【正文】 有的重任和機(jī)遇。同20世紀(jì)90年代的“長江流域的龍頭”、全國的“經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見。1986－1989年實(shí)際完成投資21．76億元，1990年和1991年分別為7．。當(dāng)年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34萬平方米。1995－1997年三年，每年上市供應(yīng)的內(nèi)銷商品房分別為1019．99萬平方米、1330．35萬平方米和1737．52萬平方米，平均每年新增300－400萬平方米。其次，二手房（上海稱為存量房）買賣大幅度上升，速度大大超過新房市場。80年代初，上海人均居住面積僅4平方米多一點(diǎn)（折成建筑面積約8平方米），在全國各大城市中位列末流水平。同時，降低住宅購買頭款比例（最少20％）。表上海市商品房供求平衡比較。三、房地產(chǎn)價格止跌回升從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，價格漲跌基本取決于市場供求關(guān)系。在世紀(jì)之交的2000年，中房上海指數(shù)開始出現(xiàn)緩慢回升跡象，盡管回升幅度有限，但給予市場的信號是令人鼓舞的。1991年11月，上海成立了第一家專業(yè)物業(yè)公司，到2000年，已發(fā)展到2000多家，管理的房屋面積近2億平方米。目前一些冠以3A、5A智能化甲級寫字樓已不鮮見，但名符其實(shí)的智能化寫字樓卻并不多見。部分機(jī)構(gòu)，不僅壟斷問題尚存，而且收費(fèi)混亂毫無改善?？梢韵嘈?，中國和上海的房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境會愈來愈好，愈來愈規(guī)則，愈來愈符合國際慣例。目前住宅銷售形勢看好，他們又慢了半拍。上海房地產(chǎn)市場中，缺乏大型、超大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同上海房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。而開發(fā)商和服務(wù)企業(yè)在作市場研究時，希望獲得即時信息，即當(dāng)月的、更加貼近現(xiàn)狀的信息。本報告研究的重點(diǎn)是，21世紀(jì)初期（2002－2005年）上海房地產(chǎn)市場的前景。無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃布局，都是世界級的、世紀(jì)性的。既然“十五”計劃把居住放在如此重要的地位，政府必定會運(yùn)用種種政策手段調(diào)動住宅消費(fèi)，也必定會推動住宅的需求。以上，就是21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場全面穩(wěn)定增長的基本原因。在經(jīng)濟(jì)大背景持續(xù)轉(zhuǎn)暖的形勢下，必然會吸引大量廠商競相購買和租賃，興起一個高潮。90年代上海的住宅質(zhì)量比較80年代，已經(jīng)有了較大的提高。21世紀(jì)開始，上海房地產(chǎn)市場的前景會吸引國內(nèi)外更多的投資者，不僅有開發(fā)投資，還有服務(wù)投資的進(jìn)入。2000年，有一些開發(fā)商已經(jīng)開始考慮單身公寓的問題。由此，上海可能出現(xiàn)住宅萬國博覽會的盛景。再比如窗的設(shè)計，現(xiàn)在推崇低、凸、大、是否進(jìn)一步考慮安全、柔和、隱蔽等要求。當(dāng)然，喬木、灌木、花卉和草本應(yīng)該合理搭配，但喬木無疑占主導(dǎo)地位，大草坪在住宅區(qū)中一般不宜采用。因此大間距、低覆蓋率住宅的比例會上升。上海除了具有象全國各地同樣的社會經(jīng)濟(jì)條件以外，還有一些獨(dú)特的形勢，要求基本完成房地產(chǎn)市場化。無法出售的不成套的，包括可出售成套的舊公房租金，雖然無法完全實(shí)行市場租金，但也將向市場要求跨一大步；同時，隨著舊城改造的深化，這些舊公房將大量被拆除。四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮80年代末到整個80年代，外資的進(jìn)入對上海房地產(chǎn)的發(fā)展起到了極為重要的作用，主要表現(xiàn)在兩個方面：（1）外資為上海房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。但是，比1992－1995年期間更理智和平穩(wěn)，不會出現(xiàn)蜂擁而上的局面。二是企業(yè)較多。最后，導(dǎo)致整個服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)配置的深化和細(xì)化。這為上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供了新的機(jī)遇?？