【正文】 對(duì)住房的需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)；三是新婚家庭購(gòu)買住房的需求愈來愈強(qiáng)；四是改善型住房需求也是一個(gè)很大的市場(chǎng)。（3）交通優(yōu)勢(shì)突出 賽罕區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，東距首都北京500公里，北距二連浩特內(nèi)陸口岸490公里，西至草原鋼城包頭150公里，西南至天然氣和煤炭?jī)?chǔ)量豐富的鄂爾多斯市350公里，京包鐵路、京包高速公路、110國(guó)道穿境而過，呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，是溝通北京、連接西北，通往各省的重要通道。 2）銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。 呼市境內(nèi)的主要河流（除黃河外）有大黑河、小黑河等，總流域面積25000平方公里。賽罕區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，東距首都北京500公里，北距二連浩特內(nèi)陸口岸490公里，西至草原鋼城包頭150公里，西南至天然氣和煤炭?jī)?chǔ)量豐富的鄂爾多斯市350公里，京包鐵路、京包高速公路、110國(guó)道穿境而過，呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，是溝通北京、連接西北，通往各省的重要通道。呼和浩特通信網(wǎng)分為市話網(wǎng)、長(zhǎng)話網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)，電話已全部實(shí)現(xiàn)交換程控和傳輸數(shù)字化。韓志然強(qiáng)調(diào)，今年要加快舊城區(qū)、“城中村”改造步伐，賽罕區(qū)、回民區(qū)這樣的老城區(qū)，居住著70萬(wàn)人，雖然這里的改造難度較大，但涉及廣大人民群眾的生活、居住環(huán)境，是最大的民生問題，我們要?jiǎng)?chuàng)造條件加快舊城區(qū)、“城中村”的改造建設(shè)和發(fā)展，縮短城市西部與東部的生活、工作條件差距和環(huán)境差距。主要建設(shè)指標(biāo)見下：呼和浩特“玉景花園商住小區(qū)”商住小區(qū)主要建設(shè)指標(biāo)一覽表序號(hào)建設(shè)內(nèi)容面積(m2)備注一用地面積256631二總建筑面積701905住宅樓483301磚混、框架商業(yè)樓216184框架幼兒園樓2420框架三A區(qū)，綠化率38%總用地面積40936總建筑面積204258住宅樓108000商業(yè)樓96258四B區(qū)，綠化率36%總用地面積48223總建筑面積住宅樓商業(yè)樓幼兒園樓1209 酒店式公寓樓五C區(qū)，綠化率36%總用地面積98235總建筑面積住宅樓商業(yè)樓75622六D區(qū)，綠化率35%總用地面積69237總建筑面積 住宅樓 商業(yè)樓11705 幼兒園樓1209第6章 工程建設(shè)方案本項(xiàng)目在整體規(guī)劃上具有較強(qiáng)的環(huán)境意識(shí)，著重解決好規(guī)劃商住與城市規(guī)劃的關(guān)系、居住小區(qū)與人的關(guān)系、建筑與環(huán)境的關(guān)系，設(shè)計(jì)好一系列有利于人們健康的各種室外生活空間，如宜人的交流空間、舒適恬靜的公園、寬敞的購(gòu)物街等。在整體規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)的景觀系統(tǒng)主要由三個(gè)部分組成——豎向景觀帶、環(huán)形景觀帶和組團(tuán)中心綠地。為此，需注意以下設(shè)計(jì)原則：（1）使用功能根據(jù)建筑物所處環(huán)境和使用性質(zhì)的不同，往往會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出不同的技術(shù)設(shè)計(jì)要求。（2）墻身防潮層室內(nèi)地面以下60mm處，應(yīng)鋪筑1:2水泥砂漿（加3%5%的防水劑)，20mm厚作防潮層（此標(biāo)高處為鋼筋砼構(gòu)造，如過下為砌石構(gòu)造時(shí)可取消）。衛(wèi)生間門下均留30㎜高掃地縫。 寬帶系統(tǒng)：電話及寬帶線到戶門（中國(guó)電信網(wǎng)絡(luò)，開通費(fèi)客戶自理）。建筑物外景色調(diào)要新穎，要有創(chuàng)意，充分展現(xiàn)21世紀(jì)現(xiàn)代商住小區(qū)所具有的時(shí)代氣息、時(shí)代特征和時(shí)代風(fēng)貌。 地面：戶內(nèi)為結(jié)構(gòu)混凝土地面。②內(nèi)墻：內(nèi)隔墻均為200厚陶粒砌塊，衛(wèi)生間隔墻做100厚陶粒砌塊。②商業(yè)樓高層建筑，總建筑面積701905㎡，框架結(jié)構(gòu)。車行道：從市政道路系統(tǒng)引入，小區(qū)室外停車場(chǎng)采用植草皮磚的綠化停車場(chǎng)，盡可能成組成團(tuán)布置，對(duì)整體環(huán)境的影響降低到最低，同時(shí)又方便了小區(qū)居民的出行。 