避市場(chǎng)不確定風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)合，以求可以全面的試探市場(chǎng)，繼續(xù)深挖掘本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，使之價(jià)值最大化，亦有利于提高項(xiàng)目的可控性；同時(shí)保持客戶對(duì)項(xiàng)目的新鮮感，為階段性造勢(shì)提供基礎(chǔ)。附表：各項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)鉑宮1500元/平米精裝標(biāo)準(zhǔn)東鵬陶瓷地面號(hào)