【正文】 戶外廣告投放5萬元+報紙廣告投放30萬元+廣播投放4萬元+電視廣告投放10萬元+傳單投放2萬元（3）　　在各類信息相互排斥干擾的形勢下；在目標(biāo)對象擁有充分選擇余地的前提下；在單純訴求設(shè)施、位置已很難奏效的情況下，對一個集地產(chǎn)與娛樂業(yè)于一體的綜合性企業(yè)來講，清晰有效的理念、高尚鮮明的形象比任何時候更為重要?！　、场肚鄭u電視臺》“青島新聞”、“黃金時刻”收視觀眾；《青島有線電視臺》“連續(xù)劇”的收視觀眾?！　、肚鄭u電視臺、有線電視臺；（電視廣告片以活動表現(xiàn)為主線，逐一介紹弄海園綜合娛樂項目?！　”敬位顒涌傎M用合計五萬元人民幣，企劃公司負(fù)責(zé)承擔(dān)如下項目的費用使用：　?、郴顒有Чu估大禹企劃公司選派精兵強將組成強大陣容，對該樓盤做了大量的市調(diào)工作。而成都市60歲以上老齡人口約130萬，占全市總?cè)丝诒壤咏?3%，已提前進入老齡社會。裝修適用合理，不奢侈豪華；利用新聞擴大本樓盤的知名度和美譽度，既提高效率，又降低成本；而由于這類住宅項目業(yè)己大量開發(fā)，相對過剩，到最后一再降價也賣不出去的風(fēng)險很大。而本項目因為開發(fā)商實力和地塊的限制，按傳統(tǒng)的競爭套路則很難占上風(fēng)。項目價格策略分析五目標(biāo)受眾三房地產(chǎn)更是有大量外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。河?xùn)|地帶。二十四小時保安，全封閉式管理。沒有大型購物，休閑場所。（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。四“湘藝苑”是株洲市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大?！拔幕囆g(shù)”的設(shè)計理念（1）不要過于強調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹立項目富有個性的文化藝術(shù)概念；以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。深度相關(guān)性，擴大客戶量，提高購買率。2，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；2，2，四、媒體分析及選擇車體廣告選擇28路，1路，2路。（1）廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右。4，價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格應(yīng)該視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。畫面7：為此在產(chǎn)品策劃上必須要舍棄傳統(tǒng)項目以二室和三室為主力戶型的定位，而將主力產(chǎn)品戶型定位為一室一廳戶型為絕對主力戶型，同時在戶型細部設(shè)計上，考慮到業(yè)主的度假性質(zhì)，故引入了大陽臺的設(shè)計，增加戶外空間，使室內(nèi)和室外空間能更好的過度和銜接，產(chǎn)品更加原汁原味。后記：　　2001年11月，市場期待已久的“在水一方”如出嫁的新娘終于揭開面紗，于開盤當(dāng)天創(chuàng)下銷售299套的銷售奇跡，A組團當(dāng)日售空，從而引起市場與媒體的廣泛關(guān)注，并帶動進一步的銷售熱潮。222．3．目標(biāo)客戶定位51員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠，原因不明而喻。珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買；②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助；④建筑設(shè)計為無電梯低層住宅，且物業(yè)收費低廉，對買家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。西寶崗大道區(qū)保機場生活區(qū)296路故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流。廣園新村員—廣園西瑤臺53路陂缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；10．無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心。1．2．定向市場分析員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。484．媒介的組合策略152001年10月，“在水一方”參加“重慶市十佳人居精典住宅小區(qū)”評選活動并榮獲金獎。我們認(rèn)為項目操作并不在項目遠近，也不是人為地猜測市場是否有需求潛力，而是要思考可以在這塊地上建什么產(chǎn)品，能否引導(dǎo)和挖掘市場需求。配音：金屬刺耳聲，畫面6：方案說明一、建議1，在進行促銷、公關(guān)活動時媒體投放必須相互照應(yīng)，以確保每次活動都能達到相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)必須準(zhǔn)確，要設(shè)立活動負(fù)責(zé)人。