【正文】 示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度12違章處理率90%以下13火災(zāi)發(fā)生率1%以下（年）全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全14綠化完好率無全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責任到人，區(qū)域負責與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露；室內(nèi)綠化常青。獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵。實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法。在我公司進駐后，要將公司“全心服務(wù)，在細微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守：“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)”。廣州某工業(yè)園物業(yè)管理方案作者：日期：廣州眾信物業(yè)某工業(yè)園物業(yè)管理方案目 錄第一章 前言第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié) 各項指標的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度、建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務(wù)第七節(jié) 物業(yè)管理收費標準建議及收支測算第八節(jié) 日常物業(yè)管理第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施第一節(jié) 精神文明公約第二節(jié) 安全防范方法管理規(guī)定第三節(jié) 消防安全管理規(guī)定第四節(jié) 道路及車輛管理規(guī)定第五節(jié) 工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度第六節(jié) 智能控制中心管理規(guī)定第七節(jié) 消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度第八節(jié) 空調(diào)設(shè)備巡視管理制度第九節(jié) 電梯巡視監(jiān)控管理制度第十節(jié) 水泵房運行操作規(guī)程第十一節(jié) 水泵房運行注意事項第十二節(jié) 綠化養(yǎng)護制度第十三節(jié) 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定第十四節(jié) 清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)第十五節(jié) 清潔服務(wù)質(zhì)量標準檢測方法第十六節(jié) 意外事件處理辦法第十七節(jié) 消防應(yīng)急方案第十八節(jié) 停水及事故處理方案第五章 物業(yè)管理委托合同第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗（拓荒）方案及報價第七章 結(jié)束語第一章 前言物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用。給該項目整體形象定位是：開放、高效、規(guī)范　　　開放　　體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公、生產(chǎn)方式　　　高效　　展示該工業(yè)園進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制　　　規(guī)范　　體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴謹、運作規(guī)范高效、管理精細的風(fēng)貌二、一種模式作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn)：開放、高效、規(guī)范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為：一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理、提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊、規(guī)范停車和秩序井然的目的。獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力。序號指標名稱工作標準指標測定依據(jù)管理指標實施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實責任，責任到人，建立完善的區(qū)域日檢、周檢、月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修、急修及時率96%全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、ISO9001質(zhì)量標準建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。培訓(xùn)內(nèi)容：（1）新員工入職培訓(xùn)：A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、企業(yè)理念、企業(yè)精神等；B、員工手冊培訓(xùn)：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等；C、管理處概況培訓(xùn)：工業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、內(nèi)部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等；D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓(xùn)；E、軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理。（一）、調(diào)研、編寫方案工作（二）、驗收接管擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組。第四章　部分公眾制度及應(yīng)急措施（以下為節(jié)選的內(nèi)容，供參考，在實際管理中將有調(diào)整）第一節(jié)：公眾制度精神文明公約一、自覺遵守國家法律及《市民行為道德規(guī)范》，做遵紀守法公民。貴重、大件物品離開本區(qū)域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行。消防安全管理規(guī)定為了加強工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律、法規(guī)制定本規(guī)定。二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財產(chǎn)安全；為此，維修部每月必須對消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好。運行操作人員必須將設(shè)備的安全運行放在首位。一、室內(nèi)養(yǎng)護標準及目標：澆水：根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進行澆水，保證苗木不缺水；花木除雜：及時消除雜草、雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草、雜物；修剪整形：根據(jù)生長情況不定期修剪、整形，使苗木保持青綠、美觀大方；施肥：根據(jù)苗木各類及生長情況進行施肥，每次松土后需施肥一次；病蟲防治：春、夏、秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作；長勢不良、觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換。四、確定清潔作業(yè)基準制定清掃業(yè)務(wù)標準，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況（場所）、季節(jié)、時間等因素。