【正文】 素：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過關(guān)以及樓盤的戶型、風格等。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。發(fā)展商給購房置業(yè)者描繪了一幢美麗的圖畫，當花園小 區(qū)入伙后，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)這幅畫對于小區(qū)而言，完全是神話。 綜上所述， “ 賣點 ” 不是無本之木，要從設(shè)計之初開始塑造。因此，營銷不是從推銷產(chǎn)品的時候才開始的，而是要從開發(fā)設(shè)計時就應(yīng)該著手，它不僅僅是銷售機構(gòu)、銷售人員的事，而是公司決策者乃至全體員工都應(yīng)當說關(guān)注的大事。 這種促使轉(zhuǎn)變的策劃與運作，不可避免地導(dǎo)致了激烈的競爭。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪 類功能、檔次。 3）專營性定位。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，并深入人心，之后畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。這也是一個合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟整個鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。車位的每平方米定價一般相當于住宅的 50％。定價之后，運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。寫字樓如果功能不全，就難于啟動市場。 二、房地產(chǎn)公開發(fā)售的策劃與運作 定位 樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單 、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。這種適應(yīng)，不是始于建筑成品或者是半成品，而是從征地、立項就要著手的了。否則，就會窒息，就會破產(chǎn)，就會淪為乞丐。品牌的背后是文化。這顯然給購房置業(yè)者有了更廣闊的選擇空間，但是購房置為者在看得眼花繚亂之后，卻無從選擇。 np 稿標題初擬。同時，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表，作為 “ 提案報告書 ” 的附表 ,據(jù)以作為提出 “ 價格建議 ”“ 產(chǎn)品定位 ” 的數(shù)據(jù)資料。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的日趨激烈，發(fā)展商之間的促銷手段花樣翻新，由原來的房產(chǎn)交易會、展銷會、免費看樓、購房入戶等發(fā)展到購房送裝修、送家私電器、讓利折扣等新的更刺激的促銷手段。 物業(yè)管理因素。 從普遍的心理定勢來看，大環(huán)境的優(yōu)劣決定了人們擇業(yè)、定居的趨向，而優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境能為房地產(chǎn)提 供潛在的消費群體。而樓盤的小區(qū)環(huán)境則以其質(zhì)素的高低影響到人們的購房選擇。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理所能提供的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能亦是影響消費者的購房選擇。促銷方式的不斷更新和升級極大 地誘發(fā)了消費者的購房欲望。 一般說來， “ 提案報告書 ” 并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的 “ 提案報告書 ”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容： 一、研展部分 項目簡介。 媒體計劃。發(fā)展商在一陣 “ 廣告轟炸 ” 之后，卻是 “ 看房的多，買房的少 ” 。高雅的社區(qū)文化是發(fā)展 商、物業(yè)管理者和業(yè)戶共同的追求。 從某種意義上講，企業(yè)營銷不等于銷售和推銷，它首先是在對市場的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。到了入市的時候，可變性不大，避免造成營銷中的 “ 黑屋 ” 、 “ 死角 ” 。因為樓盤在發(fā)售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。中房集團開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內(nèi)銷售時，都強調(diào) 5a 級，當時外商都很驚訝于中國大陸也有 5a 級的寫字樓。從定價來講，主要有幾個方法： 類比法：所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中 屬上、中、下哪種。 概念的策劃與引導(dǎo) 從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。 三、大宗交易的策劃與運作 筆者主持過多項大宗不動產(chǎn)交易，有 11萬平方米廣州天 。所以說，我們要讓消費者“ 學會 ” 想要什么，在滿足消費者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。 評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進行全方位的評估后作出定價。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套