建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位。時間應(yīng)是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右。銷售沖刺期（1）收聽廣播以在坐車（打的）時居多，或駕駛私家車時，多為消磨時間，被動收聽。 第六節(jié)二、系列藝術(shù)展覽活動1，策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注第五節(jié)（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。形成對“湘藝苑”的期待心理。把“湘藝苑”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；4．社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。目標(biāo)消費群界定從“湘藝苑”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點，界定“湘藝苑”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：1核心價值分析2）市場承受能力：由于株洲市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對株洲地區(qū)其他同類型樓盤而言，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。道路條件差，而交通又是考慮買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。價格完全具有對比優(yōu)勢。消費者分析根據(jù)《株洲房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《株洲市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；高綠化率?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。、營銷渠道及人員促銷建設(shè)二“湘藝苑”項目分析一我們老老實實按照科學(xué)的態(tài)度，通過深入的市場調(diào)查和分析，否定了眾多不切實際的、把握不大的、競爭對手眾多的市場需求，最后找到了老年住宅的市場需求，反復(fù)論證確定其可行性，才動手開發(fā)，從而保證了產(chǎn)品的銷售成功。經(jīng)驗決策上升到科學(xué)決策。五：宣傳促銷針對老年人特點，制定了與眾不同的老年公寓促銷策略：敬老院雖然火爆，但入院使人心理上有被遺棄的感覺，子女也有不孝的負(fù)罪感。在對地塊周邊服務(wù)設(shè)施的調(diào)查中，筆者遇到一對老年夫妻，他們到附近的醫(yī)院就診，由于排隊掛號、候診排長隊、拍肺部X光片和血液檢查、在兩幢大樓間來回奔波、等候檢查和化驗結(jié)果、交費取藥排隊等原因，為了一點普通感冒折騰近5個小時，心情痛苦煩躁反而使病情加重。3：從追求橫向規(guī)?；仙娇v向一體化。十、方案效果評估八、障礙分析　?、布t色印有弄海園標(biāo)志或娛樂項目種類的馬夾背心和太陽帽約300套；四、訴求對象各階段預(yù)算分配：根據(jù)各個階段不同的營銷目標(biāo)，三個階段的預(yù)算比例為：20%+50%+30%。公關(guān)活動：（1）“飄一代”服飾展示會——根據(jù)“飄一代”的定位來舉行相對應(yīng)的服飾展示。告訴求，在公關(guān)活動的前后適當(dāng)加強。l費用計算方式采用信息發(fā)布的字?jǐn)?shù)多少計算。蓄勢期：2001年12月12日——2002年1月11日，開業(yè)前期的鋪墊和蓄勢。階段性和集中性相結(jié)合的整合傳播策略：根據(jù)商品銷售的規(guī)律性，對每個不同的推廣階段采取不同的整合傳播策略。（3）“春之聲”的品牌識別系統(tǒng)：（2）推出“購物即享受”的消費新概念（2）使“春之聲”服飾廣場成為重慶市以“運動、休閑、青春、時尚”為主題商場的第一品牌?！按褐暋钡钠放坪诵母拍睿海?）公關(guān)活動：對于知名度和美譽度的建立，有效的公關(guān)活動是永遠不可替代的方式，同時公關(guān)活動與促銷活動將會有效的結(jié)合在一起。（2）這一階段主要介紹“春之聲”服飾廣場的特色定位，極力倡導(dǎo)“購物即享受”的全新消費理念，通過推廣活動形成“春之聲”服飾廣場的品牌形象，為開業(yè)打下良好基礎(chǔ)，并加強系列宣傳活動，以全方位立體的宣傳態(tài)勢擴大“春之聲”服飾廣場的知名度。l以促銷活動相配合。建議媒體：《渝州服務(wù)導(dǎo)報》——是一家更貼近廣大市民中年輕一族的生活的大眾媒體，針對香格里拉的目標(biāo)消費群體，該媒體具有很強的客源拓展?jié)摿?。l為貧困學(xué)生獻愛心活動——分為兩個部分：一是為貧困學(xué)生提供助學(xué)金；二是為春節(jié)不能回家的貧困學(xué)生提供一定的計時工作崗位?！　∫痪啪啪潘哪瓴徽撌菍η鄭u地產(chǎn)業(yè)還是飲食娛樂業(yè)來說都是關(guān)鍵性的一年，處在籌建、奠基、封頂、竣工等不同階段的地產(chǎn)公司均都面臨著同一問題回攏資金，迅速出售；均都處于同一環(huán)境市場冷淡，供大于求。　?