二、火警處理工作當發(fā)現(xiàn)火警時，即時報告客戶服務(wù)中心及管理處主任；如火勢有可能會對客戶造成危險時，須即時疏散受影響單位的客戶；如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅；倘有關(guān)人員未能自行將火勢撲滅時，應(yīng)立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場。不當班人員：① 由班長帶領(lǐng)本班人員及時趕到火警場地；② 接好水帶、水槍到火警現(xiàn)場做滅火準備；③ 打開水閥實施滅火；④ 拿滅火器，戴防毒面具，拿好消防服趕赴火場進行滅火和急救；⑤ 拿消防斧和消防繩趕赴現(xiàn)場。教育訓(xùn)練負責人由專業(yè)技術(shù)教育負責人和經(jīng)理負責進行教育訓(xùn)練。建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響。如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時查明原因后對水池儲水進行調(diào)整，并做好記錄。三、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應(yīng)及時報告電梯管理員，由電位管理采取措施進行調(diào)整。五、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進行維修。道路及車輛管理規(guī)定為了加強區(qū)域內(nèi)交通管理，維護交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定：一、各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定：遵守交通管理規(guī)定，愛護道路、共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標志等公共設(shè)施；機動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標準，嚴禁超車；車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全；車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負；不準在行車道、消防道上停放車輛，不準將車輛駛進人行道；不得在區(qū)域任何路段試剎車、練習(xí)駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈；除執(zhí)行任務(wù)的消防車、警車、軍車、救護車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。四、工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責和義務(wù)：遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項規(guī)章制度。二、物業(yè)管理處的職責和權(quán)利嚴格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關(guān)維護工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命、財產(chǎn)安全?！　。ㄋ模?、物業(yè)管理標的中各項目大、中型維修養(yǎng)護和日常小修管理：管理處在每年年初，向貴公司上報年度各項目大、中型維修計劃書，并按計劃執(zhí)行。12月2500元3稅金85625%4709元小計7709元總計79603物業(yè)公司利潤85625－79603＝6022元第八節(jié)：日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。二、檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，收集時盡可能地完整?！　　　【G化技師：2名，負責綠化養(yǎng)護工作。接管驗收后開始6綠化管理室內(nèi)綠化管理；室外綠化管理。各層職責明確，工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行規(guī)范。精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。一期占地面積69800平方米，總建筑面積約70000平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區(qū)道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米（不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積），園區(qū)配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機房、煤氣站、圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)、電梯9部，園區(qū)設(shè)有出入口一個。我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是“只有最認真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大”。四、五個重點：針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點：樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象、工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放、高效、規(guī)范的整體形象。每二節(jié)　擬采取的管理方式、工作計劃和物質(zhì)需求情況一、擬采取的管理方式對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)范化、精細化、品牌化、經(jīng)營型的管理方式。企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。（一）、管理處人員配備圖管理處主任1人文員（1人）品管（1人）（共30人）服務(wù)中心保安隊：14人隊長：1人戰(zhàn)士：13人其中輪休一人環(huán)境管理部11人部長：1人綠化技師：2人環(huán)衛(wèi)隊：8人維修部：2人（二）、物業(yè)管理處人員崗位分布說明管理處　主任：1名，負責全面工作。培訓(xùn)計劃（不具體闡述）培訓(xùn)的評估考核（1）培訓(xùn)中考核：根據(jù)實情，邊培訓(xùn)、邊考察、理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標準指導(dǎo)工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正。四、檔案資料的分類接管移交資料：名　稱資　料　內(nèi)　容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C：工程合同、工程預(yù)決算D：工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖　　　　　 、智能化、中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書J：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K：砂漿、混凝土試塊、試壓報告L：綠化工程竣工圖M：其它技術(shù)資料管理檔案資料名　稱資　料　內(nèi)　容物業(yè)資料A：基本資料　　　　　　　　　　　B：標識資料事務(wù)管理資料A：事務(wù)值班表　　　　　　　　　　B：事務(wù)交接記錄表C：物品搬出（入）登記表　　　　　D：日常事務(wù)巡視記錄E：事務(wù)回訪登記表維修資料A：維修申報表　　　　　　　　　　B：維修服務(wù)派工單C：維修回訪記錄本　　　　　　　　D：公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄　　　　　　　　C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車輛出入記錄設(shè)備管理資料A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄　　　　　B：各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄　　　D：設(shè)備檢查記錄員工管理資料A：員工個人資料、聘用表　　　　　B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄C：員工培訓(xùn)計劃及實施記錄