墒牵壳吧虾４蟛糠謬蟹康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的體制改革問題，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)改革的問題，仍然沒有受到充分的重視。其中，最重要的方面就是產(chǎn)權(quán)制度的改革。這要從房地產(chǎn)品及其交易的特點(diǎn)說起。（3）部分同站，只是一些自名不凡的IT人士在那里鼓搗，搬來一些西方網(wǎng)站技術(shù)，網(wǎng)頁搞得很精致、很地道，但是既沒有房地產(chǎn)專業(yè)人才，又沒有營銷專家，不知道房地產(chǎn)市場要什么，當(dāng)然不會成功?！笆濉背跗冢袊鴮⒓尤隬TO。試想，當(dāng)某一房地產(chǎn)網(wǎng)站最大量地、最詳細(xì)地、最快速地、最生動地、最準(zhǔn)確地、最低廉地發(fā)布供給信息，這無論對于供給者還是消費(fèi)者，都是多么大的福音！在這種情況下，網(wǎng)站的收入還會發(fā)愁嗎。這是人們的共識。以他們先進(jìn)的機(jī)制和經(jīng)營管理水平，只要環(huán)境的公平和透明，他們的競爭力也會超過國有企業(yè)。倘若國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失掉以上優(yōu)勢，而他固有的劣勢無法改變的話，則在房地產(chǎn)市場中的地位將會下降，前景是令人憂慮的。目前，上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的總體水平未臻于理想，是個事實(shí)。海的房地產(chǎn)界素來有著良好的創(chuàng)新機(jī)制（產(chǎn)學(xué)研政合作），研究探索不斷；加上外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，引入新事物，所以，創(chuàng)新不斷。21世紀(jì)初開始，可望在傳統(tǒng)地區(qū)投資者繼續(xù)進(jìn)入的同時，西歐、北美的投資者也會陸續(xù)進(jìn)入，從而形成投資來源的多元化。目前，進(jìn)入在即。在21世紀(jì)初物業(yè)管理市場化水平提高的話題中，不能避開已出售舊公有住房的物業(yè)管理。相信21世紀(jì)初開始，上海土地使用權(quán)出讓的形式，幾乎會完全按照市場化的要求進(jìn)行。從此以后，舉國朝此目標(biāo)前進(jìn)。這樣，不僅使小品對居民具有親近感，適用可用（包括觀賞），而且不破壞生態(tài)。圍繞著小生態(tài)的改善，環(huán)境設(shè)計的趨勢著重在以下四個方面：（1）生態(tài)首推綠化、綠化首推喬木的正確觀念，將被全面接受并實(shí)施。不僅滿足人的飲食、起居、休息的基本需要；而且在既定空間內(nèi)拓展人對住宅功能的深化要求。90年代末，上海的某些樓盤還嘗試了石庫門及里弄風(fēng)格，得到了好評。因?yàn)椋紤]到未來社會經(jīng)濟(jì)、人民生活和科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)品的知識和精神折舊也在加速，所以不僅要全面提高質(zhì)量，而且要較多地考慮提高檔位，延長生命周期。但是，仍可以作出以下基本判斷：平均而言，上海居民的住宅消費(fèi)在數(shù)量上大體得到了滿足。其次，政府管理部門有了90年代大起大落的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，調(diào)控房地產(chǎn)市場的綜合水平大大提高，尤其會注意利用土地供給來調(diào)控整個市場。在同樣的背景下，由于政府采取了調(diào)動住宅需求的大量措施，所以，在上海的房地產(chǎn)市場中，對于住宅的需求連續(xù)多年保持強(qiáng)勁態(tài)勢，一枝獨(dú)秀。上海政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工的居住水平，比起普通百姓來，總體上要高些（這是合理的）。2002年3月15日，全國人大會9屆4次會議批準(zhǔn)的《中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在指導(dǎo)方針中提出“堅持把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點(diǎn)”，在人民生活篇中指出“在提高居民吃穿用等基本消費(fèi)水平的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)改善居民居住和出行條件”。這是從國民經(jīng)濟(jì)一般角度考察得出的結(jié)論。這種變化，是有利于上海房地產(chǎn)發(fā)展的，并提出了更高的要求。最后，研究機(jī)構(gòu)和某些咨詢公司也積極介入。2000年底，上海股市已超過2000點(diǎn)，但超過20元股價的房地產(chǎn)上市公司僅為外高橋1家，其余大多在15元左右，在上海股市中處于中下位。這樣的事例在上海不在少見。但是，問題盤根錯節(jié)相當(dāng)復(fù)雜。這些機(jī)構(gòu)基本上屬于壟斷性的，而且政府、事業(yè)、企業(yè)性質(zhì)交叉、重迭、難分。