【正文】 規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），押金予以退不，否則視違章情況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi)；如有額外使用公用設(shè)施（如電梯、供電增容等）的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。發(fā)鑰匙8小時(shí)隨來(lái)隨辦證件齊全，手續(xù)完備，業(yè)主簽收。設(shè)備狀況良好無(wú)脫崗現(xiàn)象上下班高峰期車流順暢無(wú)阻塞現(xiàn)象保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、制止糾紛、疏導(dǎo)交通及時(shí)報(bào)警報(bào)案進(jìn)行搶救車輛停放位置無(wú)違章無(wú)鳴笛無(wú)掛損無(wú)擦碰發(fā)現(xiàn)未關(guān)好門通知消防值班室防止被盜冶安案件發(fā)生案率為0無(wú)破壞綠化帶無(wú)踐踏草坪、草地、無(wú)亂扔亂倒，亂吐亂燒和各類噪聲現(xiàn)象及時(shí)采取措施控制局面迅速報(bào)告保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)法律常識(shí)政策條例、交通法規(guī)常識(shí)，掌握事務(wù)處理的一般知識(shí)、消防安全知識(shí)總結(jié)一周情況做好下一周的工作安排手勢(shì)、手姿、隊(duì)列擒拿、格斗。每周1次，每次1小時(shí)，工作例會(huì)每周1次每次半小時(shí)。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過(guò)之日起生效，無(wú)須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。二、 業(yè)主的義務(wù)：1. 在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定。10. 為保證本責(zé)任書的有效執(zhí)行，對(duì)發(fā)現(xiàn)有上述條款造成火險(xiǎn)或存在火險(xiǎn)隱患等情況，管理處有權(quán)按《XX實(shí)驗(yàn)樓消防管理規(guī)定》追究責(zé)任人的責(zé)任或報(bào)消防部門處理，本責(zé)任書自簽字之日起生效至該物業(yè)單位更換用戶為止。10電費(fèi)按供電部門的規(guī)定收取。9. 入伙文字資料由管理處保管。(七) 工作服1. 工作服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。7. 對(duì)話要求按本守則“言談”一節(jié)規(guī)定辦?？人浴⒋驀娞鐣r(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。3. 工作時(shí)間，身體不得東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手、插兜。物業(yè)管理者履行物業(yè)管理名同實(shí)驗(yàn)樓的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2. 按時(shí)對(duì)自己責(zé)任區(qū)的地面、樓梯及公共設(shè)施進(jìn)行保潔，并達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。 3． 嚴(yán)格按規(guī)范做好負(fù)責(zé)住宅公共設(shè)備、設(shè)施的操作維修、檢查、 保養(yǎng)工作，并做好相應(yīng)的各項(xiàng)記錄。 工程主管職責(zé)在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，確保住宅區(qū)的公共設(shè)備正常運(yùn)行、公共設(shè)施的正常使用。在此，我們摘錄與實(shí)驗(yàn)樓物業(yè)管理有關(guān)的部分公眾管理制度，內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作手冊(cè)。清潔工7道路完好率及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄確保道路完好。公司管轄的各小區(qū)、大廈多次獲得深圳市優(yōu)秀小區(qū)、大廈和安全文明小區(qū)稱號(hào)?？倯魯?shù)為306戶，已入伙286戶，實(shí)際入住230戶，停車位地下室57個(gè)，地上60個(gè)。它安裝和使用了室內(nèi)外防盜報(bào)警系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)外墻紅外線保護(hù)系統(tǒng)、水、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、背景音樂(lè)和廣播系統(tǒng)。維修工4管理費(fèi)收繳率95%95%按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之于民。管理處 主任 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 組織機(jī)構(gòu)及資源 第 1 頁(yè) 共 6 頁(yè) 日 期: 組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)權(quán)限 xx實(shí)驗(yàn)樓管理處設(shè)主任壹名、收費(fèi)管理員壹名、工程主管壹名、操作水電工貳名、監(jiān)控值班員壹名、保潔員肆名、綠化工壹名，全部人員均從深圳市xx物業(yè)管理公司抽調(diào)，上述服務(wù)人員均已通過(guò)ISO9002技術(shù)培訓(xùn)并持證上崗。12. 積極配合政府相關(guān)部門做好住宅區(qū)的有關(guān)工作。 