、敝黧w：市南區(qū)景線“五一”外游的所有家庭。　?、吃屑t色綢帶的弄海園小型面包車：四五輛；　　由于本次活動構(gòu)思新穎、規(guī)模超前，具體事務(wù)與動用媒體煩瑣復(fù)雜等，使其在實施過程中具有較大的難度，這些都是影響活動順利進行的障礙；如果方案通過，執(zhí)行公司必須使所有步驟逐一落實，并預(yù)先準(zhǔn)備相應(yīng)補救措施，才能確保行動成功?！　”痉桨赣忻鞔_的思路，切實可行的執(zhí)行方案，而且運用了先進的形象公關(guān)傳播方案，為對本案的實施效果進行評估，我們采用了三個評估方法：4：從先出產(chǎn)品后找市場上升到先找市場后出產(chǎn)品。老年人看病難的訴求觸動了筆者的靈感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。所有路面都進行防滑處理；大力宣揚中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德，倡導(dǎo)孝心消費，引導(dǎo)子女為老人集資買房；經(jīng)驗是寶貴和必不可少的，經(jīng)驗是科學(xué)的基石。項目優(yōu)勢分析二營銷公關(guān)活動建議第六節(jié)株洲市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。湘銀：幾乎所有的消費者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點?？梢钥紤]與市政府合作開通幾路專線。（4）交通便利。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。1“湘藝苑”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。目標(biāo)消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟能力較強的階層。（4）促進樓盤銷售，為其成為“株洲十佳樓盤”提供動力。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。營銷活動建議一借典禮邀請政界名人，目標(biāo)消費群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。媒體策略一、根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務(wù)，挖掘潛在客戶；（2）每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道、宣傳。沒有上車的人出現(xiàn)在“湘藝苑”小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的經(jīng)過周密的分析和前期的市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)“5+2”生活模式在重慶尚屬空白點，而本地塊的各項條件與“5+2”生活模式很吻合。公關(guān)活動，豐富內(nèi)涵：　　“在水一方”推出后，我們相繼策劃了“看房一日游”、“夕陽紅歌舞藝術(shù)節(jié)”、“渝海地產(chǎn)152．項目市場定位49結(jié)附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、11．—員瑞寶村221路村886路更重要一點是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因為社區(qū)概念是目前消費者首選,這也項目是否成功的關(guān)鍵。—火車站245路稅—504路格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2（復(fù)式）5668～6195元/m2，均價5861元/m2（最新價格）：一級二類裝修⑴優(yōu)勢分析①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住；②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢；③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；④發(fā)展商知名度較高，能夠給買家一定的信心支持；⑵劣勢分析①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理；②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次；③戶型設(shè)計一般，凸柱位較多，影響使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差對手二：紫林居：由3幢連體9層組成：現(xiàn)推C—H座的3～9層：品味家在公園旁的舒適與休閑（2）劣勢分析由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。語202．2．項目形象定位　　在業(yè)界與市民的強烈呼吁下，宏佳公司在萬豪酒店組織召開了“在水一方項目營銷策劃”新聞發(fā)布會，又一次為“在水一方”項目營造了新聞熱點。在我司提出的“5＋2”生活模式得到認(rèn)可后，我司便又發(fā)現(xiàn)，單純的“5＋2”生活概念思路還比較狹窄，于是