工程概況:本項(xiàng)目位于呼和浩特南二環(huán)路南，舊云中路東，范家營(yíng)路西，世紀(jì)五路北，總用地面積256631平方米，總建筑面積為701905平方米、建筑使用年限50年；建筑耐火等級(jí)二級(jí)；抗震設(shè)計(jì)烈度8度，幼兒園按9度抗震設(shè)防。積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用、安全的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備。早在2005年8月，曾培炎副總理就在大連主持會(huì)議，專題研究“城中村”改造問題。目前已有41企業(yè)入駐，其中31家企業(yè)開工建設(shè)，23家企業(yè)投產(chǎn)，協(xié)議引資15億元人民幣。晝夜溫差大，冷熱變化劇烈，冬寒漫長(zhǎng)，夏熱短促，氣候干燥，降雨量少而集中，大部分集中在9三個(gè)月。本項(xiàng)目屬出讓土地，（），（），；（）。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定。 在上述經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件下，針對(duì)呼和浩特市賽罕區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和市民對(duì)及住宅的需求，內(nèi)蒙古玉泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)賽罕區(qū)整個(gè)城區(qū)規(guī)劃，擬在賽罕區(qū)巧報(bào)鎮(zhèn)雙樹村新村建設(shè)玉景花園商住小區(qū)，開發(fā)合理，且切實(shí)可行。一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進(jìn)一步的改善。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，房屋住宅需求量相對(duì)還會(huì)增長(zhǎng)，這部分“被動(dòng)消費(fèi)”群體也從另一側(cè)面推動(dòng)了棚戶改造市場(chǎng)的上升。關(guān)鍵是對(duì)棚戶改造項(xiàng)目的實(shí)施，適應(yīng)首府商業(yè)由中心商圈、特色商街、社區(qū)商業(yè)中心構(gòu)成的多層次商業(yè)發(fā)展新格局、新形勢(shì)的變化，在競(jìng)爭(zhēng)與困境中求得生存與發(fā)展。第3章 市場(chǎng)分析“城中村”改造潛力分析 呼和浩特市將保障性住房建設(shè)列為今年城建和民生的一號(hào)工程，計(jì)劃建設(shè)保障房4萬(wàn)余套，面積270萬(wàn)平方米，投資70億元，建設(shè)規(guī)模占到今年全市房地產(chǎn)新開工規(guī)模的50%以上。拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加強(qiáng)城市綜合管理?！俺侵写濉蓖獾闹T如道路、市政、公園、醫(yī)院、學(xué)校、文化等公共設(shè)施均由國(guó)家投資建設(shè)，但“城中村”內(nèi)幾乎全部由村集體自行解決，無法與城市建設(shè)協(xié)調(diào)和同步。在城市化初期，許多城市只是片面地追求人口和面積的機(jī)械擴(kuò)張，而忽視了農(nóng)村管理體制、所有制制度和土地制度改革等深層次問題。（3）本項(xiàng)目的實(shí)施是城市發(fā)展的需要 加快城市發(fā)展，走有中國(guó)特色的城市化道路，這是黨中央從我國(guó)具體國(guó)情出發(fā)，參照世界范圍內(nèi)各國(guó)城市化的發(fā)展趨勢(shì)和普遍規(guī)律做出的前瞻性戰(zhàn)略抉擇。自改革開放以來，絕大部分農(nóng)民建設(shè)了新的住房，住房質(zhì)量明顯改善。村莊住宅分布凌亂，占地過大。呼和浩特市已成為自治區(qū)東部的工業(yè)和農(nóng)牧業(yè)基地?！俺侵写濉钡母脑旌桶徇w，加速了呼和浩特市和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 在此背景下，經(jīng)過呼和浩特市城市政府的重要指示，特編制呼和浩特市“城中村”改造基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。通過項(xiàng)目的實(shí)施，將帶動(dòng)南岸區(qū)城市發(fā)展，改善城市形象及風(fēng)貌，提升土地利用價(jià)值，對(duì)于加速城市化進(jìn)程，提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有突出意義，滿足我市宏觀經(jīng)濟(jì)政策和城市規(guī)劃的要求，項(xiàng)目實(shí)施是必要的。合理安排基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)公共配套設(shè)施等建設(shè)，作為“城中村”改造的強(qiáng)制性規(guī)劃條件加以落實(shí)。