操作水電工職責(zé)在工程主管的指導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的公共設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行操作、維修、養(yǎng)護(hù)、管理和向業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)。5. 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好值班記錄和交接班手續(xù)。8. 正確使用和保管綠化施工用具。6. 忠實(shí)—忠誠(chéng)老實(shí)是員工必須具有的品德，有事必報(bào)，有錯(cuò)必改，不得提供假情況，不得文過(guò)飾非，陽(yáng)奉陰違。與賓客同時(shí)進(jìn)出門（如電梯門），應(yīng)讓賓客先行。4. 必要時(shí)要作好記錄，通話要點(diǎn)要問(wèn)清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。，一律講“請(qǐng)稍候”，如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后要講“對(duì)不起，讓您久等”。6. 請(qǐng)業(yè)主填寫住戶卡片、留下有效聯(lián)系電話。5公共設(shè)施占用費(fèi)10元/天施工隊(duì)支付，裝修押金中扣除。7. 組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案，在緊急情況下組織撲救初起火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散，火災(zāi)發(fā)生時(shí)應(yīng)服從現(xiàn)場(chǎng)指揮員的統(tǒng)一指揮。9. 有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng)。3. 本物業(yè)所有享有投票權(quán)的已住用業(yè)主，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票、行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。2. 本公約對(duì)本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。工作流程8:30—9:00 向值班室了解和處理住戶申報(bào)、投訴；9:00—10:30 跟蹤監(jiān)督、巡視檢查；14:00—15:30 建檔； 15:30—17:00 室內(nèi)學(xué)習(xí)17:00—17:30 走訪、回訪督導(dǎo)方式分片包干，遇特殊情況，工作時(shí)間可作相應(yīng)調(diào)整，管理處主任不定期進(jìn)行抽查巡視?？荚u(píng)方法保安隊(duì)長(zhǎng)每天實(shí)行檢查，每周工作例會(huì)，月終考評(píng)，激勵(lì)方式，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。跟蹤、監(jiān)督4次/天問(wèn)題部位無(wú)重復(fù)違章現(xiàn)象。9. 業(yè)主投票時(shí)，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一百平米建筑面積為一票；一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。8. 明白并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與管理處在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系（另有專門合同規(guī)定除外）。3. 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修。為確保小區(qū)不發(fā)生火險(xiǎn)和消防火險(xiǎn)隱患，特制定小區(qū)消防安全責(zé)任書，并確定業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)人 為xx實(shí)驗(yàn)樓 幢 號(hào)住宅（商鋪）的當(dāng)然防火責(zé)任人，其責(zé)任如下：1. 建立本單元住宅（商鋪）以防火責(zé)任人為領(lǐng)導(dǎo)，使用人員共同參與的消防安全小組，認(rèn)真貫徹執(zhí)行《條例》和《管理規(guī)定》等消防法規(guī)及條款。7. 業(yè)主還需親自或委托他人監(jiān)督搬遷，并對(duì)搬遷工人的行為負(fù)責(zé)。1. 樓宇入伙，管理處將《入伙須知》、《入伙流程圖》、《裝修管理規(guī)定》貼在管理處明顯位置，使業(yè)主按規(guī)定順序辦理入伙手續(xù)。7. 要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”。、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。6. 必須佩帶工號(hào)牌或名牌，統(tǒng)一佩在左胸處，不得任其歪歪扭扭，注意修整，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正版號(hào):1 修改狀態(tài):A XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 3 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: (四) 表情1. 微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情。2. 喜悅—最適當(dāng)?shù)谋硎痉椒ㄊ浅Ｂ缎θ荨? 2． 做好對(duì)花木的松土、施肥、澆水、補(bǔ)苗等工作。9． 完成主管交辦的其他維修任務(wù)。