2000年除住宅外，辦公樓和商業(yè)用房空置量繼續(xù)增長，這表明住宅空置的消化較好。到2000年，已發(fā)展至近2000家。亞洲金融危機(jī)，導(dǎo)致這些國家和地區(qū)貨幣縮水，使原有購買力大大降低。（3）房地產(chǎn)商的競爭加激。需求面積卻大幅上升。1998年，對個人購買或差價換購商品住宅所支付的購房款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，五年內(nèi)可以從個人所得稅計征稅基中扣除。1995到2000年，全市拆遷舊房面積達(dá)2303萬平方米，為過去50年拆除總面積的53％。1995年，銷售面積僅567．66萬平方米。四、調(diào)整回落階段（1995－1997年）1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過快而產(chǎn)生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。三、超常發(fā)展階段（19921994年）1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)成為共識，上海和全國國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。上海房地產(chǎn)市場在1986—1991年間取得了緩慢的但是實(shí)質(zhì)性的發(fā)展。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實(shí)行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動起來，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。20世紀(jì)90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。1978年，中國開始了經(jīng)濟(jì)改革和對外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場）又復(fù)蘇了，發(fā)展了。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上市，半個月就銷售一空。此一行動，拉開了上海對外資土地批租的序幕。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億元，1994年更是增加到了117．43億元。第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段）1997年前后，中國成功地實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸。近幾年上海房地產(chǎn)市場需求迅速增加的原因是：（1）上海率先跨入上中等收入地區(qū)。包括4項(xiàng)重要措施：降低居民購買住宅的稅費(fèi)。目前上海的住房消費(fèi)政策，己經(jīng)沒有明顯的缺陷。擴(kuò)大住房市場銷售對象。自1999年11月開始止跌回升（詳見表3）。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為市場大軍。表上海個人購買商品住宅面積年份職工人均年工資（元）人均居住面積個人購買商品住宅面積個人購買比例（％）19959279199610663199711425199812059199914147200015420資料來源：《2000年上海統(tǒng)計年鑒》、《2002上海統(tǒng)計手冊》上海個人購房比例大幅度上升的其原因有三：（1）如前所述，自1996年始，上海市政府推出了一系列鼓勵住房消費(fèi)的政策使大量普通百姓進(jìn)入了市場。七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進(jìn)一步改善目前上海房地產(chǎn)價格的形成，基本上由市場來決定和調(diào)節(jié)，情況大體正常?？梢灾v，上海房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成、價格構(gòu)成還有較大的改善余地。表現(xiàn)在3個方面：（1）小企業(yè)過多。（3）上市公司表現(xiàn)平平。首先，房地產(chǎn)主管部門重視。細(xì)化程度不足。其實(shí)，90年代后4年的住宅需求增長速度，是相當(dāng)可觀的。堅持對外開放是中國的基本國策，中國進(jìn)入WTO就在眼前，再加上上海變成現(xiàn)代化國際大都市和國際經(jīng)濟(jì)中心城市的燦爛前景，將大大增強(qiáng)上海對海外的吸引力。1998年朱鎔基總理在全國人大上提出，在全國切斷城鎮(zhèn)職工住房的實(shí)物分配、實(shí)行貨幣化分配的要求以來，上海市進(jìn)行了積極的準(zhǔn)備工作，當(dāng)年年底上海市人大就通過了原則性的條例。2004－2005年，略有下降。隨后兩年，住宅需求可能有所下降。但從總體上看，還不自覺、不主動、不充分。