，其投資構(gòu)成為：土地費(fèi)用2670萬(wàn)元、前期工程費(fèi)用217萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用608萬(wàn)元、建筑安裝工程費(fèi)7187萬(wàn)元、開發(fā)期稅費(fèi)313萬(wàn)元、其他費(fèi)用296萬(wàn)元，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期管理費(fèi)用160萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用129萬(wàn)元、銷售費(fèi)用226萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)計(jì)提為236萬(wàn)元。本項(xiàng)目估算總投資為12044萬(wàn)元，根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況和融資計(jì)劃，資金籌措如下：擬按總投資額的60%申請(qǐng)銀行貸款，即貸款7226萬(wàn)元；項(xiàng)目資本金為4818萬(wàn)元，占總投資的40%，符合現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低資本金比例不得低于35%的要求。目前，已編制完成并已經(jīng)評(píng)審報(bào)批的“城中村”控規(guī)面積約 ，其中賽罕區(qū)“城中村”控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋面積約 。 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為征地拆遷整治土地，完成范圍內(nèi)的全部征地拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程；項(xiàng)目主要工程投資為征地拆遷安置，通過認(rèn)真細(xì)致的摸底調(diào)查工作，掌握了基本情況，制定出較細(xì)致的補(bǔ)償安置方案，土地整治工程建設(shè)內(nèi)容單純，建設(shè)條件具備，項(xiàng)目業(yè)主經(jīng)驗(yàn)豐富，易于推進(jìn)實(shí)施；受國(guó)家土地政策的影響，目前我市土地供應(yīng)較為緊缺，市場(chǎng)需求量極大，土地以高于項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格出讓的可能性較高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大；項(xiàng)目總投資主要依靠銀行貸款及業(yè)主自籌；經(jīng)濟(jì)分析表明，項(xiàng)目主要指標(biāo)滿足財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要求，經(jīng)濟(jì)上可行；社會(huì)評(píng)價(jià)表明項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響效果良好，與地區(qū)適應(yīng)程度高，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，百姓歡迎，政府支持，社會(huì)效益較好。“城中村”對(duì)農(nóng)民生活的影響通過“城中村”改造建設(shè)，讓農(nóng)民切身感受到了改造建設(shè)帶來的實(shí)惠，生活質(zhì)量和人居環(huán)境得到明顯改善。通過“城中村”改造，更好地發(fā)揮城市功能分區(qū)的效應(yīng)，消除城鄉(xiāng)二元化機(jī)構(gòu)的物質(zhì)基礎(chǔ)，使“城中村”居民的居住地進(jìn)入城市的建成區(qū)，使“城中村”居民從生活到人格心理上融入城市居民，從而實(shí)現(xiàn)礦區(qū)居民區(qū)與城市建成區(qū)的城鄉(xiāng)一體化。（3）呼和浩特市是國(guó)家和東北地區(qū)的重要能源基地之一。粗放的用地模式不符合我國(guó)節(jié)約用地的原則，也使村莊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本加大，影響了積聚效益的實(shí)現(xiàn)。但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)及管理，住宅布局零亂、風(fēng)格各異、環(huán)境臟亂差、缺乏公共空間，呈現(xiàn)出“散”與“擁擠、混亂”的兩種情況，村莊面貌、人居環(huán)境惡化。加快城市發(fā)展能夠有效擴(kuò)大內(nèi)需，解決農(nóng)民消費(fèi)不足的問題。在城鄉(xiāng)二元化管理體制下人為地形成了“三個(gè)不對(duì)稱”：對(duì)“城中村”，“城中村”改造不僅能有效改善其環(huán)境，而且能使這一特殊社區(qū)納入主流城市和主流城市文化，解決其長(zhǎng)期發(fā)展問題。同時(shí)，呼和浩特市還將改造19個(gè)“城中村”，涉及村民18326戶?！俺侵写濉备脑祉?xiàng)目形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)“城中村”改造建設(shè)工程是為了高效改善困難群眾居住條件，整體提升全市人民的居住環(huán)境。“城中村”改造的意義“城中村”改造有力地推進(jìn)了建設(shè)和諧社會(huì)“城中村”改造縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人和人與子人之間的和諧。