【正文】 為幫助房地產(chǎn)企業(yè)真正做到依法納稅、合理籌劃、有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，而不是通過(guò) “ 外表籌劃，實(shí)質(zhì)偷稅 ” 來(lái)應(yīng)對(duì)過(guò)重的房地產(chǎn)稅負(fù)，我們特舉辦 《 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)防范 》 講座。實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)權(quán)是房地產(chǎn)，費(fèi)用成本屬于全體業(yè)主（成本由全體業(yè)主分分?jǐn)偭耍?。藍(lán)晶公司以該宗土地作價(jià) 6000萬(wàn)元，與 A公司成立天晶房地產(chǎn)合資公司，共同開(kāi)發(fā)該宗土地。 案例 17：土地增值稅清算涉及利息費(fèi)用的四種處理技巧 .rtf 案例 18： 建筑企業(yè)總分包工程的三種會(huì)計(jì)處理技巧 例：乙建筑公司承包一項(xiàng)工程，工期 10個(gè)月，總承包收入 8000萬(wàn)元，其中裝修工程 2022萬(wàn)元，分包給丁公司承建。納稅人面對(duì)糾紛，往往本著息事寧人的態(tài)度，不愿、不敢通過(guò)打官司來(lái)解決問(wèn)題。 近些年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱，以房地產(chǎn)為標(biāo)的物的投資人越來(lái)越多，形式也多種多樣。 案例 37：房地產(chǎn)企業(yè)三種特殊資金的財(cái)稅處理風(fēng)險(xiǎn)探視 .rtf 案例３８： 解讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表 并進(jìn)行相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析 企 業(yè)會(huì)計(jì)利潤(rùn)的準(zhǔn)確與否會(huì)直接影響到企業(yè)所得稅匯繳結(jié)果的計(jì)算。前者是國(guó)家允許的，后者是國(guó)家反對(duì)和禁止的。這些手段可能確實(shí)能夠達(dá)到延緩清算的目的，但是由此可能會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，甚至可能產(chǎn)生法律和稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，使管理者在實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問(wèn)題，抓住一些稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)，以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。 案例 28：建筑企業(yè)預(yù)收賬款的財(cái)稅處理及案例分析 .rtf 案例２９： 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 A房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的 B項(xiàng)目， 2022年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 150萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 ； 2022年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 2022萬(wàn)元，預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅 25萬(wàn)元； 2022年 B項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售收入 3000萬(wàn)元，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為 4200萬(wàn)元。有關(guān)“集資辦”的涉稅問(wèn)題分析如下： ．．．．．． 案例 22：集體土地集資建房的稅務(wù)處理 .rtf ？ 案例 2３： 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中 ,往往會(huì)發(fā)生 “ 拆一還一 ” 即拆遷還房的行為。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不轉(zhuǎn)權(quán)屬的 “ 樓花 ”買賣行為 ,應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)處理呢 ?是否應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅呢 ? ...... 案例 16：不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的 “ 樓花 ” 買賣的稅務(wù)處理及案例分析 .rtf 三、涉稅賬務(wù)處理 案例 17:房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費(fèi)用的四種處理技巧 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為20220萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本 10000萬(wàn)元，其中，開(kāi)發(fā)成本 ——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支利息支出 200萬(wàn)元。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目累計(jì)賬面實(shí)現(xiàn)未分配利潤(rùn) 5500萬(wàn)元。請(qǐng)進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。因此，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”征稅。 （ 1受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。開(kāi)發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，對(duì)未來(lái) 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定并假設(shè)當(dāng)年 A公司將商品房轉(zhuǎn)租取得租金 5萬(wàn)元（不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。建筑企業(yè)的預(yù)收賬款是指工程項(xiàng)目尚未開(kāi)工時(shí)收到的款項(xiàng)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。而掛靠企業(yè)為了達(dá)到少繳稅金甚至不繳稅的目的，它會(huì)盡可能地增大支出、隱瞞收入，甚至不惜偽造、毀滅會(huì)計(jì)憑證和資料。也許企業(yè)認(rèn)為，稅金作為一項(xiàng)法定義務(wù)，并非其所能控制，不需要專門進(jìn)行管理，只要財(cái)務(wù)人員依據(jù)企業(yè)實(shí)際實(shí)現(xiàn)收入的情況，按規(guī)定申報(bào)繳納就可以了。但根據(jù) 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。其前提應(yīng)是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，在維護(hù)貴公司正當(dāng)、合法的經(jīng)濟(jì)權(quán)益的同時(shí)，注意規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化。 ? 打涉稅官司，納稅人缺的不僅僅是勇氣 .doc 案例２ 4： 城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造住房的 稅務(wù)處理及案例分析 棚戶區(qū)是指國(guó)有土地上集中連片建設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。這些臨時(shí)性設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？ ．．．．．． 案例 19：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析 .rtf 案例 2０： 房地產(chǎn)企業(yè)獲得政府 給予的拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理 例如，某房地產(chǎn)企業(yè) 2022年 9月份，除政府給予的拆遷補(bǔ)償款 200萬(wàn)元收入外，第三季度應(yīng)納稅所得額為 1000萬(wàn)元。很顯然，土地成本相差 1000萬(wàn)元將直接影響清算稅額的多少，天晶公司到底該如何處理？ 案例 14：土地作價(jià)投資 如何確定成本 .rtf 案例 15： 首付一成促銷 購(gòu)房人白撿 “ 餡餅 ” ？ 按照現(xiàn)行政策規(guī)定，個(gè)人貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例為 30%及以上，貸款購(gòu)買第二套住房，首付款比例更是高達(dá)60%。所以 ——不能辦理產(chǎn)權(quán)： 買時(shí) ——是否開(kāi)發(fā)票？開(kāi)什么發(fā)票？ ．．．．．． 案例 7：地下（人防工程）車位的稅務(wù)難題 .rtf 案例 8： 同一項(xiàng)目分次開(kāi)發(fā) 土增稅是否分別清算 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有一塊土地 ,分三期進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從 2022年 4月 17日出臺(tái)的 “ 國(guó)十條 ” 到 2022年 1月 26日新國(guó)八條，還包括各部委密集出臺(tái)的一系列政策文件以及各城市陸續(xù)出臺(tái)的落實(shí)國(guó)家二次調(diào)控的實(shí)施細(xì)則，分別就限購(gòu)、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面做出規(guī)定。 ?一、涉稅政策提示 ? 2022年房地產(chǎn) 稅收調(diào)控政策要