【正文】 ◆調(diào)查目標(biāo)客戶群的價(jià)格承受能力，確定總價(jià)，以此作相應(yīng)調(diào)整；◆升價(jià)小步走；◆給買家和未來(lái)預(yù)留升值空間；◆規(guī)避時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、政策等風(fēng)險(xiǎn)。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目初步行銷推廣方案項(xiàng)目指導(dǎo)思想考慮到項(xiàng)目推廣所面臨的市場(chǎng)環(huán)境，我司提出“集中優(yōu)勢(shì)，利用一切可以利用的資源，一炮走紅”的營(yíng)銷思想。我司認(rèn)為，應(yīng)設(shè)置有利于銷售的配套。我司調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目30%以上的銷售單位是通過(guò)介紹、人際傳播來(lái)實(shí)現(xiàn)的。根據(jù)這種購(gòu)買心理和本項(xiàng)目各單體樓座特點(diǎn)，再根據(jù)各因素對(duì)各個(gè)戶型影響的大小，以確定各樓層價(jià)格差。140╳70％）＝3125/元/㎡D、同比綠都公寓，有：3500元/㎡ 247。考量定價(jià)者的關(guān)鍵是能否客觀清醒地看待項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，尤其是對(duì)缺點(diǎn)的估計(jì)往往不易。海泊人家項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)結(jié)合地形地貌以水系為母題，強(qiáng)調(diào)公共性和休閑健身功能，需考慮的內(nèi)容：分 類內(nèi) 容交通設(shè)施道路、步行街、停車場(chǎng)、地下通道、隔離帶路障、水橋服務(wù)設(shè)施郵筒、電話亭、自動(dòng)售貨機(jī)、沙灘椅、飲水器、垃圾桶信息設(shè)施標(biāo)志、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌、書報(bào)欄園林設(shè)計(jì)水景、綠景、小橋、亭、廊、榭、疊石建 筑 附屬 設(shè) 施通廊、門廊、院門、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄景觀設(shè)施雕塑小品、照明、噴泉、水池、花壇、綠地、假山、地面鋪裝活動(dòng)設(shè)施兒童娛樂區(qū)、成人活動(dòng)區(qū)、老年活動(dòng)區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)篇據(jù)我司調(diào)查顯示：大多數(shù)客戶認(rèn)為評(píng)價(jià)戶型最重要的依據(jù)依次是：布局、朝向、樓層和實(shí)用率；客戶選擇戶型的兩大決定因素： A、價(jià)格因素。海泊人家項(xiàng)目的核心理念，需滿足如下條件：理 念共鳴性：與目標(biāo)消費(fèi)群體的生活態(tài)度、生活理念共鳴；相關(guān)性：概念不是空中樓閣，而是與項(xiàng)目自身的各方面特點(diǎn)緊密相關(guān)；區(qū)隔性：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)行有效的區(qū)隔，不人云亦云，保持九洲高層項(xiàng)目特色的鮮明性；單一型：開發(fā)理念不要太復(fù)雜，不是包羅萬(wàn)象，只有單一才容易讓人記住。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶；周邊公共配套設(shè)施齊全，四方中心、臺(tái) 東中心近在咫尺；地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達(dá)，近20路公交車來(lái)往穿梭；鞍山路作為“第二條香港路”的改造，為項(xiàng)目的升值帶來(lái)無(wú)窮的潛力；地鐵一號(hào)線和四號(hào)紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予項(xiàng)目極大投資價(jià)值；海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進(jìn)了項(xiàng)目形象提升；項(xiàng)目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡(jiǎn)約之感，易調(diào)動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買積極性；房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)已有一定的知名度和美譽(yù)度，加強(qiáng)了目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定了基礎(chǔ)；青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。實(shí)際居住人口230萬(wàn)。環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)鉑金圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質(zhì)的提升等等，都驗(yàn)證了今年各商品房銷售的順暢。海地儷園發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司地 址：敦化路建筑面積：14000平方米戶 型：65130㎡價(jià) 格：3470元/㎡4080元/㎡備 注：規(guī)模不大，普通住宅。第三產(chǎn)業(yè)四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展較快，目前，全區(qū)各類市場(chǎng)39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車配件批發(fā)市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場(chǎng)，市場(chǎng)交易輻射全國(guó)各地。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。所以，一個(gè)暢銷項(xiàng)目應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒有明顯缺陷、同時(shí)又有鮮明特點(diǎn)的項(xiàng)目。