對(duì)城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對(duì)賽罕區(qū)而言，另一個(gè)時(shí)代正在開始，建成一個(gè)“繁榮的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市”，“最美邊境城市”將更加地名副其實(shí)。 （1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)突出本項(xiàng)目位于賽罕區(qū)巧報(bào)鎮(zhèn)雙樹村新村，宗地四至范圍為：東至散賽罕區(qū)政府，南至世紀(jì)三路及豐華小區(qū)，西至呼倫貝爾南路，北至新希望家園。 （2）促銷策略 1）促銷的階段性策略。、地貌條件呼和浩特市北靠陰山山脈中段大青山，南臨黃河。歷年（十年）氣象資料統(tǒng)計(jì)如下：年平均氣溫 ℃最冷月平均氣溫 ℃最熱月平均氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃年平均相對(duì)濕度 55%年平均蒸發(fā)量 1696mm年平均降雨量 最大凍土深度 常年主導(dǎo)風(fēng)向 西北風(fēng)（WN）平均風(fēng)速 無霜期 135d凍土期 115d賽罕區(qū)位于內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市城區(qū)東南部，是內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市市下所轄一個(gè)市轄區(qū)，總面積為1013平方公里，人口35萬(wàn)，是一個(gè)以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的多民族聚居區(qū)。經(jīng)濟(jì)條件賽罕區(qū)目前全力推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程，建立了以機(jī)械制造業(yè)、生物發(fā)酵業(yè)、新型建材業(yè)、紡織服裝業(yè)、制藥業(yè)、商貿(mào)旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，逐步培植科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少的項(xiàng)目。最近《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《若干意見》）提出要加快集中成片“城中村”改造，加快使困難住戶的住房得到妥善解決。 本項(xiàng)目玉景花園商住小區(qū)商住小區(qū)占地面積386860m2（約合580畝），凈占地面積256631m2，開發(fā)總建筑面積為701905m2，包括住宅樓、商業(yè)樓和幼兒園。項(xiàng)目集商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體建筑，對(duì)于提升本地區(qū)的地理價(jià)值，促進(jìn)城市快速發(fā)展有著重要意義。道路通而不暢，有利于降低行車速度，減少機(jī)動(dòng)交通噪聲，同時(shí)滿足地塊臨時(shí)地面停車要求，自然控制車速，同時(shí)設(shè)置人行步道，保障居民出行安全。③ 幼兒園樓低層建筑，總建筑面積2420㎡，框架結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目外窗均采用乳白色塑鋼單框雙玻（中空）平開窗，內(nèi)窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗，并且居中安裝。 公共部位：鋪優(yōu)質(zhì)地磚，墻面環(huán)保乳膠漆，走廊節(jié)能吸頂燈，樓梯間墻面、頂棚白色仿瓷涂料，地面為水泥砂槳抹面。 建筑消防設(shè)計(jì)（1）住宅樓、幼兒園樓、非高層商業(yè)樓耐火等級(jí)二級(jí)，高層商業(yè)樓樓耐火等級(jí)一級(jí)，地下建筑耐火等級(jí)均為一級(jí)。 電視系統(tǒng)：預(yù)留有線電視插孔到戶門（開通費(fèi)客戶自理）。其他門采用木制門，所有木門均油底漆兩道。②設(shè)防道數(shù)為兩道，③地下室管道穿墻做法詳05J2B16，地下室外墻及地板防水做法詳05J2B52，雙墻做法詳05J2B10，獨(dú)立樁基做法詳05J2A13④電纜溝等與主題聯(lián)結(jié)的部位加止水帶洞口處止水帶必需交圈⑤地下室集水井及消防水池內(nèi)1：（內(nèi)摻5%防水粉）地下室外墻內(nèi)側(cè)抹防水砂漿，1:（內(nèi)摻5%防水粉），地下室其余內(nèi)墻面抹1:。 建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)是建筑設(shè)計(jì)不可分割的一部分，在設(shè)計(jì)過程中，必須全面考慮、綜合處理好構(gòu)造設(shè)計(jì)中的各種技術(shù)因素，以便使建筑物滿足適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀等各方面的要求。人行組織提倡人車共存的理念，在街道的層面組織人車分流，同時(shí)也提供沿主要景觀帶獨(dú)立的步行系統(tǒng)。本項(xiàng)目還包括道路、硬化、綠化等設(shè)施。 現(xiàn)具備承載300400億元大型