負(fù)責(zé)組織操作工配合工程部做好住宅區(qū)的技術(shù)文件資料、設(shè)備、設(shè)施的版號(hào):1 修改狀態(tài):A 組織機(jī)構(gòu)及資源 第 4 頁(yè) 共6頁(yè) 日 期: 驗(yàn)收、接管工作，并建立臺(tái)帳。6. 負(fù)責(zé)費(fèi)用收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，辦理銀行托收，對(duì)欠費(fèi)用戶，應(yīng)電話或上門催收。保安隊(duì)長(zhǎng)15火災(zāi)發(fā)生率%以下0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全。3. 實(shí)行“先培訓(xùn)后上崗”使每一個(gè)員工對(duì)公司的質(zhì)量方針和工作要求及用戶的需求有足夠的了解，明確自己的工作對(duì)公司的整體服務(wù)水平將產(chǎn)生影響，確保公司的信譽(yù)和使用戶滿意。公司從1988年開(kāi)始從事物業(yè)管理工作。 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 深圳市xx物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 第 1 頁(yè) 共 2 頁(yè) 日 期: 深圳市xx物業(yè)管理有限公司是深圳市老牌物業(yè)管理公司之一。2. “敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。管理員 版號(hào):1 修改狀態(tài):A 管理目標(biāo) 第 2 頁(yè) 共 2 頁(yè) 日 期: 序號(hào)指標(biāo)名稱相關(guān)評(píng)分 標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)計(jì)劃 指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施責(zé)任部門責(zé)任人13大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率%以下0保安員經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，并每周訓(xùn)練一次，每次一小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)的安全保安隊(duì)長(zhǎng)14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，并定期維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)備完好無(wú)損、正常使用。5. 監(jiān)督檢查住宅區(qū)的清潔、綠化、消殺工作，并做好日檢記錄。設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織搶修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證系統(tǒng)設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)。 為業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)時(shí)，做到維修及時(shí)，“工完場(chǎng)清”， 保證質(zhì)量。 綠化工職責(zé)1. 佩帶工作證，按規(guī)定著裝。要面帶笑容，使用敬語(yǔ)，“請(qǐng)”字當(dāng)頭，“謝”字不離口，接電話時(shí)先說(shuō)“您好”。5. 不得佩戴任何飾物、留長(zhǎng)指甲，女員工不得涂色在指甲上。，用心傾聽(tīng)，不得東張西望，心不在焉。6. 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。版號(hào):1 修改狀態(tài):A XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 5 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: 樓宇入伙 樓宇入伙程序。6. 確定搬遷日期，及時(shí)通知管理處，以便統(tǒng)一安排。版號(hào):1 修改狀態(tài):A XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 11 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: 消防安全責(zé)任書根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》（下稱《條例》）《廣東省消防管理規(guī)定》（下稱《管理規(guī)定》）的規(guī)定。2. 依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所（地）的權(quán)利。7. 明白并承諾與其他非業(yè)主使用人有建立合法使用、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任。8. 業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上提出的需經(jīng)決版號(hào):1 修改狀態(tài):A XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 17 頁(yè) 共 27頁(yè) 日 期: 定的事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過(guò)半數(shù)通過(guò)有效。巡 視2次/天無(wú)亂堆放、無(wú)亂挖亂接亂搭、無(wú)違章裝修、房屋完好率98%。保安隊(duì)長(zhǎng)1天抽查二次，主任每周抽查一次。版號(hào):1 修改狀態(tài):A XX實(shí)驗(yàn)樓實(shí)務(wù)管理 第 20 頁(yè) 共 27頁(yè)