【正文】 議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》（京計(jì)商字[1996]第539號(hào)）。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場(chǎng)地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。各功能具體面積見下表： 項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米功能區(qū)建筑面積寫字樓14420公寓28700商務(wù)公寓19680附屬配套設(shè)施25000 合計(jì)87800容積率綠化率26%六、 項(xiàng)目總投資與資金來源，由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。（2） 上水項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑1200毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑400毫米上水管線。配套商業(yè)設(shè)施為滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。 熱負(fù)荷按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為60千卡測(cè)算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖360萬千卡。1999年1月至９月，％，％，連續(xù)三個(gè)月呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺(tái)，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場(chǎng)從1999年4季度開始逐漸升溫。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢(shì)判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿ΑＥc投資上升相適應(yīng)，％，％。 建安工程費(fèi) 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資10100萬元。營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表單位：人民幣萬元項(xiàng)目\年份2001200220032004200520062007200820092010寫字樓公寓銷售收入1423018973155230000000公寓租金收入2834283428342834283428342834其他收入200200200200200200200合計(jì)1432018973155233034303430343034303430343034經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用1）企業(yè)管理費(fèi) 該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)單位為有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項(xiàng)目用地為本集團(tuán)自有土地，這些因素都為為項(xiàng)目的順利實(shí)施提供了保證。 利潤(rùn) 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期靜態(tài)分析各年度利潤(rùn)總額詳見附表。第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、 基本經(jīng)濟(jì)參數(shù) 營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)內(nèi)容。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評(píng)估。投資主體的相對(duì)集中，在一定程度上帶全動(dòng)了全市房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。其中，較上年同月增長(zhǎng)5倍。分別為上年同月的92％％。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。四、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測(cè)算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下： 用電容量 按每建筑平方米用電40瓦測(cè)算，本項(xiàng)目用電量為2400千瓦。二、 建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國(guó)建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）寫字樓 14420公寓28700商務(wù)公寓19680附屬設(shè)施25000合計(jì)1299310087800100．0三、使用功能配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座地下3層，地上3層至21層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn)將各功能區(qū)具體情況簡(jiǎn)要介紹如下： 公寓 大廈A座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。具體情況如下：（1） 市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、污水分流系統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污水排放分別排入三里河?xùn)|路已建的雨、污水管線。公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。特別是近年來受國(guó)家房改政策影響，個(gè)人購房需求大幅度增長(zhǎng)，我市住宅商品房銷售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。三、 建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇北街14號(hào)，現(xiàn)首汽集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。四、建設(shè)條件土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國(guó)家和北京市關(guān)于土地有償使用的有關(guān)規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。 露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。個(gè)人購房能否及時(shí)啟動(dòng)，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。 投資主體數(shù)量變化不大但每個(gè)企業(yè)投資進(jìn)一步增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增長(zhǎng)１２．９％，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。第七章 投資估算和資金來源一、 投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國(guó)家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等。 為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 營(yíng)業(yè)收入根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，可測(cè)算出在項(xiàng)目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到48816萬元。三、財(cái)務(wù)分析經(jīng)過分析測(cè)算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。（2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年50萬元計(jì)算。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將