【正文】 12萬平米 購物中心、百貨店、 超市、專業(yè)店、專賣 店、餐飲、文化娛樂 旅館、金融服 務、旅游服 務、圖書報 刊、郵電業(yè) 中心 鎮(zhèn)商 業(yè) 人流集中地 購物、旅游、為農(nóng) 服務 本鎮(zhèn)居民、周邊 村民及外來消費 者 5萬 2萬平米 超市、餐飲、小商 品市場、農(nóng)貿市 場，農(nóng)資供應 生活服務、圖 書報刊、郵 電、文化娛樂 業(yè) 一般 鎮(zhèn)商 業(yè) 鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿 集散地周邊 提供日常商品提供 生活與為農(nóng)民服務 本鎮(zhèn)居民，周邊 中心村村民 2萬 超市、便利店，菜 市場，餐飲， 農(nóng)資 供應 生活服務、圖 書報刊郵電、 文化娛樂業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模 常見的類型有： ? 購物中心 ―― 購物中心不完全是商業(yè)行為，應劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結構、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。 “ 城市 ” 要有個觀念的更新，不然， “ 城 ”建得 “ 美侖美奐 ” ， “ 市 ” 卻冷背呆滯了。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風險、高回報、高技術含量。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進入居民社區(qū)，能夠彌補大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強對社區(qū)的服務功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 商業(yè)地產(chǎn)項目的布局規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)研究 大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域 名城 規(guī)模 主題區(qū)域 日本福岡縣博多水城 占地 250萬平方英尺 星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場 馬尼拉超級MA摩爾 50萬㎡ 主力主題店、影城 、玩具反斗城、展覽中心、小型室內迪斯尼游樂中心 中關村國際商城 35萬㎡ 中央公園、時尚大道、雕塑園、小型家庭游樂園 寧波天一廣場 22萬㎡ 童夢園、潮流服飾館、寧波服裝精品館，家私館、美食廣場、娛樂中心 Mall of America 39萬㎡ 開創(chuàng)“娛樂零售”新概念、“史努比營”主題游樂園、水下探險世界、世界著名的購物街 上海的港匯廣場 超時空歷險區(qū) 、迷幻震撼嘉年華區(qū)、青春科技運動區(qū) 、熱哥勁舞旅游休閑區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)研究 經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運營管理。 世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征 商業(yè)街 知名度 日客流量（萬人） 年商業(yè)收入（億美元） 巴黎香榭麗舍大街 享譽全球 50－ 70 15 倫敦牛津街 享譽全球 50 32 東京銀座 享譽全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12－ 21 27 上海南京路 中國知名 80 14 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個空間維度－－ 長、 寬、高 步行街的長度 商業(yè)街的一般長度為 500－ 700米，最高限為 1000－ 1500米（王府井步行街 810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街 950米、上海南京東路 1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街 860米、日本銀座 1100米、香榭麗舍大街 1880米） 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)步行街的三個空間維度－－長、 寬、 高 步行街的 寬 度 商業(yè)街適宜寬度為 20－ 30米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街 38米、上海南京路 30米） 每人要有不低于 4平方米的面積。 商業(yè)步行街的三個空間維度選擇 商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街 商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營是兩個不同的概念，如果開發(fā)商在物業(yè)銷售之前有一個完整詳細的商業(yè)開發(fā)計劃，將不至于出現(xiàn) “ 銷售的結束就是商業(yè)街生命的結束 ” 這樣的尷尬局面。小康社會和沒解決溫飽問題的社會對商業(yè)的要求不一樣，在不同發(fā)展階段對商業(yè)的要求也有不同。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的類型 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)增加值對 GDP的貢獻度 ? 商業(yè)便利指數(shù)比較 外來人口占城市購買力的比重 商業(yè)集聚力 商業(yè)地產(chǎn)指標體系的比較 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 購物人口 交通易達性分析 競爭項目發(fā)現(xiàn) 區(qū)位分析 用地區(qū)位和交通人口狀況分析 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 用地形狀 高差變化 可進入性 視覺可達性 用地物理狀況評估 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 比較恰當?shù)姆椒ㄓ腥? ? 一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產(chǎn)項目建在各線地鐵的終點或主要交通道口； ?二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項目； ?三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。 中外連鎖商店比較 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1