這無疑會推動上海住宅質(zhì)量的全面提高。90年代下半期，刮起了“歐陸風(fēng)”。前文所說的“歐陸風(fēng)”問題，基本上反映了對住宅主體外表的重視。在環(huán)境設(shè)計中，對美觀、生態(tài)和文化都有所考慮，但有片面性，考慮最多的是美觀的需要。目前，在生物環(huán)境的塑造中，人們僅注意了植物群落，基本上忽略了整個生物鏈條的其他兩個方面，即動物和微生物。21世紀(jì)開始，可望電子自動化技術(shù)的進(jìn)一步成熟及成本的大量降低；可持續(xù)發(fā)展的觀念進(jìn)一步深入人心。其實(shí)，人們完全有理由期望上海會自覺地走向這一步。但存在兩個問題：一是大部分住宅業(yè)主，還無法從物業(yè)管理市場上自由地選擇物業(yè)管理公司；二是除了少量高檔的外銷住宅以外，大部分物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，離開市場價值較遠(yuǎn)。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規(guī)劃設(shè)計、廣告營銷、企業(yè)管理等，并帶動了上海房地產(chǎn)人才的成長。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。主要體現(xiàn)在以下4個方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競爭加劇，提高水平。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。在當(dāng)前的中國和上海要研究企業(yè)，就繞不過國有企業(yè)。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長，而是以圍繞和滿足市場需求著稱。這對于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費(fèi)者全部需要的信息也是困難的。這將是上海有史以來房地產(chǎn)市場需求最旺盛的一個時期，是全球任何一個城市都無法比擬的。本報告對此進(jìn)行概括分析?；ヂ?lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺，幾乎可以解決以上種種難題。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個市場的水準(zhǔn)。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯，而知名度又相當(dāng)高。這不僅是中國對外開放和進(jìn)入WTO的需要，也是推動競爭、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。但是競爭水平不高，亂收費(fèi)等違規(guī)經(jīng)營屢見不鮮，以至于引起了社會和政府的密切關(guān)注?？赏?1世紀(jì)初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當(dāng)力度的同時，會加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)。在上述危機(jī)因素的影響下，加上當(dāng)時上海房地產(chǎn)某種程度的供給過熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目賠了錢（其中，不無投資者決策有所失誤的主觀原因）。其原因是，物業(yè)管理的實(shí)踐在上海的時間不長，居民普遍對物業(yè)管理價值的理解不足，對市場化收費(fèi)的心理承受力很弱；同時，大多數(shù)居民收入的增長有限，對于按市場價值收費(fèi)的經(jīng)濟(jì)承受能力也不足。80年代末，上海開始了土地使用權(quán)的有償出讓。其中：（1）引入專線寬帶光纜為基礎(chǔ)的小區(qū)公共電子信息平臺，將得到特別的考慮。簡言之，良好的微生物存在促進(jìn)植物的良好生長，引誘了適宜的動物，反復(fù)循環(huán)形成良好的小區(qū)生物群落，促進(jìn)良好的小區(qū)生態(tài)的形成。由于把美觀置于首位，許多小品或失之于過多、或過于雕琢、或不倫不類，總之無文化可言；許多大面積草坪（包括車庫復(fù)土綠地），甚至花大代價建造的噴水池等，缺乏生態(tài)意義。上海自1998年開始，連續(xù)三年舉行的住宅優(yōu)秀房型評比中，參評者踴躍，從一個側(cè)面反映了對住宅內(nèi)部設(shè)計的重視。同時，普遍接受了大客廳概念。這為21世紀(jì)初上海住宅質(zhì)量的全面提高，提供了良好的人文和市場需求基礎(chǔ)。首先，最重大的影響因素是，中國的“十五”計劃規(guī)定，改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的重點(diǎn)內(nèi)容之一（見前文）。3．需求增長的持續(xù)時間較長、較穩(wěn)定。在90年代最后5年中，上海房地產(chǎn)需求增長的主要表現(xiàn)是住宅，而辦公樓、商鋪