項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。四方、市北正值大力發(fā)展之際，具有無(wú)可置疑的投資價(jià)值。具體表現(xiàn)在：住房面積由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)變。青島樓市圖解分析一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中發(fā)展2000年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100110點(diǎn)景氣空間中平穩(wěn)運(yùn)行，最高點(diǎn)出現(xiàn)在11月份，表現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)?？傂枨箢A(yù)測(cè)成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分布比例成交單價(jià)中2100——4500元/%，成交總價(jià)中15—%。我司認(rèn)為，只有進(jìn)一步挖掘、提升項(xiàng)目的產(chǎn)品力，逐步構(gòu)建項(xiàng)目不可模仿的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論從包裝、宣傳、推廣上都緊緊圍繞這優(yōu)勢(shì)進(jìn)行，才能使海泊人家項(xiàng)目的整體形象及銷售達(dá)到前所未有的高度。根據(jù)以上資料顯示所得，在項(xiàng)目的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)做到：立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化項(xiàng)目區(qū)域的客源；區(qū)隔不同的目標(biāo)市場(chǎng)，制定針對(duì)性的銷售方法；將在觀望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時(shí)制定具體措施，打消已定房客戶的顧慮。留出一室二室可改造成三室或四室的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)行分隔；在戶型與戶型之間進(jìn)行彈性設(shè)計(jì)，將多室多廳改成兩個(gè)獨(dú)立的單位，增加客戶挑選的余地。當(dāng)實(shí)際價(jià)格與其心理價(jià)格的落差較大時(shí)，就促成銷售。110╳30%+127247。建筑風(fēng)格篇建筑風(fēng)格對(duì)樓價(jià)的影響是明顯的。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價(jià)、高利潤(rùn)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于中部房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足的問題，我司在立足項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行最大化挖掘的同時(shí)，務(wù)求采取措施調(diào)動(dòng)投資客戶的投資積極性，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行充分、有效的消化。健康、教育、休閑等需求已成為一種生活內(nèi)涵。物業(yè)管理篇物業(yè)管理我司認(rèn)為，項(xiàng)目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。 底層住宅（10層以下）受視線阻擋而影響景觀，但樓層越高價(jià)格又越高，故相當(dāng)客戶愿意選擇中間層，價(jià)格相對(duì)適中，在享受景觀、清醒空氣的同時(shí)而管理費(fèi)不變。110╳30％＋131247?；静呗远▋r(jià)的基本策略是讓買家認(rèn)為價(jià)值高于價(jià)格。我司建議，景觀先行、配套先行。明確之后，接下來(lái)的工作才是表現(xiàn)、演繹和豐富。占地面積：33350平方米建筑面積：70100平方米住 宅：57100平方米商 業(yè)：10000平方米輔助用房：3000平方米容 積 率：覆 蓋 率：%綠 化 率：% 建筑層數(shù)：1幢18層、3幢12層、1幢11層、總 戶 數(shù)：513戶停車泊位：250輛（地面47輛）海泊人家所處位置概況分析區(qū)域位置：地處鞍山路、人民路和威海路交界處；自然環(huán)境：該地塊臨海泊河公園，空氣清新；公共設(shè)施：工商銀行、建行、中行、光大銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、海慈醫(yī)院、海濱超市、各家居市場(chǎng)及即將開業(yè)的富時(shí)萊購(gòu)物廣場(chǎng)等近在咫尺；人文環(huán)境：青島16中、20中，小學(xué)有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小學(xué)等，幼兒園有敦化路小劍橋、人民路、東信路、太平鎮(zhèn)幼兒園；交通狀況：公交車有303621236113636362232123等路來(lái)往穿梭，鞍山路正在拓寬，人民路、威海路道路通暢。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)（城陽(yáng)、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園）和環(huán)嶗山的嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。作為老城區(qū)的青島中部，在大力舊城改造之后，已將人們的目光從東部開發(fā)、北部新城、西海岸等地拉回本土。城市花園發(fā) 展 商：青島城建綜合開發(fā)有限公司地 址：威海路規(guī) 模：19幢6層（帶閣樓）建筑面積：80000平方米綠 化 率：30%戶 型：78123㎡價(jià) 格：3200元/㎡4300元/㎡，一層送花園售價(jià)4200元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：㎡.月備 注：社區(qū)綜合品質(zhì)較高，一年前已售罄。個(gè)體私營(yíng)四方區(qū)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)是全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展